부동산 정보포털에서 거래포털로!

작년 년말부터 지금 현재 최근까지 동백지구의 칭찬과 함께 비판 근거없는 폄하등...이루 헤아릴수 없는 글들이 이곳 부뱅의 게시판에 많이 올라와 있습니다.

그 글들을 보며, 동백지구의 진정한 가치에 대해서 다시한번 정리하는 계기로 이글을 올립니다. 물론 저도 동백지구에 아파트를 분양받은 사람으로 되도록이면, 객관성을 가지고 글을 쓰려고 하지만, 주관적인 글이 될수도 있으니, 글을 읽는분들의 넓은 아량을 부탁드립니다.


1. 내년부터 시행될 부동산실거래가의 전산(온라인~인터넷)공개 제도

지금 현재 왠만큼 좋다는 지역치고 분양권 전매제한지역이거나 투기과열지구로 지정 안한곳 있습니까? 어떤분의 글을 보면 앞으로 동백지구가 오랜기간동안 전매제한으로 묶일지 모른다는 소리는 무엇이지 모르겠습니다. 입주를 시작하게 되면, 분양권 전매제한지역에서 풀리게 됩니다. 매매전매제한지역으로 묶인다는 소리인지? 지금 현재 대한민국에 분양권이 아닌 일반아파트의 매매을 제한하는 전매제한 지역이 있습니까?

앞으로 분양하게될 판교나 광교 흥덕등 정부에서 택지개발을 하게되는 지역은 판교와 마찬가지로 전용면적 25.7평이하는 10년 초과주택은 5년등으로 입주후에 전매제한을 할것이라고 합니다.

그래서 동백지구의 투자가치는 매리트가 있다는것입니다. 1가구 1주택자의 경우 서울과 5대신도시는 2년거주 3년보유를 해야만 양도세가 비과세 되지만, 동백의 경우 기타시이고 택지개발지구이지만, 거주를 안하고 3년만 보유만 하면, 양도세가 비과세가 됩니다. 그래서 동백지구에는 실거주와 투자의 개념으로 접근을 하는 사람들이 많은 관심을 가지는것이고, 동백과 같은 조건인 동탄의 경우에도 많은 사람이 관심을 갖는것입니다.

이러한 이유로 부동산 실거래가의 전산공개 제도를 내년부터 시행을 한다고 하여도, 동백지구가 영향권에 들어 타격을 받을일이 없을것입니다.


2. 3~5년후의 주변아파트들과의 차이

어정가구단지 개발과 구성(청덕)지구의 개발이 동백에는 어떤 영향?

어정은 아직 언제부터 민간택지개발이 될지 미지수입니다. 대략 민영 대형건설업체가 신봉이나 성복처럼 민간개발로 4,500~5,000여세대의 중대형 민영아파트를 분양을 하려고 추진중인 것으로 알고 있으나 여러가지 문제로 난항을 겪고 있는 상황이지만, 2~3년내에는 분양이 이루어질것이라고 합니다.

구성(청덕)지구는 29만평의 규모에 주택공사에서 택지개발하고 있고, 임대아파트가 40%이며, 전용면적25.7평이하(32~35평형)아파트가 주류를 이루며, 민영아파트는 300세대 내외의 호반베르디움과 경남아너스빌이 있습니다. 세대수는 경기지방공사에서 택지개발한 구갈3지구보다 가구수가 적은것으로 알고 있습니다. 어정과 구성(청덕)지구의 개발과 이들의 아파트가 동백지구를 위협을 한다고 하는 글을 보며, 그글을 쓰신분이 정말로 부동산에 대해 제대로 나름데로 아시는분인지 궁금할 뿐입니다.

사실 동백지구의 입장에서 보면 구성(청덕)지구의 택지개발은 경부고속도로를 사이에 두고 2곳으로 분단된 판교의 서판교 동판교의 모습처럼 영동고속도로를 사이에 두고 동서동백의 모습처럼 붙어있는 형국이라 동백지구의 외형을 키울수 있는 장점이 있습니다.

