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수도권 '개발지도'가 바뀐다

미군반환부지 70% 집중
인천서남부 J라인 형성
경기북부 개발 '본격화'




심층취재-
반환 미군부지 발전계획과 수도권 개발 전망
인천과 경기도 등 수도권 일대의 ‘개발지도’가 크게 바뀐다. 정부가 지난 8월29일 발표한 주한미군 기지이전으로 전국적으로 반환받는 땅 총 43곳 5383만평 중 70%가 서울·인천·경기 지역에 몰려 있는데다 특히 인천 서부지역을 중심으로 이른바 ‘J라인’의 개발 축(軸) 형성 등으로 부동산 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
내년부터 전국의 미군기지 주변 지역에 대한 지원 사업이 본격화 되고 수도권 지역의 경우 규제도 대폭 완화된다. 반환된 미군기지 뿐만 아니라 미군이 계속 주둔하고 있는 지역 주변도 지원 대상이다.
이와 관련, 수도권에 소재한 미군기지 터의 경우 첨단업종의 공장 신설이 허용되는 등 현행 수도권정비계획법상 특례를 인정받게 됨에 따라 상대적으로 투자여건이 열악한 비수도권 지방자치단체들로부터 지나친 특혜가 아니냐는 지적도 나오고 있다. 결국 수도권 미군기지 반환지역과 주변지역은 151평(500㎡) 이상 규모의 공장신설이 자유로워지고 증설시 매년 배정하는 공장총량제의 적용에도 구애받지 않게 됐다.
게다가 민간인통제선 접경지역인 경기 파주, 고양, 동두천, 연천 등지에는 61개 첨단업종 외에도 레미콘 및 아스콘 제조 등 9개 일반산업 진출도 허용돼 경기 북부 시·군의 개발을 촉진할 것으로 보인다.
반환된 미군기지 및 인접 시·군·구 지역에는 30만2500평(100만㎡) 이상 규모로 신도시를 개발할 수 있도록 했다. 외국인이 반환 미군기지에 1000만 달러 이상 투자해 공장이나 시설 등을 지으면 세금 혜택이 주어지는 ‘외국인주거지역’으로 지정해 주기로 했다. 지금까지 외국인투자지역 지정 요건은 ‘3000만 달러 이상 투자’였다. 수도권 지역에는 대학을 이전 또는 증설하지 못하도록 하는 규정도 반환 미군기지 및 주변 지역에는 적용하지 않기로 했다.
한편 인천 서남부지역이 꿈틀대고 있다. 인천 해안가를 따라 개발이 진행 중인 지역은 청라지구, 송도국제도시, 소래·논현지구 등 3곳, 청라부터 소래·논현, 송도까지 이른바 알파벳 J라인을 형성하여 내려오는 인천 서남부지역에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 송도는 비즈니스, 청라는 레저스포츠와 비즈니스의 연계, 소래·논현은 주거지역으로 개발 테마도 차별화 돼 있다.
박상언 유엔알(U&R) 대표는 “송도 아파트는 지난해 평당 1000만원에서 현재 1500만 원대로 올랐다”면서 “인천 구(舊)도심에서 신(新)도심으로 돈이 쏠리고 있는 데다 교통망이 대거 확충되고 있어 투자 메리트가 있다”고 말했다.
【반환 미군부지 발전계획】
미군 반환부지 전체의 70%가 인천·경기지역에 몰려
이전기지(移轉基地) 전체 면적의 70%가 몰린 인천과 경기북부의 지자체들은 개발 기대에 부풀어 있다. 인천시 부평구 산곡동의 캠프 마켓(17만2000평)이 2008년 폐쇄된다. 인천시는 10만평은 시민공원으로 개발하고, 나머지는 내년에 방향을 정할 방침이다.
경기도 파주시는 명문대 캠퍼스 유치에 신경을 쏟고 있다. 고려대와 서강대 등 5개 국내 대학들이 관심을 보이는 것으로 알려졌다. 또 일산 호수공원보다 큰 대형공원, 종합병원, 영상테마파크도 건설할 계획이다.
동두천시는 반환 면적이 가장 넓다. 6·25참전 16개국 기념전시관, 국제영어마을, 대형 록 공연장이 포함된 ‘글로벌타운 16’, 대학 골프장을 들이자는 계획을 세웠고 의정부시는 법원·검찰 등을 짓는 행정타운(시청은 제외), 공원, 체육·레저시설, 대학 및 교육연구단지를 유치한다는 구상이다. 포천은 반환규모가 작은 데다 대부분 산악지역이고 아직은 뚜렷한 계획이 없다.
