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판교 입주때 강남·용인아파트값은

김영진 2005/03/18 09:21 입력
• 직책: 내집마련정보사
• 분야: 아파트 시황전망
housemy@yesapt.com

현재 우리나라의 주택시장을 선도하는 지역과 주택종류는 강남아파트라고 할 수 있다. 그러나, 예전에도 강남아파트가 주택시장을 선도했던 것은 아니다.

60년대에는 종로의 단독주택이 우리나라 주택시장의 선도역할을 했고 70년대 이후 정부가 강남개발을 시작하면서 압구정동 아파트가 우리나라 주택시장을 주도했다. 90년대에 들어서면서 교육문제가 가장 큰 이슈로 떠오르면서 학원시설이 밀집한 대치, 도곡으로 아파트의 주도권이 넘어와 있는 상황이다.

그런데, 위성교육방송이 시작되고 내신성적이 강화되면서 아이들 교육 때문에 강남으로 이동하던 교육수요가 크게 감소했을 뿐만아니라 높은 아파트가격에 비해서 아파트를 지은 지 20년 가까이 되자 살기에는 불편하여 주거의 질적인 저하가 심각하다.

그러므로 강남주민들은 강남을 대체할 쾌적하고 살기좋은 입지를 물색하고 있었는데, 이에 부응하는 입지가 판교로 부상하고 있는 것이다. 강남주민들이 판교로 이동하려는 모습이 가시화되자 서울과 수도권 주민들도 모두 판교에 보금자리를 마련하려고 같은 생각을 가지고 있다.

이렇게 판교가 뜨는 배경을 살펴보면, 강남주민들이 판교를 선호하는 이유가 가장 크지만, 국민소득이 2만불대로 접근하면서 도심보다는 산과 강이 어우러진 쾌적한 전원을 선호하는 실수요자들이 많기 때문이다. 이제 우리나라도 선진국으로 진입하려는 문턱에 있고 국민소득이 1만불이 넘었기 때문에 전원형 주택으로 이동할 시기가 된 것이다.

그러나 전원주택으로 가기에는 아직 인프라가 형성되지 않아서 그 중간단계로 전원형아파트가 중간 기착지 역할을 할 것으로 예상된다. 그러므로 향후 10년간은 판교가 우리나라 주택시장을 선도하는 역할을 떠맡을 것이 분명하다.

만약 강남이 현재 맡고 있는 아파트시장 선장역할을 판교가 맡게 될 경우 판교아파트가 입주하는 시점에서는 판교아파트 평균 평당가격이 강남아파트 평균 평당가격인 2100만원대에 접근할 것으로 예상된다. 그리고 강남구 아파트가격이 상승하면서 서초구와 송파구 아파트가격을 견인하고 더 나아가 강동구 아파트가격을 끌어올렸듯이 판교아파트가격의 상승은 주변아파트가격을 견인할 것으로 예측된다.

현재 강남아파트 평당가격이 2100만원수준이고 서초, 송파가 1700만원수준이고 강동이 1400만원 수준이므로 판교입주시 판교에서 바라볼 때, 서울의 서초나 송파와 비슷한 입지인 서용인,즉 동천·신봉·성복과 분당 아파트가격은 평당 1700만원 수준이 예상되고 강동과 비슷한 위치에 있는 용인죽전과 수원이의아파트는 평당 1400만원 수준이 예상된다.

이와 같은 맥락에서 볼 때 경쟁률이 몇100대 1에서 몇1000대 1이 될 것으로 예측되는 판교 청약만을 고집하는 것은 현명치 못하다고 할 수 있다. 판교 청약경쟁률이 100대1이면 판교 분양이익이 3억원이라 할지라도 현재의 통장가치는 확률로 나누었을 때 300만원 가치뿐이 되지 않는다.

판교에 낙첨된 후 인근지역을 분양받으려고 한다면 다른 사람들도 똑같은 생각을 갖고 있기 때문에 경쟁률이 매우 높아질 것이고 분양가격도 크게 상승할 것으로 예측될 뿐아니라 구입하더라도 지금보다 가격이 크게 상승해 있을 것으로 보인다.

따라서, 최우선순위에 해당되지 않는 청약자들은 올해 분양되는 용인 신봉·동천·성복지구의 아파트로 청약하거나 구입하는 것이 현명할 것으로 보인다. 판교는 임대아파트가 36%를 넘는다.

그리고 중소형아파트가 많이 혼재해 있다. 대형위주로 형성된 성복·신봉은 입지도 광교산으로 둘러 쌓여있고 기반시설이 갖추어지는 단계이므로 늦기전에 선점하는 전략이 판교를 공략하는 것보다 훨씬 좋은 선택이 되리라 생각한다.

자금을 갖고 있는 유효수요자가 판교를 겨냥하고 있고, 판교의 당첨후 프리미엄은 보장되어 있기 때문에 판교가 우리나라 최고의 주거지로 떠오르는 것은 누구도 부인할 수 없는 사실이다. 이제 판교를 직접 들어가느냐, 우회해서 진입하느냐 하는 문제가 남았다.

여러분의 현명한 판단이 3년후 여러분의 삶의 질과 재테크에 지대한 영향을 끼칠 것으로 보인다. 판교의 후광효과를 누리는 지역을 선점할 수 있기를 바란다.