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서울 충무로역에서 지하철로 1시간 30분. 인천지하철의 종착점인 동막역에 내 리면 송도신도시가 한 눈에 펼쳐진다.

바다가 한눈에 보여 ‘꿈의 주거지’로 불릴 만 하지만 막상 거주하려면 망설여지는 게 사실. 교통, 편의시설 등 불편 한 점이 한 두 가지가 아니기 때문이다.

정부가 비즈니스 중심지로서 파격적인 지원을 하고 있지만 부동산 투자가치로 따져보면 아직은 미흡한 점이 많다.

떠 오르는 경제특구 ‘송도신도시’의 투자가치를 살펴봤다.

■어떻게 개발되나?■ 송도신도시는 정부가 ‘국제비즈니스 중심지’로 추진하는 대표적인 경제자유 구역이다.

정부가 외국자본 유치를 위해 각종 자금 지원, 세제 혜택, 외환 자 유 송금 등 파격적인 혜택을 내걸고 있다.

우선 국제물류, 지식정보산업 거점 을 조성해 다국적 기업의 아태지역 본부와 IT, BT 관련 국제 기업을 유치하는 게 1차 목표다.

핵심지역인 송도 국제업무단지 162만평이 올 연말부터 본격적 으로 개발된다.

50만평 규모로 예정된 1차 지구엔 공동주택과 주상복합시설, 업무시설, 문화센 터(오페라하우스) 등이 들어선다.

특히 유치원부터 고교 과정까지 아우를 수 있는 국제학교와 각종 외국병원이 유치된다.



2차 지구에도 18홀 규모의 골프장 이 건설되고 주변에 빌라와 콘도가 각각 200여가구씩 들어설 전망이다.

특히 가장 주목을 받고 있는 국제컨벤션센터는 10만평 부지에 지상 3층, 연면적 1만 5875평 규모로 올 3월 착공해 2007년 12월 문을 열 전망이다.

특히 송도신도시는 IT, 바이오산업에 각종 교육, 생활시설을 유치해 일반 신도 시와는 달리 자급자족이 가능하다.

최근엔 미국 동부 명문 사립고가 이 곳에 들어서기로 합의를 맺은 상황. 개발을 담당한 송도신도시개발유한회사(NSC)는 송도 국제학교 컨설팅을 담당한 하버드어브바이저그룹과 함께 비영리 외국학교 법인 유치를 준비해왔다.

송도국제학교는 2008년 9월 유치원, 초중고 과정을 합쳐 총 2100명 규모로 개교할 예정이다.


NSC 측은 “이번 제휴를 기반으로 송 도국제학교 설립과 함께 각종 시설 건립에 박차를 가할 것”이라고 전했다.

　 ■투자가치 있나?■ 송도신도시는 아직 기반시설이 취약하다.

가장 미흡한 게 교통 여건. 인천지하 철 동막역에서 이곳에 오기 위해 이용할 수 있는 교통수단은 현재 6번, 6-1번 등 몇 대 버스에 불과하다.

지하철 연장은 현재 공사중으로 2009년까지 기다려 야 한다.

따라서 이미 입주한 풍림아이원과 금호어울림 단지를 비롯해 올 9월 입주를 시작한 현대아이파크 등 총 가구수만 5000세대가 넘어 이들을 소화하기 엔 힘든 게 사실. 또 근린상가들이 한창 건설 중이라 편의점 같은 시설은 거의 찾아볼 수 없고 투자자들을 유혹하는 부동산들만 여러 개 밀집해 있다.


쇼핑을 위해선 일부러 동막역 근처까지 나가야 한다는 게 이곳 주민들의 불만이다.

물론 경인고속도 로나 서해안고속도로, 서울외곽순환고속도로 등 서울, 수원 등으로 한 시간 내 통근이 가능해 광역적인 교통 접근성이 높다.

국제경제특구로서 투자를 위한 절차가 복잡하고 행정규제가 까다롭다는 것도 이 지역 투자가치를 낮추고 있다.

특히 세제 혜택 대상이 공장을 수반한 제조, 물류, 관광호텔업 등으로 제한돼 있는 상황. 고종완 RE멤버스 대표는 “업종에 따라 세제 혜택이 확연히 차이가 나기 때문에 IT, 금융, 무역업 등 지식서비스 업종의 적극적인 참여를 유인할 수 있는 정책이 아직은 부족한 편”이라고 지 적한다.

다만 교육여건은 괜찮은 편이다.

단지 내에 신송중·고교가 이미 들어와 있고 먼우금초등학교도 자리 잡은 상태다.

특히 먼우금초등학교에선 직접 ‘영어마 을’ 프로그램을 기획하는 등 이곳 주민들의 교육수준 기대에 부흥하고 있다.