동백지구 101만평, 구성(청덕)지구 29만평 합이 130만평입니다. 동백지구옆에 붙어있는 어정지역이 대략 40~45만평정도 된다고 합니다. 또한 동백초입에 붙어 있는 구갈3지구 29만평등이 있습니다. 동백의 규모는 향후 이들의 지역과 함께 서로 공생하며 같이 발전해 나갈것이라 생각합니다. 동백지구의 남측으로는 29만평의 레포츠공원과 행정타운이 동백옆에 자리하고 있어, 동백의 규모는 65만평 규모의 중동신도시 125만평의 산본신도시 165만평의 평촌신도시의 규모를 뛰어넘을 것입니다. 동백의 주변에 붙어있는 어정 청덕 구갈3지구 레포츠공원과 삼가동행정타운을 모두 합하면, 300만평의 규모에 육박을 하게 됩니다.

동백지구 주변에 2~3년후 들어서게 될 신규택지지구의 아파트가 아무리 고급화를 하고 첨단을 걷는다고 하여도, 동백을 뛰어넘기는 사실상 불가능합니다. 그런 논리라면, 분당보다 뛰어난 외관 내장재를 갖춘 용인의 아파트가 분당을 뛰어넘고, 강남의 아파트보다 새아파트인 분당의 아파트가 강남을 뛰어넘는 논리입니다.


3. 동백지구의 입지와 교통에 대해서

동백지구의 입지에 대해 설명드리면, 기존 현재 용인에 위치한 소규모(20만평미만) 미니 택지개발지구와 그주변을 정점으로 민간건설업체들이 난개발을 한 지자체의 토지구획정리지구보다 못한 민간 난개발의 지역들은 다른 지자체의 인접지역 신도시나 대형택지개발지구에 의존하는 생활을 하였으며, 어디지역에 몇분에 도착한다...어디지역에 몇킬로밖에 안떨어져 있다는 논리되로 아파트값이 형성이 되고, 지금도 동백을 폄하하는 가장 큰 논리로 작용이 되고 있습니다.

그 이유가 뭘까요? 이유는 간단합니다. 교통의 편의성은 나중의 이야기이며, 교육 편의시설 공원 쇼핑등 인간의 삶에 있어서 행복을 추구하는 요건들이 그주변에 없었고, 용인에 제대로된것들이 하나도 없었기에 그러한 논리가 뒤를 바쳐 주었고 어느정도 효과도 있었습니다.

또한 그 지역들의 배후에는 판교개발과 광교신도시의 개발이 맞물려 대형민간건설업체들이 그 주변지역에 토지를 예전에 헐값에 매입하여 소유하고, 신문사의 경제부 부동산 기자들과 함께 판교 및 어디지역의 분양가가 얼마이면, 향후 이곳의 아파트 분양가가 얼마가 된다고 하며, 예상분양가를 고분양가로 흘리며, 아직까지 판교의 분양시기와 분양가를 눈치를 보며, 분양을 미루고 있습니다. 그결과 그주변의 기존주택들의 헌아파트나 새아파트 모두 가격상승이 가파르게 상승하였습니다.

또한 정부에서는 알게모르게 이들의 편을 들어주었습니다. 정부가 오류를 범한 가장 큰 핵심은 전용면적 25.7평이하는 10년 25.7평이상은 5년동안 입주후 전매를 금지한다는 항목입니다. 판교주변에 분양을 대기하던 건설사들은 더할나위 없는 호재이지요~ 이야기꺼리가 되니~

판교나 광교신도시 흥덕지구등이 몇킬로이내 주변지역에 있다고 하여도 신도시나 대형 택지개발지구와는 엄연히 차이가 있으며, 신도시나 대형택지개발지구등이 다 개발되어 새로운 도시로 탄생되었을때....

