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안녕하세요?
요즘 부동산계가 또 다시 술렁잉고 있습니다.
한국 특유의 인구 과밀도 대비 주택수가 한계이고, 질적 삶을 추구하는 트랜드를 무시할 수 없을 뿐더러 현정권의 시장경제를 무시한 정책 남발로 인한 상승은 불가피하리라 보입니다.
변수야 있겠으나 특별한 변수만 아니라면 이제부턴 서서히 달아오르기 시작할 것이고, 특히 올 12월경부터는 만만치 않은 상승이 시작될 것입니다.
특히 규제 일변도의 현정권이 끝난다는 것 자체가 호재이고, 차기 대선주자들이 현정권의 실정을 대체할 정책들을 펼치려면 규제사항들을 합리적으로 환원시켜야 할 터이기에 더욱 그렇습니다.
게다가 판교에 채권을 넣어 고분양을 시킨 정부가 이젠 입이 열이어도 할 말이 없는 형국이 되었습니다.
그리고 공영 개발을 주장한 은평뉴타운은 30평대가 3.8억이 되었고, 1년 분양을 미루었다 해도 더 오르면 올랐지 현가격을 유지하기조차 힘들거라 보입니다.
결국 은평뉴타운도 판교에 이은 롯또가 되어가고 있습니다.
은평뉴타운과 비교되는 길음뉴타운의 랜드마크인 래미안 3차는 현재 4.5~5.5억대를 형성하고 있습니다.
교통면에선 비슷하게 안좋고, 학군은 자사고를 비롯해 서로 비슷하게 진행이 될 것같으나 길음이 약간 유리할 듯 싶고, 쾌적성은 은평뉴타운이 서울시내에서 보기 드문 단지가 될 거라 믿습니다.
즉 은평뉴타운의 랜드마크로서 역세권 단지는 길음 래미안3차와 경쟁을 해야 하는데 그쪽 로얄층을 3.8억에 당첨만 된다면 길음 래미안3차 현재 상한가 5.5억을 그대로 쫓아올 터이니 대박나는 것이지요.
그러나 이런 관계로 길음뉴타운은 현재 가격 상승에 첫번째 제한을 받을 것 같습니다.
그간 가격차가 심하게 벌어졌던 래미안1차, 대림, 대우의 추격은 당연 이뤄져야겠으나 3차의 약진은 일단 숨고르기를 할 수밖에 없을 듯 보입니다.
첫째, 투자 목적으로 3차에 들어온 사람들도 현재 오른 시세가 크고 다운계약서까지 썼던 사람들은 실제 이상 세금을 과도하게 내야하기에 어지간해선 실입주를 선택할 수밖에 없지요.
둘째, 은평뉴타운의 분양가가 나오면서 길음뉴타운이 비교되며 비싼게 아니냐는 인식이 생길만 합니다.
셋째 최근 관심이 판교 당첨 발표일인 10월 12일에 맞춰 투자자들의 발걸음이 강남이나 그 남부쪽 경기도로 몰려갈 가능성이 많습니다.
그러나 다음의 이유들로 다시 꾸준한 상승은 예정되어 있으니 차분하게 시간을 지켜보시지요.
첫째, 길음뉴타운은 자체 가치로 상승이 이뤄졌지 분위기로 시세가 오르진 않았습니다.
즉 부동산 경기가 상승한다고 해서 그 영향이 크지 않고, 올해같이 약세장이 지속될 때도 꾸준한 상승을 이룬 것은 충분한 근거가 되겠습니다.
둘째, 성북지역의 호재들이 가시화되기 시작하고 있습니다.
당장 내년 경전철 사업, 성북천, 정릉천 복구 사업, 미아뉴타운, 장위뉴타운 사업 등등이 가시적으로 진행되고 있습니다.
셋째, 성북구가 이제 선호도높은 지역으로 변해가고 있습니다.
지난 5월이었던가요? 장위뉴타운 인접 지역에 분양을 했던 대명 루첸이 현재 미분양을 거의 다 털어내고 있습니다.
32평 로얄층 가격이 4.6억이었는데 그것도 다 나갔답니다.
실제 장위뉴타운내도 아니고, 유명 브랜드도 아니며, 역세권도 아닌 그 아파트가 미분양을 거의 다 털어냈다면 다음은 제가 설명을 않겠습니다.
넷째, 성북구는 도심권외의 강북 7구에선 가장 비싼 집값을 유지하고, 그중 길음은 성북구 안에서 최고의 가치이며, 그 중심에 뉴타운이 있음은 모두 알고 계시겠죠.
이젠 투자가치 면에서 옐로우칩에서 블루칩으로 상승시켜야 할 시기가 오는 듯...
다섯째, 이제 시세 상승시 탄력성이 붙을 ㅈ고ㅓㄴ을 마련했다는 점입니다.
그전엔 래미안1차는 뉴타운 지정 전에 들어온 단지로 상징성이 약하고, 대림과 대우는 입지가 역에서 먼 것이 아쉬운 점이었으나 이젠 시세 선도 단지인 래미안 3차, 2차까지 들어오면서 그 위용을 드러내기 시작했습니다.
앞으론 부동산 시세 언급시 길음에선 래미안3차를 주로 언급할 터인데 그때마다 타단지들은 연계적으로 시세를 쫓아올 것입니다.
그리고 특정 단지 호재가 터질 때마다 주변으로 퍼지는 속도도 빠를 것이기에 이제 안정적 투자가치도 공고해졌다고 하겠습니다.
여섯째, 당분간 길음뉴타운내 추가적 신규 아파트는 향후 몇년간 없습니다.
7,8 구역이나 롯데 주상복합도 완공시기가 점점 2010년 이후로 미루는 경향들이 생기더군요.
그안엔 길음뉴타운으로 들어오고 싶어도 여유돈이 많아, 분양권을 사두고 기다린다면 몰라도, 어지간해선 기존 단지로 이사를 해야 되는데 수요 공급 법칙에서 신규 공급이 모자라 절대적 공급자 위주의 시장이 될 것입니다.
일곱째, 2주택자들이 현정권이 바라는 대로 올해 안에 다 매물을 내놔야 하는데 내놓을 사 람들은 이미 다 털어낸 상태이고, 내년으로 넘어가면 어지간해선 다음 정권까지 버티기로 나갈 공산이 크기에 전체 부동산 시장이 매도자 우위의 시장이 될 것입니다.
그러니 시간을 즐기며 차차 살기좋은 성북으로 발전해가는 모습을 지켜보며 살아가자고요.