경기 남부의 하남시는 건국대 행정문제연구소에 의뢰, 지난 5월 검단산 자락 그린벨트의 반환 공여지 8만6200평에 영어마을·수련원을 포함한 청소년 복합타운을 건설할 계획이라고 발표했다.
경기 북부 본격 개발
이번 조치는 경기북부지역 개발의 신호탄이 될 것으로 보인다. 특히 수도권 지역 가운데 의정부·양주·파주·동두천시, 연천군 등 5개 시·군은 행정구역이 모두 규제 완화 지역에 포함돼 지역개발에 탄력을 받을 것으로 예상된다.
또 민통선에서 20㎞ 이내인 접경지역 경기도 연천·파주·동두천·양주·고양·포천 지역은 첨단시설 유치가 어렵다는 점을 고려해 레미콘과 콘크리트 타일·기와·벽돌·블록, 아스콘, 일반 철물, 기타 목재가구 제조업 등 이른바 ‘굴뚝산업’ 업종의 공장 신설도 예외적으로 허용돼 낙후된 지역경제 활성화에 크게 기여할 것으로 보인다.
하지만 수도권 공여지 종합개발안(案)은 확정시 까지 상당한 진통을 겪을 것으로 예상된다. 특히 수도권의 반환 공여지에 500㎡ 이상 규모의 첨단공장이 들어설 수 있게 됨에 따라 비수도권 지역 지자체들은 “지나친 특혜로 지역 기업의 수도권 이전이 우려 된다”며 반발할 것으로 예상된다.
외국인 투자 완화
반환 공여지(供與地)의 외국인 투자요건을 현행 외국인투자촉진법 관련 규정보다 대폭 완화한 점도 주목된다. 현행법은 외국인 투자자가 공장을 설치할 경우 3000만 달러 이상 투자하도록 규정하고 있으나 특별법은 1000만 달러 이상이면 가능하도록 완화했다.
또 외자촉진법에 엔지니어링 사업과 부가통신업, 정보처리 및 컴퓨터 운영 관련업은 1000만 달러 이상, 휴양 콘도미니엄사업은 2000만 달러 이상을 외국인이 투자해야 하나 특별법은 반환 공여지에 500만 달러 이상만 투자해도 외국인 투자지역 지정이 가능하도록 규정해 투자유치 활성화에 큰 기여를 할 전망이다.
여기에다 외국인투자지역은 해당 지자체에서 법인세와 소득세, 거래세, 재산세와 토지임대료 등의 감면과 더불어 공장신축자금 등의 지원도 받을 수 있게 됐다.
‘용산기지 5만평 개발안’
서울 용산 미군기지 총 5만여 평을 아파트단지, 사무실 빌딩, 쇼핑센터로 개발하는 방안이 총리실에 의해 검토된 것으로 확인돼 주목된다.
총리실 국무조정실이 지난 8월29일 민주당 이낙연 의원에게 제출한 ‘주요 미군 반환부지 활용 및 재원확보 방안 보고서’는 미군기지 이전비용을 충당하기 위해 용산기지(메인포스트·사우스포스트)5만여 평을 용도변경, 도심형 복합주거지구·국제교류업무지구 등으로 개발하는 내용이다.
최근 정부가 건설교통부 장관이 용산기지에 대한 용도변경 권한을 갖는 용산공원특별법 제정을 추진하자 서울시는 “정부가 용산기지를 개발해 미군기지 이전비용을 조달하려한다”고 반발하고 있다. 서울시는 용산기지의 전면 공원화를 주장하고 있다. 이 보고서가 공개됨에 따라 서울시의 주장에 힘이 실릴 전망이다.
보고서에 따르면 용산기지 내 개발대상 토지는 3곳이다. 용산기지 북측(메인포스트) 미국 대사관 부지 인근에 무역센터·외교센터·호텔 등이 입주하는 국제교류업무지구(2만6220평)가 계획됐다.
