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'포스트 뉴타운' 역세권 투자 어때요

노후주택 비중 높은 환승역 주변 '1순위'
정부·서울시, 하반기부터 역세권 고밀 개발 본격화
유동인구 많은 곳 중심으로 사업 가속화 가능성
양평동 한신· 저평가 아파트 도 관심

kbgo@sed.co.kr

국토부와 서울시가 각각 연말과 하반기부터 역세권 고밀 개발에 본격 나설 방침이어서 역세권 아파트와 노후주택이 후광효과를 볼 것으로 전망된다.
뉴타운의 경우 이미 일부 구역에서는 거품론까지 흘러 나오고 있는 마당에 포스트 뉴타운으로 불리는 역세권의 저평가 아파트나 빌라, 노후주택, 유망 신규아파트를 고르는 것도 괜찮다는 게 전문가들의 조언이다.

이미영 스피드뱅크 팀장은 “이명박 정부 출범을 전후해 역세권 개발 방침이 흘러나오면서 역세권 부동산가격이 견조한 흐름을 보이고 있다”며 “역세권 개발이 하나의 테마를 형성할 가능성이 있어 역세권 아파트나 노후주택 등을 눈여겨 보라”고 말했다.

◇정부와 서울시 개발방침으로 ‘역세권 다시보자’= 국토부와 서울시가 역세권 개발방식과 규모면에서는 이견을 보이고 있으나 결국 환승역과 유동인구가 많은 역 중심으로 개발이 가속화될 전망이다.

서울시는 일부 전철역의 500m 반경 내 지구단위계획구역 주거지역에서 5,000㎡ 소규모로 시프트(주변 전세시세의 80%이하에 최대 20년 거주) 1만가구 등 4만가구를 공급한다는 방침이다. 7월부터 3,000㎡ 이상 면적에 100가구 이상 아파트 개발계획을 갖고 오는 업자에게 최대 500%까지 용적률을 높여주고 그 증가분의 60%를 환수(토지는 기부체납받고 건물은 표준건축비로 매입)하기로 했다.

반면 국토부는 역세권 인근 낙후지역을 대상으로 중심지역만 20만㎡ 규모로 넓게 재정비촉진지구를 지정, 늘어나는 용적률의 60%가량을 임대주택이나 신혼부부주택 등으로 환수하자는 생각이다. 재정비촉진지구로 지정해 주택공급을 늘리고 기반시설을 체계적으로 갖추자는 것이다.

◇환승 역세권 비롯 단일 역세권 중 노후주택 많은 곳 주목

= 시 계획으로는 서울의 139개 역이 모두 대상이지만 일단 역세권 인근에 노후 단독주택이나 빌라 등이 있고 아직 가격이 덜 오른 곳이 관심을 끌 전망이다. 광역개발을 염두에 두는 국토부 추진방식대로라면 일단 서울과 인천, 경기도 등 수도권 중심으로 환승역을 비롯 단일 역세권 중에서도 노후주택 비율이 높은 곳이 대상이 될 가능성이 있다.

아직까지 어느 역이 개발될지는 미지수이지만 정부와 시의 역세권 개발 방침 이후 이미 주요 역세권 중심으로 가격이 들썩일 움직임이 나타나고 있다는 게 업계 관계자들의 얘기다. 서초동의 독일부동산 오영진 대표는 “심지어 교대역 등 강남권 부동산에서도 투자자들에게 역세권 개발 가능성을 들어 빌라투자를 권유하는 경우가 늘었다”고 말했다.

성진수 천지인컨설팅 대표는 “앞으로 시장의 관심이 역세권에 몰릴 가능성이 있지만 이미 일부 역세권에서 올들어 3.3㎡당 수 백만원대나 상승세를 보이고 매물이 들어가고 있어 투자자나 개발사업자 모두에게 부담이 될 것”이라고 말했다.

◇역세권 저평가아파트 관심

= 시장에서는 지금도 저평가된 역세권 아파트를 고르는 것이 투자실패를 줄이는 길이라고 입을 모으고 있다.

부동산써브는 영등포구 양평동 한신, 중랑구 묵동 현대아이파크, 잠실주공2단지에 대해 눈길을 주라고 제시했다.

한신은 1,215가구로 내년 4월 개통되는 9호선 선유도역이 도보 5분거리다. 현재 82㎡형이 2억4,750만~2억9,250만원(호가 기준)으로 저렴한 편이다.

현대아이파크 115㎡형은 4억2,000만~4억4,000만원으로 7호선 먹골역 도보 5분거리이며 중화뉴타운과 인접해 있다.

잠실주공2단지는 109㎡형이 8억5,000만~10억2,000만원으로 인근 트리지움보다 저렴하며 7월 이후 잠실의 입주홍수가 점차 정리되면 분위기가 좋아질 가능성이 있다.

함영진 부동산써브 실장은 “역세권 아파트들의 가격이 대체로 평준화돼 있어 역세권 개발여부나 뉴타운 이나 9 호선 신설 등 개발호재를 따져봐야 한다”고 말했다.

1~2년 뒤에는 소형아파트 공급이 다시 늘 것으로 보여 중형아파트(99㎡대)에 관심을 가져야 한다는 분석도 있다.