부동산 정보포털에서 거래포털로!

안녕하십니까?
최근 주택 부동산계의 주요 이슈 중 공급적 측면에서 본다면 판교 신도시, 파주 운정신도시 등의 2기 신도시 및 차기 송파신도시 등의 3기 신도시 그리고 서울의 뉴타운이라 하겠습니다.
서울의 뉴타운은 현재 3차까지 지정되었으며 오세훈 시장은 25곳을 추가 지정하여 광역개발을 효율적으로 하겠다고 공약한 바 있습니다.
그러면 오늘은 그중 시범뉴타운으로서 개발속도가 가장 빠른 길음뉴타운의 어제와 오늘 그리고 내일을 짚어보도록 하겠습니다.
어느 신도시든 신도시의 대표 얼굴은 시범단지가 될 것입니다. 시범단지는 신도시의 이미지와 성공 여부를 결정짓는 중요 단지이기에 특별히 혜택도 많고 지원도 강한 편입니다.
그렇다면 뉴타운은 어떨까요?
길음, 왕십리, 은평뉴타운은 1차 뉴타운으로 강북 개발의 서막을 연 장본인입니다.
길음뉴타운은 기존 재개발 계획이 추진중이었던 곳에 서울시 지원이 더하여 주거중심 뉴타운을 표방한 곳이고, 은평뉴타운은 아예 택지 개발식으로 진행되는 친환경적 뉴타운이며, 왕십리는 복합 개발을 목적으로 한 도심형 뉴타운입니다.
초기에는 뉴타운의 사업성이 명분이나 실리적 측면에서 시시비비의 주제가 되기도 했습니다만 현재는 명분에 있어 여야가 공감하고 있고, 실리적으로도 건설회사들이 사업수주를 따내기 위해 전력을 기울이는 사업지가 되었습니다.
그러면 뉴타운별 특성을 간략히 언급하면
길음은 민간자본에 의한 개발이 이뤄지는 곳이고, 개발 속도가 가장 빠른 곳이며 제한이 가장 적은 곳이기도 합니다.
강남 인접성이 떨어지는 편이고 도로 교통 여건이 숙제로 남은 것이 단점이라면 단점이겠지요.
은평뉴타운은 하반기 대규모 분양을 앞두고 요즘 가장 많이 언급되고 있는 곳입니다.
서울시가 전체 수용을 해서 택지식으로 공급하기에 지원도 가장 많고 하반기 분양 물량 가운데 가치높기에 요즘 관심이 높아지는 듯 싶습니다.
그러나 택지 개발식 뉴타운이기에 철저히 청약에 의한 접근만이 가능하고, 분양가도 서울의 드문 택지란 면에서 높을 것같으며, 강남 인접성은 역시 길음과 같이 좋지는 않은 편입니다.
왕십리는 입지상 뉴타운의 핵이 될 것으로 보여집니다. 교통이나 강남 인접성 등 입지에 있어 서울의 정중앙에 해당하기에 중심지로서 가치가 높다 하겠습니다만 사업성이 높은 탓에 이해관계가 첨예하여 여태 사업 속도가 지지부진했으나 이제 2구역 사업 시행인가가 나면서 가속도가 붙기 시작하여 조만간 가시적 성과가 나올 듯 싶습니다.
그러나 이곳은 주거 중심뉴타운이 아니어서 공급되는 주택 물량이 적 다는 것이 아쉽고 주거 중심의 생활 편의 시설 및 교육 지원 등이 전폭적으로 지원되기에 한계가 있다는 것이 아쉽습니다.
이외에도 2차 뉴타운 지역으론 한남뉴타운, 신정뉴타운, 아현뉴타운 등 입지상으로 매리트높은 곳들이 줄줄이 대기하고 있습니다.
그러면 오늘은 그중 사업 속도가 빨라 정비가 가시화된 길음뉴타운을 진단하고 분석하면서 뉴타운의 성패를 예측해 보고자 합니다.