현재 시티파크 등 주상복합단지가 인접한 용산기지(사우스포스트) 남측 부지는 도심형 복합주거지구(2만6340평)로 지정돼 1800가구의 아파트단지가 들어선다는 계획이다. 복합문화지구(1만5940평)에는 공연장, 음악당, 전시관을 짓고 지하공간을 개발해 복합상업단지를 조성한다는 방안도 제시됐다. 보고서는 용산기지 5만여 평(최대 1.8조원)과 용산기지 외부 미군기지(유엔사, 수송단, 캠프킴)를 개발을 하면 최대 4조원의 재원을 마련할 수 있다고 밝혔다.
현재 건교부가 서울시의 반대에도 불구하고 추진하고 있는 ‘용산공원특별법의 제정’도 보고서는 언급했다. 보고서는 “기존의 부지를 최대한 활용(도심재개발)해 재원을 조달하고 공원을 조성하기 위해선 특별법이 필요하다”고 밝혔다. 실제로 건교부는 보고서 내용과 거의 같은 내용의 특별법 제정을 현재 추진 중에 있다.
한편 정부와 서울시가 용산 민족공원 조성을 둘러싸고 갈등을 빚고 있는 가운데 서울시가 ‘용산 민족·역사공원 특별법안’에 공원의 경계를 명시한 수정안을 건교부에 제시하기로 했다. 서울시는 지난 8월31일 “국무조정실의 중재로 8월30일 건교부와 공원 조성과 관련한 쟁점에 대해 논의했고, 시가 공원의 경계를 명시한 특별법 수정안을 제시한 뒤 건교부와 협의하기로 했다”고 밝혔다. 이에 따라 서울시는 조만간 자체적으로 수정안을 마련, 건교부와 조율에 나선다는 계획이다.
그동안 건교부는 ‘공원의 경계를 특별법에 명시해 달라’는 시의 요구에 대해 ‘입법 기술상 어렵다’는 등의 이유로 받아들이지 않겠다는 입장이었지만 이번 논의는 시의 요구 수용이 가능하다는 의지를 내비친 것으로 해석돼 주목된다.
난개발 우려
주한미군이 순차적으로 반환하는 공여지는 5383만평이지만 주변지역까지 감안할 경우 개발면적은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 그동안 미군기지로 인해 개발을 제한받았던 주민들이 뉴타운 조성 등 재개발의 인허가권이 지방자치단체장의 고유권한이라는 점에서 개발계획은 봇물을 이룰 전망이다.
이번에 반환 미군부지 발전계획을 입안한 행정자치부의 한 관계자는 “개발계획은 시·도지사가 수립하지만 행자부와 기획예산처 등으로 구성된 발전위원회 심의 등을 거쳐 행자부 장관이 최종 확정하기 때문에 사실상 개발주체는 정부인 셈”이라며 “난개발이 우려되는 지역은 집중 관리할 것”이라고 말했다.
풀어야 할 난제
이번 발전계획 발표에도 불구하고 아직 풀어야 할 난제가 많다. 가난한 지자체들 입장에선 여전히 ‘그림의 떡’에 가깝다. 당장 어느 정도나 매입할 수 있을지 불확실하다. 국방부는 미군기지 평택이전 자금조달을 위해 가급적 비싸게 팔려 할 것이다.
결국 개발가치가 큰 땅은 기업이나 일반에 처분될 수도 있다. 일부는 군(軍)훈련장이나 부대 터로 쓰일 가능성도 있다. 실제로 하남시는 “청소년복합타운, 공원, 실버타운 등을 짓자는 등 방안은 무성하지만 매입비 문제 때문에 결정된 것은 아무것도 없다”고 밝혔다.
미군기지의 환경오염 처리 비용을 누가 부담할 것인지도 아직 결정되지 않았다. 상당 지역은 토양오염이 심각할 것으로 우려되는데, 개발에 앞서 정화에 시간이 얼마나 걸릴지도 미지수인 상태다.
【인천서부-J라인개발 용트림】
J라인 개발 붐
‘동북아 경제허브’라는 밑그림을 그리고 있는 인천 송도신도시는 천혜의 자연환경을 살려 국제도시로 탈바꿈할 예정이다.
송도는 정부의 경제자유구역 개발계획에 따라 인천시 연수구 매립지 1611만평 용지(用地)에 2020년 완성을 목표로 단계적인 개발에 들어갔다. 송도 173만평 국제업무단지 프로젝트를 따낸 미국 게일과 한국의 포스코건설은 60층짜리 아시아 트레이드타워와 백화점, 쇼핑몰, 컨벤션센터 등의 건립공사를 2014년까지 마칠 계획이다. 국제업무단지에는 다국적 기업 아시아태평양본부가 입주하게 되며 국제학교, 국제병원, 레저시설 등이 들어설 예정이다.
