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스크랩] 신도시의 과거 분양사례 유추를 통한 동탄 아파트 시세전망..
- 평균적으로 분당 시범단지 32평형은 최초분양가 4,466만원, 현 시세 72,500만원, 시세상승률은 17년 동안 16배이다...
3. 동탄신도시 분양이후 미래 가격은?
- 물론 시세가 똑같이 가는것은 불가능할것이다..
분당아파트 분양이후 현재까지의 기간동안 우리나라 경제성장과 그간의 외부 거시경제지표, 부동산 시장의 특성등과 미래의 우리나라(아니, 지금은 전세계적으로 통합경제권이라고 할 만큼 경제지표가 유동화 되고 있는 추세)경제성장 전망 및 부동산 시장 특성,,,,등등
- 지금 물가가 심각하게 오르고 있다.....밀가루,빵,옥수수,우유같은 식제품부터 시작하여, 가스요금,택시요금,전철요금 등 공공요금과,,,,,금값,,,유가,,,시멘트,철근,...사교육비,,,등등 안오르는게 하나두 없다.....모든게 폭등중이며, 물가가 폭등하는 만큼, 경제도 활성화 되고, 노동급여도 올라가야 살만하겠으나, 현재 분위기는 철저한 “스태그플레이션”장세로 돌입하였다...현재 상태의 물가상승분위기라면 건축비가 년말즘 작년대비 50%는 오를것이다....물론 이는 분양가에 반영될것이다...
- “스태그플레이션”은 화폐가치의 하락을 뒤따르며, 지갑이나 통장안에 돈이 쓰지않고 족쇄를 채워도 점점 더 규모가 작아진다...혹자는 이럴 때는 아파트나 금 등 현물에 대하여 가용부채를 이용하여 공격적으로 투자하는 소위 “빚쟁이”들이 가장 좋아할 시기라는 의견이 많으며, 이론적으로 그런거 같다....은행 대출금리 6%로 가용자본으로 끌어와서 현물에 투자하여 유지만 하면, 물가가 그의 더블이나 더더블로 올라가니(화폐가치가 그만큼 하락하니) 조용히 버티기만 하면, 별다른 노력없이 앉아서 돈을 벌어주니 말이다......그러구 세월이 흐를수록 당초 총 부채의 규모는 같은 금액인데도 아주 작아진다....이는 내년에 10만원권 고액권 화폐가 발행되면 더욱 심화될 것이다..
- 다시 본론으로 돌아와서,
분당아파트가 분양이후 17배 상승한 동 기간(17년)동안만 아파트가 상승하였을까?,,,,아니면, 지난 17년동안 오직 아파트만 상승하였을까??..........그건 아니다..
여기서 저는 과거사례를 단순히 과감하게 적용할 용기가 생겼다...
- 동탄 시범단지를 ‘04년 6월에 최초 분양하였으며, 33평형 분양가는 24,000만원(727만원/평)이었고 단순히 계산하면 앞으로 13년후(2020년) 38억원(11,515만원/평)이라는 수치가 나온다...평당 1억원이 훌쩍 넘는다.....지금으로봐선 말도 안된다는 생각을 하는 사람들이 많을것이다.....강남 최고가 평당 5천에 접근하는 현 시점보다 불과 5년전 과거로 돌아가서 강남아파트 평당 5천간다고 주장하는 그런 황당한 생각을 하는 사람 취급하는 것처럼..... 그러나 지금의 물가상승률을 보면 현실이 될 수도 있다는 생각을 가진다....
- 물론 똑같은 추세를 나타내기란 불가능할 것이다....동탄의 발전가능성이 과거 분당보다 낮다, 높다라는 건 아무도 모르듯.....완만한 경제성장률에 따른 감소계수를 적용하드라도 적어도 20억원이상은 예측된다.....물론 그만한 가격이 상식적으로 용인될 정도로 물가도 올라가겠지만,,,..
- 문제는 그 가격대로 오르는 동안 물가가 비슷하게 올라주고 소득도 그렇게 되어야만 한다...그러나 현재 전 세계적인 거시경제지표와 자극의 경제구조, 실업률 증가, 빈익빈부익부현상 등을 고려하면 도저히 소득이 그를 따라가지 못한다.....소득이 뒷받침을 못해준다면,......
- 만약 여기서 무리한 대출 등의 이유로 현 시점 매도를 하고 현금보유로 돌아섰을때의 위험성을 상상해보자.....앞에 설명하였듯, 소득이 못따라가 살기가 힘들정도인데 어느세월에 돈을 모아서 아파트를 살것인가......만약 계속 보유하고 있다면,,,,,(영원히 원금을 안갚는다 치자)...앞으로 13년 보유하면 현재 분양가의 50% 대출 가정일 때 총 부채는 불과 5%대로 줄어들것이며......자연히 금액이 소멸된다는 것이다...
- 결론적으로 동탄아파트가 어느금액까지 올라간다는게 중요한게 아니고 만약 동탄 분양받은 아파트를 그때까지 가지고 간다면 아파트가격이 올라가서 부자되는게 아니라, 그거라도 지키고 있어야 서민, 아니 극빈층으로 내몰리지 않는다는게 사견이다(물론 다른대로 갈아타두 된다)......앞으로는 로얄층과 중산층이 매우 줄어들고,,,서민층도 줄어들것이며,,,,극빈층이 거의 대부분 이 사회를 차지할것이다....
그나마 장래 전망이 매우 밝은 2기신도시 동탄에 입성하신 여기 네티즌분들은 그나마 향후 상위 10%안에 들어가는 어느정도의 자산가들 집단이 될것이다...... 출처 :동탄 신도시에 내집마련