이 때문에 불리한 교통 여건에도 불구하고 인천 시내에서도 일부러 자녀를 이 곳에 입학시키는 사람이 많다.

조만간 신송초등학교까지 설립되고 각종 외국학 교들이 들어온다면 자녀 교육 여건은 최상이라는 게 주민들 설명이다.

또 현재 진행 중인 각종 공원 조경사업이 완료될 경우 주거환경 수준이 한층 올라갈 거 라는 전망도 많다.

　 ■유망단지는?■ 송도 풍림아이원은 3300여가구로 이미 프리미엄이 상당히 붙었다.

43평형의 가 격은 평당 1000만원 선인 4억3000만원. 분양가가 2억8700만원이었으니 1억5000 만원의 프리미엄이 붙은 셈이다.

다만 전세금은 30평형대가 8000만~9000만원 정도로 다소 저렴한 편이다.

다만 풍림아이원을 제외하면 대체로 500가구 미만 의 소규모 단지란 점은 단점. 편의시설 부족은 현재 가장 큰 불만사항이다.

전정희 센츄리공인중개사 대표는 “이 지역은 초기에 아파트단지가 들어설 때만 해도 기반시설이 열악했 지만 장 기 발전계획을 보고 입주하는 사람이 많았다”면서 “최근 개발계획에 다소 진 전이 없고 생활편의시설이 너무 부족해 주민들 불만이 많은 상황”이라고 밝혔 다.

전 대표는 3년 후 모습을 기대했다.

2009년 상반기에 전철역 개통 등 주요 시 설 완공이 예정돼 있는 게 큰 장점이다.

그는 “3년 뒤 컨벤션센터나 트레이드 타워 등 경제자유구역으로서의 면모를 보일 다양한 시설이 들어설 경우 여기저 기서 투자자가 몰릴 것”이라며 “개발 속도만 빨라진다면 아파트단지 기준으 로 평당 300만원 이상 가격 급등도 결코 먼 나라 얘기가 아니다”고 말했다.

또 풍림아이원 단지 중에서도 공원 인근에 위치한 풍림6단지가 가장 인기가 좋 고 현대아이파크도 유망단지로 떠오르고 있다.

박정용 스피드뱅크 리서치센터 실장은 “현대아이파크는 공원 조망이 있는 데 다 앞으로 들어설 인천지하철 송도 역세권이고 풍림6단지는 전철역 5분 거리에 대형평형 위주 단지라는 장점이 있다”고 내다봤다.

특히 송도3정거장 건설이 예정돼 있는 데다 공원 인근에 위치한 웰카운티 1~4단지는 바다조망까지 끼고 있어 전망이 더욱 좋다.

또 센트럴파크와 제1공원 중앙에 위치한 포스코건설의 ‘퍼스트월드’도 유망 상품이다.

올 5월 들어선 이 단지는 평당 1200만원 선에 분양된 데다 송도신도 시 개발을 담당하는 미국 게일사가 컨벤션센터를 포함해 4개동 65층 규모, 159 6가구로 건설한 대규모 주상복합아파트다.

윤재호 메트로컨설팅 대표는 “위치나 규모 면에서 포스코 퍼스트월드가 가장 유망한 투자상품”이라며 “특히 포스코에서 송도지구 아파트 부지를 많이 갖 고 있어 앞으로 친환경 아파트를 건설할 예정”이라고 밝혔다.

한편 상가 투자 여건도 괜찮은 편이다.

특히 아파트단지 주변상가가 급부상하는 조짐이다.

현 재 풍림아이원 주변 상가 1층 28평의 경우 벌써 평당 2000만원을 넘어서 2300 만원 수준에 근접했고 2층은 평당 700만원 선에 거래되고 있다.

물론 전문가들은 아직까지 낙관할 수 없는 상황이라고 지적한다.

외자유치 진 척도가 총 유치계획의 20% 정도로 기대에 못 미쳤고 학교, 병원, 기업 등 외국 자본 설립 시설물들의 유치도 미흡하기 때문. 박정용 실장은 “외자유치가 송 도신도시 개발의 관건”이라며 “현재 외자 유치 가능성이 타진되는 곳조차 잡 음이 끊이질 않아 향후 국제업무단지로서의 역할에도 투자자들의 의구심이 많 은 상황”이라고 전했다.

각종 규제문제가 산적해있다는 점도 악재다.

박병호 한국리츠에셋 대표는 “송 도신도시 투자가치는 정부의 규제 해제 정도에 달려 있다”며 “국제학교와 국 제병원에 대한 내국인 이용이 수월해지고 수도권 개발 억제책의 완화가 이뤄진 다면 첨단 물류와 서비스업 중심으로 경쟁력을 회복할 것”이라고 밝혔다.