포스코건설 측은 “지난 3월 착공해 건립중인 송도국제학교는 2008년 하반기 개교할 예정이며 컨벤션센터도 현재 건설 중”이라고 말했다. 주상복합 중에는 9～10월 분양 예정인 ‘더샾센트럴파크 1’이 가장 눈길을 끈다. 지상 45층 3개동 규모로 31～114평형 729가구로 구성된다.
GS건설도 10월 ‘송도자이’ 1113가구, 인천도시개발공사는 11월 ‘도시웰카운티 4단지’ 509가구를 분양한다. 인천시 서구 원창·연희·경서동 일대 578만평에 조성될 청라지구는 2012년까지 첨단 레저와 스포츠, 엔터테인먼트 시설이 연계된 국제도시로 거듭날 계획이다.
최근 청라지구 개발사업자로 선정된 와코비아·대우건설 컨소시엄(국제업무타운), 맥퀴리·롯데건설 컨소시엄(테마파크형 골프장), 판게아·해원에스티 컨소시엄(테마형 레저스포츠단지)은 한국토지공사와 사업협약을 맺고 본격적인 사업에 착수할 예정이다.
대우컨소시엄 측은 “88층과 66층짜리 초고층 랜드마크빌딩(LMB)을 비롯해 한·중 증권거래소, 동북아개발은행, 중국계 다국적기업 등을 유치할 것”이라고 밝혔다.
소래·논현지구는 인천시가 지정한 논현택지지구 77만평과 한화건설이 추진하는 도시개발사업 단지인 ‘인천 에코메트로’ 72만평을 합치면 150만평 규모의 주거벨트로 조성된다. ‘인천 에코메트로’는 옛 화약공장 터에 1만2066가구를 짓는 초대형 주거단지로 2009년 완공을 목표로 하고 있다.
한화건설 측은 “해안과 산림 등 천혜의 자연환경을 주거와 접목시킬 예정이어서 녹지 비율은 44%에 달 한다”며 “오는 10월말 3000가구 분양을 시작으로 내년 2월, 5월 3차례에 걸쳐 분양할 계획”이라고 밝혔다. 대한주택공사도 논현2지구에 논현주공 휴먼시아 872가구(34평형)를 11월에 분양한다.
국제학교·특목고 설립
J라인 일대에 계획돼 있는 국제학교 건설도 호재(好材)로 작용할 전망이다. 송도에는 송도신도시개발유한회사가 국제학교 2개교의 설립을 추진 중이다.
송도는 국제학교 설립을 위해 미국 동부의 명문사립학교인 밀튼아카데미와 파트너십을 맺고 있다. 또 청라와 인천 영종도에도 영국계 국제학교가 2008년 개교할 예정이다.
현재 인천에는 외국어고와 과학고 1개씩 총 2개의 특수목적 고등학교(특목고)가 설립돼 있다. 그 밖에 인천시는 총 3개의 특목고 설립을 예정하고 있는데 인천 에코메트로 소래·논현지구 용지에는 외국어고등학교가 2009년 들어설 예정이다.
연구대학원·R&D센터 등 조성
고려대·서강대·인하대·중앙대·가천의대 등 국내 5개 대학이 송도국제신도시에 연구중심 대학원과 R&D센터 등을 조성하겠다는 의사를 공식 표명했다.
인천경제자유구역청은 지난 8월28～30일 송도국제도시 내 국제학술연구단지 조성을 위한 대학별 사업제안을 접수한 결과, 이들 대학이 제안서를 제출했다. 현재까지 송도국제도시 입주가 결정된 국내 대학은 연세대와 인천대 2곳이다.
연세대는 5·7공구 28만평에 1만 명의 학생을 수용할 캠퍼스를 2010년 개교할 계획이고, 인천대는 13만8000여 평의 부지에 2009년까지 새 캠퍼스를 마련, 이전할 예정이다.