1. 단지별 특징

래미안 길음1차
8~20층 15개동 총1125가구로 2003년 1월 30일경에 입주한 아파트입니다.
뉴타운 지정전에 이미 진행된 아파트로 3년차가 되었습니다만 입지상 신규 아파트의 매리트가 시들해질 무렵에는 입지상 래미안 길음3차 다음으로 가장 각광받을 위치라 보입니다.
뉴타운의 모든 인프라를 활용하기에 좋고, 초역세권이며, 주위 신규아파트들과의 비교속에 낡은 아파트로 취급당해 가격이 저평가되어 있는 상태입니다.
그러나 단지내 경사나 층간소음은 약점이라 하겠습니다.
길음뉴타운에 오래오래 살면서 투자성까지 고려하신다면 아파트들이 낡고 새로운 것이 의미가 없어지는 시점에선 가장 주목받는 단지가 될 것입니다.

래미안 길음2차
지난 6월 26일에 입주한 래미안 길음2차는 5구역을 재개발한 것으로 총 10~20층 11개동 560가구(일반 분양 262가구 포함) 규모입니다.
평형별로는 24평형 201가구, 33평형 252가구, 41평형 107가구로 구성돼었으며
국내 최초 종모양의 라운드형 측벽설계가 돋보이고
각 동마다 개성적으로 외벽의 문양과 선형에 차이가 있고 출입구에도 서로 다른 모양의 상징게이트를 설치해
설계된 점도 돋보입니다.
인근 래미안 길음3차와 중앙공원을 공유해 대단지 효과를 노린 점도 뛰어납니다.
출입구 바닥에는 대리석을 깔았고, 벽면에는 대리석 질감의 타일을 붙였으며, 필로티 공간에 역점을 두어 가변형 벽체시스템의 안방욕실이 내부 구조 및 단지의 우수한 시공법이 돋보이는 아파트입니다.
그러나 래미안 타운 효과로 어느 정도 중형단지의 한계를 극복하기는 하겠으나 24평형대가 1.5bay란 단점과 동간 구조가 답답한 것은 아쉬운 점으로 지적하겠습니다.

래미안 길음3차
입지상 길음뉴 타운의 랜드마크가 될 수밖에 없는 단지입니다.
길음역 초역세권으로 단지(977세대) 대부분이 일자형 정남향 평지입니다. 인수로 이용이 적어 자가 운전자에게도 유리하며, 공기청정기 및 정수시설 등이 갖춰져 친환경적인 단지입니다.
2008~2009년에 들어설 롯데 주상복합의 할인마트 및 학원가를 이용하기에 가장 근접한 거리이며 미아초 및 신설 자사고 등과도 인접하여 자녀 양육에도 편리할 것으로 예상됩니다.
층간소음방지를 위한 삼성의 특별공법이 최초로 시도되었으며, 조경도 기존 래미안에 비해 40%의 업그레이드가 이뤄졌다는 기사를 해럴드 경제에서 검색하여 확인하실 수 있습니다.
임대 아파트가 아예 없어 주민들간 위화감 발생 빈도가 적으리라 예상되고 래미안 길음 2차와의 사이에 중앙 공원을 공유하여 쾌적성이 높을 것입니다.
그러나 조합과 시공사의 갈등으로 최신의 아파트임에도 31평형대가 2베이란 점은 두고 두고 길음뉴타운 랜드마크로서 아쉬운 점으로 남을 것같습니다.

래미안 길음5차(8구역)
앞으로 시공이 이뤄질 7~9구역은 녹지율 50%이상의 테마파크를 형성할 것입니다.
아파트 구조는 판상형구조로 평형별 내부구조 역시 24평인경우 3Bay, 40평형인 경우 4Bay로
채광이 한층 유리할 것이며,
1614세대의 대단지이며, 4050평의 자사고 부지도 확보하여 뉴타운의 상징적 단지가 될 가능성이 높다고 봅니다.
그러나 지형의 특성상 단지내 경사가 심할 듯 싶고, 뒷동은 역에서도 꽤 먼 거리가 될 듯 싶은 점이 아쉽습니다.
현재 재개발 매물이 가격 상승중이나 현재 상태에서의 투자 목적이라면 길음뉴타운내에서의 재개발 물권, 입주권, 기존 아파트 중 가장 추천하고 싶은 대상입니다.