그들 주변지역과 편승하여 가치를 나누고져 하는 용인지역은 상당한 거품이 걷힐 가능성이 크다 할수 있습니다. 판교 및 광교신도시 주변의 용인지역이 토공이나 주공 지자체등의 지방공사들이 조성을 하는 정규 택지개발지역이라면, 판교 및 광교신도시의 후광을 상당히 보리라 생각 되지만 취락지역에 민간 아파트만 짓는 행위이기에 위험요소가 많이 도사리고 있다는것입니다.

동백지구는 향후 2~3년후 모든것을 다갖춘 지역으로 탄생하기에 용인의 다른 기존지역의 논리로 동백을 폄하하는 지역에 살고 있는분의 논리는 동백에는 먹히기가 어렵다고 봅니다.

동백지구의 입지는 영동고속도로와 경부고속도로가 교차하는 지역에 위치해 있으며, 경기남부의 많은 사람들이 동경하는 서울의 강남권의 연장도시인, 분당에 직선거리로 5킬로내외의 거리로 자동차전용도로를 터널등을 뚫어 직접 연결을 하였습니다. 죽전을 거치는것이 아니라 죽전을 관통하여 지나는 도로입니다.

이도로를 분당을 통해 서울로 출퇴근을 하는 연장의 도로로 오해는 하시지 마시기 바랍니다. 분당에서도 서울 출퇴근을 하기에 버거운게 사실입니다. 서울로의 출퇴근은 향후에 획기적으로 좋아질것입니다. 분당을 무조건 거쳐야만 출퇴근을 할수 있는 다른 용인의 지역과는 비교자체가 될것입니다.

동백 분당간 도로의 의미는 분당과의 같은 선상의 중요한 상징성이며, 향후 분당의 많은 기업들로 출퇴근시에 이용을 하게 되고, 판교에 생기게 될 벤처기업과 연구단지 대기업들 경기도 행정타운을 자처하는 광교신도시의 수많은 업무시설들을 신갈우회도로나 삼막골도로를 통한 영덕양재간 도로의 접속 연결로써 용인동백지구는 쾌적한 자연환경과 많은 편의시설 공원 낮은 용적률의 아파트가 어우러져 쾌적한 신도시로써 거듭나는곳이 동백입니다.


"""향후 동백지구의 호재"""

1. 동백 연대 세브란스병원

동백역 길건너편 중동 월드메르디앙옆에 1300여병상 규모의 세브란스병원이 연구소와 같이 들어온다고 합니다. 강남의 수서에 삼성의료원이 들어 섰을때 그주변의 집값에 지대한 영향을 주고 파급효과를 주었습니다. 국내에 있는 세브란스 병원중 가장 크게 짓는다고 합니다. 병원의 의사 간호사, 임직원들이 어디에 집을 구하겠습니까? 동백의 주택수요층들입니다.

2. 신갈우회도로와 삼막골도로의 영덕양재간 고속도로와 접속

신갈우회도로와 삼막골도로를 영덕양재간 도로와 접속을 합니다. 분당의 시내를 거쳐 서울로 출퇴근 할 필요성을 없게 만듭니다.

3. 동백IC 추진과 획기적인 새로운 도로의 계획 추진

동백IC는 현재 용인시에서 용역을 주어 타당성이 있다는 결과가 나와 용인시에서 도로공사와 협의를 하고 있습니다. 그밖에 획기적인 도로의 계획이 추진이 되고 진행이 되고 있습니다. 그도로가 생긴다면 사실 동백IC는 필요가 없을수도 있습니다. 조만간에 계획이 발표될것이라고 합니다. 한번 기대해 보시기 바랍니다.