고려대의 경우 입주할 예정인 5·7공구에 10만평 규모의 ‘바이오메디클러스터 및 물류·유통 산학단지’ 조성 의사를 밝혔고, 서강대는 5·7공구 20만평에 대학원과 R&D센터가 포함된 ‘서강송도국제테크노파크’ 건립을 제안했다. 인하대는 5·7·11공구 55만평에 ‘글로벌 지식기업형 캠퍼스’를 조성해 NT, IT, BT, ST 등 첨단산업을 중심으로 한 공대 위주의 대학 , 대학원과 연구시설 건립 계획을 발표했다. 가천의대는 5·7공구 22만평에 ‘글로벌 생명·의과학 R&D컴플렉스’ 구축을, 중앙대는 6공구 26만평에 ‘국제문화예술허브’ 조성을 각각 제안했다.
이번에 추진되는 국제학술연구단지 조성사업은 송도국제도시 내에 세계적인 산·학·연 혁신클러스터를 구축해 해외 첨단산업을 유치하고 글로벌 인재를 양성하기 위한 기반 구축을 주요 내용으로 하고 있다.
취약한 교통망 확충
서울과 경기도 등 수도권 여타 도시와 떨어져있다는 취약점은 교통망 확충으로 다소 개선될 것으로 보인다. 이미 제1·2 경인고속도로 등 광역교통망이 조성됐고 인천공항과 송도국제도시를 잇는 인천대교가 2009년 완공을 앞두고 있다.
인천대교가 완공되면 공항에서 15분 만에 송도로 진입이 가능하고 소래·논현까지는 25분 이내에 닿을 수 있다. 또 서창분기점을 통하면 영동고속도로, 제2경인고속도로, 서울외곽순환도로를 타고 1시간 이내 서울에 진입할 수도 있다.
최근 복원계획이 발표된 수인선(水仁線)에도 2009년 12월 논현역과 소래역을 비롯해 송도역이 신설될 예정이다. 수인선은 인천 지하철 1호선, 서울 지하철 4호선과 연결돼 대중교통을 이용한 수도권 진입도 가능해진다. 그리고 2010년 제3경인고속도로가 개통되면 소래·논현과 송도는 불과 15분 거리에 놓이게 된다.
요즘 인천 송도 앞바다에는 ‘바다와 하늘’을 잇는 인천대교 건설 대역사가 한창이다. 이 대역사가 완료되면 인천은 동북아 ‘경제허브’를 향해 비상의 날갯짓을 하게 될 것이다. 인천대교는 길이 12.3㎞(교량폭 31.4m)로 국내 최장(最長)인 부산 광안대교(7.4㎞)보다 4.9㎞나 길다. 교량이 완공되면 세계에서 6번째 긴 다리로 기록되게 된다.
지난해 6월 착공한 인천대교는 인천경제자유구역이 아시아의 허브로 자리매김하는 핵심 사업으로 추진되고 있다. 따라서 다리 건설에 거는 인천시민들의 기대도 자못 크다.
우선 인천자유구역 내 송도신도시와 영종지구의 연결로 핵심 인프라가 구축됨에 따라 동북아경제중심 국가를 실현하려는 정부의 방침이 가시화되고 추가 개발 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 인천대교가 완공되는 2009년 10월쯤이면 인천공항 2단계 사업과 송도 신도시, 영종지구, 청라지구 등 인천경제자유구역 개발사업 1단계가 마무리된다. 또 인천국제공항과 인천 및 서울 남부, 수도권 이남지역을 잇는 편리한 교통망 확보와 물류비용 절감을 꾀할 수 있다.
실제로 제2, 제3 경인고속도로 및 서해안 고속도로와 연결, 인천과 서울 남부, 수도권 이남지역에서 인천국제공항까지 통행시간이 종전 1시간 정도에서 40분 이상 단축될 것으로 예상된다. 그 외 국내최초의 해외 민자유치 사업으로 향후 외국 투자자의 SOC(사회간접자본) 투자가 활성화되고, 인천대교와 연계한 관광사업 촉진에도 기여할 것으로 기대된다.
인천경제자유구역청 L씨는 “인천대교 건설로 총 3조5000억 원의 생산 유발과 1조5000억원의 부가가치 개발, 4만8000여명에 달하는 고용 유발이 예상 된다”면서 “이로 인해 인천지역 경제는 물론 국가경제 활성화에 크게 기여할 것”이라고 말했다.
문윤홍 전문기자(moonsj4758@hanmail.net)



부동산신문 (renews@renews.co.kr)

기사 입력시간 : 2006-09-05 10:09:57

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