▶길음 푸르지오 특징
퍼스트클래스 아파트라면 당연 길음푸르지오를 꼽을 수 있는데 객관적으로 살기좋은 아파트 대통령상(2005년)을 수상한 바 있습니다. 신도림동의 대림 이편한세상 4차가 대통령상을 수상하여 인근 아파트 단지와 차별화된 선호도 및 같은 평형대라도 1억 이상의 가격차 형성을 하는 것을 본다면 그 값어치가 얼마나 대단한지 알 수 있을 겁니다. 길음푸르지오에서 가장 돋보이는 것은 스카이라인 형성이며 서울시가 한눈에 보이는 시내 조망권과 북한산 조망권 역시 최고라
할 수 있습니다. 길음푸르지오는 23, 33,41,50평형 등 다양한 평형을 구성하고 있으며 단지규모는 전체 33개동과 총세대수는
2,278세대로 자체로 메머드 단지입니다.
단지 곳곳의 자연 친화적인 조형물과 조경들의 어울림이 돋보이는 곳이며, 대통령상에 걸맞게 일반 아파트 단지에서 보기 어려운 20미터의
대형폭포와 주출입구의 대규모 벽천 조성으로 길음푸르지오의 상징성을 부여하고 단지의 구석구석 테마공원을 마련하여 커뮤너티의 특징을 부곽하였습니다.
또한 대우스포츠센터가 있어 타 단지에서 볼 수 없는 대형수영장과 헬스, 에어로빅 시설 등을 갖추었습니다.
그러나 위의 현란한 장점보다 아쉬운 점이 입지상 길음뉴타운내에서 가장 안좋다는 점입니다.
단지내 경사도도 심한 편이어서 어린이, 노약자나 장애인이 살기엔 적합하지 않고, 15분 이상의 역과의 거리도 불편사항으로 지적되는 바입니다.

북한산E-편한세상
2005년 04월 22일에 입주한 4단지 대림e-편한세상 아파트는 10~19층 26개동 총1881가구로 입주자대표회의 중심으로 주민간 단합과 협력이 돋보이는 제2의 메머드 단지입니다.
2006년 능률협회에서 올해 베스트명품상으로 선정할 만큼 푸르지오에 못지 않은 주거 환경적 매리트가 뛰어난 단지입니다.
아름다운 조경과 휘트니스 센터 등 편의시설을 마련하여 입주민을 위한 배려가 돋보이고 단지를 직접 방문하면 환한 느낌이 들어 더욱 마음을 끌리게 합니다.
단지내는 어느 정도 평지화가 이뤄졌으며, 차후 인수로를 높이 올리고 확장할 계획이 있어 대림으로 차량 진입을 할 때도 그렇게 어색한 경사도는 느끼지 못할 예정입니다.
내부 구조도 서비스 면적 등을 충분히 배려하여 넉넉해 보입니다. 최근 인근 래미안 2차가 입주하면서 상대적 저평가 아프트로 손꼽히고 있습니다만 위에서 나열한 경쟁력이 있으므로 시세를 만회하고 있는 중입니다.
얼마전 ‘주간동아’가 2005년 서울시 자치구별 연평균 오염도 자료를 분석한 결과 성북구가 공기질이 가장 좋은 것으로 나왔습니다.
대림 역시 푸르지오와 더불어 북한산에 가까와 공기는 한층 더 좋아 웰빙에 적합할 것입니다.
그러나 단점이라고 한다면 역시 역과의 거리라고 하겠습니다. 교통뿐 아니라 실제 길음뉴타운의 편의시설이 역근처에 집중화되는 점을 감안한다면 역과의 거리는 선호도의 거리가 될 수밖에 없을 듯 보입니다.

7~9구역
8구역은 위의 래미안5차에서 소개한 내용이고, 7, 9구역도 같은 틀안에서 진행된다고 봅면 될 것입니다.
7 구역은 시공사가 두산으로 중형단지가 될 것이고, 9구역은 삼성물산이 맡을 예정입니다.
제가 7, 9구역에 대해선 잘 모르기에 어설픈 해석은 하질 않도록 하겠습니다.
2. 투자성
지난 5.31지자체 선거에서 민노당 후보였던 김종철 후보가 길음뉴타운의 원주민 정착률을 문제로 삼았습니다.
그러면서 덧붙인 것이 길음뉴타운내 30%를 강남인들이 차지한다고 했습니다.
뉴타운의 바로미터가 될 수밖에 없는 길음뉴타운의 자산 가치 상승은 계속적이며, 역세권 중심의 삼성타운의 입주가 시작되면서 가속도가 붙는 실정입니다.
발전의 중심에 있어 자산가치는 날로 높아지리라 예상됩니다.
인근 정릉 뉴타운급 재개발(차후 뉴타운 추가 지정 신청 지역), 장위뉴타운, 미아뉴타운, 월곡 균형촉진지구 등등 유턴 프로잭트의 핵이 될 것입니다.
게다가 성북구는 이번 7월 4일 “길음3동 971번지 일대 29만9793㎡(9만687평)를 길음뉴타운 사업지역에 추가로 지정해 개발하기로 하여 광역적 개발로 도로 및 문화 인프라 유치에 유리해졌습니다.

