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판교 대체 투자처는? - 동백지구 (2005-06-17 11:51 VIEW : 372)

[매경이코노미 2005-06-14 19:11]

올 부동산시장의 가장 큰 변수는 정부의 부동산 정책이다. 하지만 규제 정책에 도 불구하고 일부 지역에서 부동산 가격이 오르는 현상은 지속되고 있다. 정부 정책에 대한 면역성이 생겨나 부동산투자에 일희일비(一喜一悲)하지 않기 때문 으로 보인다.

현재 부동산시장은 정부와 투자자 사이에 쫓고 쫓기는 상황이 연출되고 있다. 또 시장은 부동산 규제정책을 외면하고 있다. 거시적으로 소비와 투자가 늘어 나고 수출이 증가하면 부동산가격은 오른다. 그러나 우리나라 내수경기 회복이 아직 주춤하고 소비와 투자가 늘어나지 못하고 있는 상황임에도 불구하고 가격 은 오히려 오르고 있다.

여기에 400조원에 달하는 부동자금이 투자할 곳을 찾지 못하면서 시장은 하락 ·안정에서 안정·상승세로 돌아서고 있다. 내 집 마련 시기를 늦추고 있던 실 수요자까지 관망에서 매수 대열에 합류하고 있다. 또한 주택의 공급부족과 재 건축에 대한 기대감으로 일부지역을 중심으로 가격 오름세가 나타나고 있다.

이처럼 가격이 상승하고 있는 시점에서 투자자의 움직임은 어떨까? 부동산가격 이 더 떨어지기를 기다리고 있는 실수요자가 내 집 마련에 나서는 시기도 의문 이다. 아직은 뚜렷한 움직임이 없지만 이들이 11월 판교 신도시 분양에 지대한 관심을 보이고 있는 것만은 사실이다. 지난 5월 중소기업에 다니는 회사원 조 씨(37세)에게 내 집 마련에 대한 상담을 했다. 그는 그 동안 8000만원짜리 전 셋집에 살면서 내 집 마련을 위한 종자돈 1억3000만원을 착실히 모았다. 적은 월급으로 알뜰하게 살아왔고 지금까지 한 번도 본인 명의의 부동산을 소유해본 적도 없었다. 청약통장을 이용해 내 집 마련하기에는 유리한 조건이다.

조씨 역시 무주택자답게 판교 지역에 관심을 보이고 있었다. 이처럼 아파트 당 첨은 곧 로또라는 인식 때문에 1순위 청약통장을 가지고 있는 사람이라면 대부 분 이 지역에 청약계획을 세워두고 있다. 실수요자뿐만 아니라 투자자까지도 시선을 집중하고 있다.


■판교 투자 가치는?■

그렇다면 판교 신도시는 그만큼 투자할 만한 가치가 있을까. 판교는 수도권 신 도시 중 서울과 출퇴근이 편리할 뿐만 아니라 환경 친화적인 도시로 만들어진 다. 또 소형 아파트(전용면적 25.7평 이하)에 대해서는 분양원가공개 및 원가 연동제가 실시돼 분양가가 대략 20~30% 정도 떨어질 것으로 예상하고 있다. 그 래서 당첨만 된다면 다른 지역보다 상대적으로 상당한 투자수익을 거둘 수 있 는 지역으로 보인다. 결론만 놓고 보면 판교 청약을 신청해 손해 볼 일은 없어 보인다.

물론 판교지역 투자를 무작정 장밋빛으로만 기대해서는 곤란하다. 청약에 앞서 몇 가지 따져볼 사항이 있다. 아파트 가격이 제대로 형성되기 위해서는 소형과 중대형 아파트가 고르게 분포돼 있어야 한다. 하지만 이 지역에 들어설 아파트 의 경우에는 대부분 임대아파트 및 소형아파트가 주류를 이룰 것으로 보이기 때문에 무조건 가격이 상승할 것이라고 예단하기에는 무리가 있다.

일반적으로 임대아파트나 소형아파트 밀집지역의 경우 가격 상승에는 한계가 있다. 올 11월로 분양계획이 잡혀있지만 아파트 분양이 과열될 경우 또다시 연 기될 가능성이 높다. 게다가 경쟁률이 치열할 것으로 예상된다는 점도 간과할 수 없다. 이처럼 판교 분양에만 매달리고 있다가는 내 집 마련 시기를 놓칠 수 도 있다. 따라서 판교지역은 실수요자가 청약하기에 가장 알맞은 지역으로 보 이지만 투자수익만을 생각하고 있는 투자자의 경우에는 투자기간에 따른 수익 성을 냉정하게 따져보고 청약에 나서야 할 것이다.


