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일전에 제가 중,상동의 비젼을 제시했을때,

크게 3가지 부분으로 나뉘어서 중, 상동의 미래가치를 설명하였습니다.



I. 중,상동 내부적인 개발호재

2006년부터 해년마다 단계적으로 시작되고 있는, 협의의 지역내부 개발호재

(관심있으신 분들은 대부분 아시는 내용인 관계로... 일단 생략합니다.)


II. 중,상동을 둘러싼 지역위상의 변화 (서부권)

현재 다소 베일에 쌓인 부분으로서...

상황변화에 따라서 엄청난 파급효과 및 잠재가치를 지니고 있습니다.


III. Alpha (추상적인 가치)

추후, Case by Case로 분석을 해보도록 하겠습니다.



오늘 설명드릴 부분은... 위의 II에 해당하는 부분입니다.



.............파주**

................일산*................상암

................김포**.................마곡

....검단***................................목동 여의도 (금융 중심지)

........청라...............상동/중동*

....영종도.......................................광명.......구로 디지털 (벤처 중심지)

송도 (국제도시)..............??? ***
............................................................................................평촌*
.....................................................................................산본*


* : 1기 신도시
** : 2기 신도시
*** : 3기 신도시


위의 대략적으로 명시된 수도권 서부 주요지역들을 살펴보면,


서해안권역은 크게 대북관문을 지향하는 서북권지역과

중국관문으로 개발 중인 서남권지역으로 나뉠 수가 있습니다.



아시다시피, 서북권의 중심에는 일산이 있습니다.

일산을 중심으로 파주, 김포, 마곡, 상암 등이 둘러싼 모양새입니다.


주변에 상암과 마곡이라는 대규모 상업지역을 끼고 있고,

현재도 개발이 뻗어나갈 수 있는 여건이 풍부한 만큼

향후 일산은 파주와 함께 서북권의 직주근접이 가능한 도시로 발전을 할 것입니다.



그렇다면, 서남권의 중심은 어디로 볼 수 있을까요?


보통 언론 등의 영향으로 송도 지역을 많이 언급하지만,

지정학적으로 보더라도 송도는 아마도 하나의 독립적인 도시가 되지 않을까 합니다.


계획대로만 진행이 된다면, 장기적으로 이곳은

한국인지, 중국인지, 미국인지 할 정도의...

상하이나 홍콩 등에 버금가는 지역이 될 수도 있을 것입니다.


제가볼땐 독립된 도시의 개념이지 중심지의 개념은 아닙니다.

동서남북을 아우를 수 있는 중심지로서는 다소 부족해 보입니다.



그런데, 위의 서부지역 위치도를 보시면, 서북권에 비해

서남권은 뭔가 모르게 다소 현재 개발상태가 많이 약해보입니다.


현재 그 빈공간을 임의로 ???로 표시해 놓아 보았는데,

어쨋든, 그 ???로 표시한 지역은 향후 발전방향으로 볼때

많은 분들께서 예측하시다시피, 개발이 이루어질 수 밖에 없는 지역입니다.


다만, 그 시기의 문제일 뿐입니다.


저의 견해로는 서남권의 중심지는 기존의 신시가지라고 할수 있는 중동/상동 지역과

재개발로 새롭게 변신을 하고 있는 벤처의 메카 구로 디지털단지의 배후 주거지인

광명 신시가지, 그리고 제3의 도시 (???)... 이 3곳 중 한곳이 될 확률이 높을 것입니다.



현재로서는 모든 여건이 갖추어지고, 향후 경기도 시범뉴타운 등의 호재를 안고 있는

중동/ 상동 지역이 가장 확실한 대안일 것입니다.


한편, 현재 광명엔 대규모 복합 KTX 역사를 건설하였고,

제3의 도시에는 아무래도 자족기능을 강화한 대규모 업무 중심의 상업시설이 들어올 것입니다.



상동/중동엔 현재 수도권 서부의 터미널(소풍)이 건설중이며 내년 중반기 완공 예정입니다.

현재 강남직통으로 건설중인 7호선 연장선은 향후 청라지역에까지 그 범위를 넓히게 될 것입니다.


왜 소풍을 그 수많은 서부권 지역 중에서도 상동/중동 지역에 위치시킬 수 밖에 없었는가?

물론 앞으로의 장기적인 플랜을 놓고 봤을때, 여러가지로 여건이 가장 좋아서였을 것입니다.



향후 물류의 중심지로서의 역할을 수행하려면

항만(인천항), 공항(영종도, 김포)과의 인접도 중요하겠지만

또한, 주변의 여러 지상 도로망과 철도망(즉, KTX)과도 근접성도 아주 중요합니다.



위에서 언급한 세 곳, 즉 중동/상동, 제3의 지역, 광명... 이 3곳이 연합을 형성한다면,

저는 이 지역이 바로 서북권, 서남권을 총괄하여 아우를 수 있는

수도권 서부지역의 용산이라고 생각합니다.


그 이유는 우선 지정학적인 중심지의 역할을 기본적으로 만족시키며

그리고 교통, 항만, 항공의 중심역할을 수행할 전제조건의 모습을 점차 갖추게 될 것이기 때문입니다.



현재 서부권역의 힘이 점차 강해지고 있습니다.

정부의 이번 검단, 파주의 신도시 발표도 그 시발점이 되겠지만,


현재 판교/광교/동탄을 중심으로한 경부선의 바람은 앞으로 채 3년이 안되어,

서해안밸트 축으로 그 무게중심을 점차적으로 옮겨가게 될 것입니다.



현재는 많은 인구의 유입과 건설업체들의 자본의 힘으로 시장의 큰 흐름을 형성하고 있지만,

앞으로의 다핵화되는 시대에 단지 강남과의 인접성만을 강조한 면이라든가

여러 교통사정의 상황 등이 다소 답답해보이고, 언젠가는 그 한계성을 나타낼 때가 분명 올 것입니다.


현재 중국은 연 10%대에 이르는 경제성장률과

2008년 북경 올림픽, 2010년 상하이 엑스포 등을 통한 외자유치 등으로

향후 미국, 일본 등을 위협할 수 있는 점점더 막강한 강국으로 다가오고 있습니다.



중국의 견제를 위한 국가적인 차원의 지원 및 개발은

선택의 여지가 없는 역사적인 필연이 될 것입니다.


앞으로는 분명 직장권역으로서의 강남의 위상은 점차 크게 낮아질 것입니다.

변화하는 시대에 큰 흐름을 보면서 투자를 하면, 크게 낭패를 보진 않습니다.


분명 중요한 점은 현재의 건설업체들이나 언론의 의도된 방향에 휘둘릴 것이 아니라,

향후 거대한 흐름의 방향을 그려보고, 그 발전방향의 길목에 있어야 한다는 점입니다.



변화의 시대에 성공적인 투자는 누구나 다 공유할 수 있는 쉽게 얻어지는 정보에 있진 않을 것입니다.

전체적인 변화의 흐름을 읽고, 거시적인 때로는 미시적인 안목을 키우며,

스스로의 생각과 고뇌를 통해서 발전적인 방향으로 나아가야 할 것입니다.