4. 경전철의 분당선 연결

용인경전철은 기흥(구갈)역과 환승을 통해 분당을 거쳐 서울과 수원으로 천안으로 이동을 할수 있습니다. 또한 경전철과 분당선 환승역인 기흥(구갈)역에는 대형 백화점과 고속버스 터미널이 추진중에 있습니다. 경전철을 이용해 굳이 서울이나 수원방 면으로의 출퇴근이 아니더라도 고속버스 터미널 이용과 백화점 쇼핑등의 이용등이 집앞에서 동백지구의 호수와 주변경관등을 감상하며, 쉽게 접근을 할수가 있습니다.

경전철의 편도의 길이는 기흥(구갈)역에서 에버랜드까지 18.8Km 기흥(구갈)역에서 출발하여 에버랜드까지 도착 소요시간은 25분입니다. 기흥(구갈)역과 2~3킬로 남짓 떨어져 있는 동백지구의 동백역과 초당곡역까지의 소요시간은 상당히 짧을것이라 예상해 봅니다.

실제로 많은사람들이 의아해 하는 경전철의 최고속도는 기존의 전철이나 지하철보다 낮지만 평균운행속도는 전철이나 지하철보다 조금 더 빠름으로써 기존의 전철보다 더 빠르거나, 비슷한 수준입니다. 또한 경전철을 폄하하는 이유가 차량의 운행간격 시간과 환승을 한다는것인데 국내의 지하철이나 전철은 모두 환승을 하게 되어 있습니다.

경전철의 운행간격시간은 2~4분마다~ 차량 1량당 200~250명정도 정원이며, 출퇴근시간에는 2량으로 증설하여 운행할 계획으로 알고 있습니다.
문제는 경전철의 개통시기보다 분당선과 경전철이 환승을 할수 있게 조속히 녹십자문제가 해결이 되어야 한다는것입니다.


그밖에 동백에는 많은 호재가 있고, 동백이 뛰어난 입지라는 사실들을 여러분들이 앞으로 조금씩 변해가는 동백지구의 모습들을 보면 쉽게 아시리라고 생각합니다. 지금 모든것이 다 갖추어진곳이면 더할 나위 없이 좋을것입니다. 하지만 이제까지 어떤것도 처음 시작할때 모든것을 다 갖추어놓고 시작한곳은 단 한곳도 없습니다.

여러분들이 동경하는 판교와 분당의 모습을 잘 보시기 바랍니다. 분당이 처음 생겼을때 어땠을까? 모든게 갖추어져 있었나요? 지금도 진화하고 있고 공사가 진행중인곳도 있고, 이제야 마무리 되어 가기에 최근 1~2년내에 가장 많이 급등한 지역이기도 합니다.

판교가 입주를 시작할때 전철이 개통이 되나요? 도로가 완벽히 갖추어져 있을까요?

동백도 그러한 관점에서 보시기 바라며...앞으로 무궁한 발전적 잠재력을 가진곳으로 이해 하여 주시기 바랍니다. 그런것들이 싫으면 모든것이 다 갖추어져 있는곳을 선택하여 주시기 바랍니다. 모든것들이 지금 현재 다 갖추어져 있는곳은 안정성은 있으나, 먹을것은 그리 많지 않을것입니다.

이제 동백지구의 모든 장단점을 많은분들이 제글을 통하지 않더라도 그동안 이곳에 무수히 올라왔던 글들을 통해 각자 판단하고 이해 하셨으리라고 봅니다. 비방성 글들을 가지고 설전좀 그만 벌였으면 합니다.

모든 부동산 투자는 주관적인 관점과 시각을 가지고 시작해서 객관성을 뚫어 볼수 있는 눈을 가지게 됩니다. 부동산 투자의 가장큰 핵심은 실패를 두려워하여서는 안된다는것입니다. 실패보다 더 갚진 교훈과 학습효과는 없습니다.

이곳 부뱅에 들어 오셔서 투자처를 찾고 계시는 모든분들 모두 부~우자 되시기 바랍니다. 마음의 부자가 제일의 부자가 되겠지요~