3. 삶의 질적 쾌적성
녹지타운을 표방하는 만큼 지상의 녹지화, 공원화에 심여를 기울여 아주 쾌적성이 높은데 이것은 한번 방문하여 확인하심이 좋을 듯...
위에서도 언급했듯 주간동아가 조사한 결과 서울시내에서 성북구가 가장 공기질이 좋다고 합니다.
웰빙, 로하스 등 최근 삶의 쾌적성을 추구하는 면에 있어서도 우수한 편입니다.
북한산, 개운산 자락과 인접하여 조망권 및 맑은 공기를 마시는데는 더욱 좋을 듯 보이고
인근에 정릉천, 성북천 개발로 자연 생태계가 복구되고 있는 중입니다. 그리고
길음뉴타운이 교통적 한계때문에 내세운 대안이긴 하지만 보행자 중심의 아름다운
녹지를 주장하듯 뉴타운 전체가 하나의 산책로라고 볼 수 있을 정도로 웰빙에 적합한
곳이지요. 아마도 올해말부터는 가로공원이 가시화되어 출퇴근길이 산책로로 화한 것을 확인하실 수 있을 겁니다.


4. 질높은 커뮤너티
주민들간 아름다운 공동체 정신이 돋보여 메스컴에서도 자주 언급이 되는 지역입니다.
먼저 입주한 대우와 대림 주민들은 지역내 문제를 같이 고민하고 해결해나가려는 노력과 협력을 통해서 스스로의 삶의 질향상을 위해 애
쓰고 있습니다.
그저 집값이나 올리려 담합하는 부녀회와는 차원이 다릅니다.

5. 유빜쿼터스의 최첨단 시범지구
서울시 유비쿼터스 시범지역입니다. 최첨단의 주거환경 문화를 열
유비쿼터스가 가장 먼저 실현됩니다. 올해 분양될 은평뉴타운 및 길음 7~9구역은 아예 시공부터 유비쿼터스에 맞추면서 진행하고 길음뉴타운의 기존 단지는 그와 동시에 유비쿼터스 시범지구로 관련사업이 진행될 예정이어서
실현시기로 본다면 가장 먼저 유비쿼터스를 경험할지도 모르겠습니다.
이젠 기상 정보나 스케줄 관리 및 교통 정보를
집에서 쉽게 확인하고 나갈 수 있으며, 원격으로 집안의 환경을 세팅하고 관리하기에도
좋을 듯...
너무나 빠른 정보화가 부담스러워지지 않을는지 복에 겨운 고민을 하게 됩니다.

6. 교육특구로서의 가치
사실 개인적으로 가장 중요시하는 부분인데 교육에 있어선 차후 어떤 지역과도 비교우위에 있는 것이 사실입니다.
지금 서울시 주도로 롯데 주상복합에 학원가가 밀집될 예정이고, 자사고도 설치되어 성북구 지역내 학생들안에서 50%를 선발한다고 합니다.
이외에도 영훈 초중, 대일외고 등 우수한 학군을 갖추었으며 교육적 측면에선 확실히 안심하셔도 될 듯 싶습니다.

그러면 길음뉴타운의 대략적 현황을 보고했습니다만 앞으로도 서울시가 1,200억을 투입하여 지속적인 지원을 하는 길음뉴타운에 응원해 주시길 바라겠습니다.
제 개인적으로 현정부의 감정적 강남 때리기로는 아무 것도 해결이 안되고 왜곡된 부동산 시장만을 늘려갈 뿐이라 봅니다. 선순환을 목표로 강남의 장점을 타지역에 분산시키고 집중화한다면 자연스레 국민의 질적 삶도 보탬이 될 것이고, 부동산 시장도 이성을 찾아가리라 예상하기에 뉴타운 사업의 성패가 상당히 중요하리라 보입니다.