■판교 대체 투자처는? - 동백지구■

동백지구도 관심지역으로 살펴볼 필요가 있다. 동백지역은 분당의 약 6분의 1 규모로 조성되는 미니도시다. 이곳에 아파트 1만5400가구, 연립주택 910가구, 단독주택 1000가구 등 약 1만7310여가구가 들어선다.

자연조건도 빼어나다. 동쪽으로 석상산이 마을을 감싸고 있어 자연환경이 살아 숨쉬는 주거단지가 될 전망이다. 산자락을 그대로 보존하면서 그 동안 닭장 일 면도의 아파트단지에서 탈피될 전망이다. 또한 교통문제도 크게 걱정하지 않아 도 될 듯싶다. 용인시가 야심차게 추진 중인 분당선 연장구간(수원~오리)인 경 전철(에버랜드~용인~구갈)이 2007년 말에 개통될 예정이기 때문이다. 경전철이 개통되면 2008년부터는 구갈역에서 환승해 강남~분당백궁간 신분당선도 이용할 수 있다.

특히 동백지구는 테마단지에 주목해야 한다. 호수 조망권을 비롯해 산, 공원 등을 바라볼 수 있는 단지를 골라야 한다. 물론 중심 상업지구나 역세권 주변 도 관심지역 중 하나다. 그리고 대형평수보다는 중소형평수 위주로 청약하는 것이 유리하다.



■판교 대체 투자처는? - 강남 일대■

판교 이외의 투자지역을 살펴보자. 판교신도시 덕분에 서울 강남지역 재건축 대상 아파트 가격이 상승세를 보이고 있다. 강남 지역의 경우 대기수요자에 비 해 공급량이 부족하다. 이 때문에 신규공급에 대한 대안 없이 규제 일변도의 정책에만 무게가 실린다면 당장은 아니더라도 향후 아파트가격은 더 오를 수밖 에 없을 것으로 예상된다. 아파트시장은 이론대로 움직이지 않는다. 아파트시 장의 특성을 잘 이해해 시장에 부합하는 정책이 절실한 시점이다. 결론적으로 시장은 규제정책에도 불구하고 일부 지역의 경우 오름세가 끊이질 않는다.

또 강남 지역에선 저평가돼 있는 재건축단지와 분당 지역의 중대형 아파트를 중심으로 가격이 다소 상승할 것으로 보인다. 판교 신도시 분양이 끝난 뒤에는 오히려 서울 강남지역(서초, 송파 포함)과 수도권 분당지역을 비롯한 용인 일 부 지역의 아파트시장을 주목해 볼 필요가 있다.

강남지역의 경우 신규물량의 공급부족 현상으로 가격이 상승할 가능성이 높다. 이처럼 공급물량이 부족한 상황에서 강력한 부동산 안정대책은 오히려 시장에 역효과를 가져올 수 있다. 부동산시장의 축소판인 강남의 아파트시장은 앞으로 가격 차별화 현상이 가속화 될 것으로 보인다. 당분간 재건축시장은 안정세가 지속되는 가운데 거래가 위축될 것으로 예상되지만 대기 수요자가 많고, 모기 지론이 시행되면서 실수요자의 수요가 살아나기 때문에 가격이 떨어질 가능성 은 적어 보인다.

또 잠실지역의 2, 3, 4단지와 저평가된 잠원동 지역을 주목할 필요가 있다. 여 기에 송파, 강동 일부지역은 잠실주공 재건축 시행에 따라 반사이익이 예상되 는 지역으로 관심을 가져볼 만 하다. 특히 송파지역의 경우 교통여건이 개선되 고 도서관을 비롯해 체육센터와 공원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있고 초·중· 고교 등 교육여건이 우수해 실수요자들이 거주하기에 손색이 없는 지역이다. 그 밖에 조망권이 확보되고 주변 환경이 정비되는 용산 지역도 투자대안으로 생각해 볼 수 있다.

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결국 실수요자인 경우에는 하반기 안정장세를 내 집 마련 시점으로 삼아야 한 다. 물론 다양한 부동산 정책에 따른 시장변화와 가격추이를 감안해야 되지만 가격이 더 떨어지기를 기다리다가 매수시점을 놓치지 않는 것도 중요하다. 또 한 매도자인 경우에는 바뀌는 조세정책(양도세 등)을 따져보고 매도여부를 결 정해야 되겠지만, 반드시 매도하는 것보다는 자녀에게 증여하는 방법도 고려해 야 한다. 앞으로의 부동산투자는 단기투자만 선호해서는 곤란하다.

[고준석 신한은행 부동산재테크팀장]

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