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음 저두 전세를 많이 살아봤습니다. 처음 전세계약을 할때는 다 그렇게 불안스러워합니다. 저두 그랬고요...


저는 지금 세입자의 입장과 집주인의 입장을 다 가지고 있습니다.

왜냐하면 분당에서 전세를 살고 있고요. 동백과 강남마을에 집도 가지고 있습니다.(물론 둘다 전세를 주고 있습니다.) 제 경험을 통해서 본다면...


통상적으로 처음 입주하는 아파트들은

1. 등기를 치기전에 먼저 전세계약을 합니다.

2. 그리고 잔금을 치르면서 입주를 하고

3. 등기는 약 1~2주일 정도 나중에 등기를 치고

4. 등기와 동시에 은행에서 설정을 잡고

5. 그 이후에 세입자가 주민등록을 이전하고 확정일자를 잡게 되는거지요.


님께서는 은행에서 설정을 잡고 난 다음에 주소를 옮기면 나중에 불의의 사태가 발생시 전세금에 대한 안전 보장을 받을 수 있느냐? <== 이런 말씀이시죠?


결론부터 말씀드리면 그리 걱정하지 않으셔도 됩니다.


동백 33평의 예를 들어보겠습니다.

대충 분양가가 2.3억 정도였습니다. 최대한 대출을 많이 받으신 분들은 분양가의 60%, 즉 1.4억이 조금 안되는 금액을 대출을 받습니다.

근데 그 아파트가 지금은 싯가 3억 6천 정도가 됩니다.


일상적으로 은행에서 대출을 해주고 설정을 할 때는 대출 비용의 130%정도를 잡아놓습니다.(그럴 필요가 없음에도 은행에서도 안전빵을 고려해서 마진을 두는거지요) 그렇다면 설정기준액이 1억 8천 정도가 됩니다.


그렇다면 대출을 제외한 집 주인의 자산가치는 3.6억에서 1.8억을 제외한 1.8억이 집 주인의 지분이 되는거지요.

즉 은행에서 이리저리 최대한 저당을 잡아놓아도 1.8억은 집 주인꺼라는 겁니다.


그 상태에서 동백 현 전세가 0.8억 정도 할텐데...전세를 주고도 1억 정도는 남아 있다는 거지요...

통상적으로 전세를 들어갈 때는 전세금이 (시세 - 설정기준액)의 70% 이내라면 안전하다고 합니다.

즉 위의 경우 1.8*0.7 = 1억 3천 정도 이하의 전세라면 안전하다는 거지요...


그렇담 2년 후에 전세가가 정상을 회복하면 전세시세가 1억 3천을 넘어가게 될텐데...그때는 전세금 보장이 안되겠네요? 하는 의문이 들지요...

그 때도 전세금 떼일 걱정은 안하셔도 됩니다. 왜냐하면 시세가 올라 집 주인의 지분도 같이 상승하기 때문이지요...
* 예를 들면 2년전 강남마을 입주할 때 시세 2.2억 정도에 전세시세가 0.5억이었습니다. 지금 전세 시세가 1.2억 합니다. 그래도 전세금은 떼이지 않습니다. 왜냐하면 집값이 3억으로 올라 집 주인의 지분이 전세금 상승액을 상회했기 때문이지요...

또 세입자 입장에서 대출을 낀 집이 좋은 점은 전세금을 가지고 밀고 당기기를 할 때 대출이 많다면 전세금을 낮추는데 유리한 점두 있습니다.


답변 끝!!! 건강하십쇼.