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●토지임대부분양제

토지임대부 주택 분양이란 땅(택지)과 건물(아파트)의 소유권을 분리해 택지는 주공이나 토공 등 공공기관이 소유해 임대하고 아파트만 매각하는 방식이다.

따라서 판교 등 수도권에서 공급되는 아파트의 경우 분양가에서 60~70%를 차지하는 택지비가 없어지게 돼 분양가를 절반 이상 낮출 수 있게 된다.

현행 제도상으로 토지와 건물의 구분 등기가 가능하기 때문에 이 방식을 도입하는 데 법적인 문제는 없다.

주택 구입자는 전매 금지기간(10년)이 지나면 일반 주택처럼 건물 소유권을 매매할 수도 있다.

하지만 문제는 이 주택을 구입하는 수요자는 분양가(건축비) 외에 주공·토공 소유의 땅을 사용하는 데 따른 토지 임대료를 전세(보증금)나 월세(임대료) 형태로 내야 한다는 점이다.

열린우리당 이계안 의원은 지난 2월 "33평형 아파트의 경우 땅값(택지비)을 2억원 정도로 가정할 때 물가 상승률을 포함해 연 6%의 이자율을 적용하면 매달 임대료로 100만원을 내야 하는 만큼 현실성이 없다"고 주장한 적이 있다.

이에 반해 이 분양 제도를 발의한 한나라당 홍준표 의원은 "33평을 기준으로 했을 때 월 30만원 정도의 임대료면 된다"고 설명하고 있다.
(▶어제 100분토론에서는 18만원 정도라고 했음)

이에 대해 전문가들은 "서울이나 수도권처럼 땅값이 비싼 곳은 공공기관의 토지 매입비가 커지게 되므로 그만큼 토지 임대료가 비싸질 수밖에 없다는 것만은 분명하다"고 지적했다.

주공·토공 등 공공기관 입장에서는 사업 초기에 토지 매입비 등 과도한 비용이 투입될 수밖에 없어 재정 부담이 커진다는 점도 문제다.

홍준표 의원이 대표 발의한 '대지임대부 분양 특별법안'을 판교 신도시에 적용할 경우 주공·토공은 3~4년이면 회수 가능하던 5조원 이상의 토지비(보상비+택지조성비)를 무려 40년에 걸쳐 회수할 수밖에 없다.

물론 토지임대료 전액을 보증금 형태로 분양 초기에 회수해 초기 자금 부담을 낮출 수 있다.

하지만 이렇게 되면 수요자 입장에서는 분양가(건축비)보다 더 비싼 보증금(임대료 총액)을 내야 하므로 사실상 분양가 인하 효과를 거둘 수 없게 된다.

또 임대료를 낮춰 달라는 입주자들의 민원이 잇따를 가능성도 크다.

상당수 전문가들은 토지비를 상대적으로 낮출 수 있는 국·공유지가 별로 없는 국내 현실을 고려할 때 토지임대부 분양 방식을 공급할 만한 주택이 제한적일 수밖에 없는 만큼 이 방식을 통해 집값 안정 효과를 거두기에는 역부족이라고 지적한다.

더욱이 땅값이 싼 곳에 적용하면 가능하지만 도심권에서 멀어질 수밖에 없고 주택 수요가 몰리는 도심권은 땅값이 비싸 임대료 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다.

한 전문가는 "무주택·저소득 서민들에게 저렴한 값에 집을 마련할 수 있다는 기대감만 잔뜩 부풀려 놓고 정작 분양가 인하와 집값 안정 효과는 지지부진할 수 있는 만큼 사전에 충분한 분석과 검증이 필요하다"고 지적했다.


●환매조건부분양제
분양가는 조성원가로, 매매는 이자만 붙여 정부에 팔도록 제도화
이 방안은 공영개발을 통해 저렴한 가격에 서민용 주택을 분양한 뒤, 되팔 때는 정해진 가격에 정부에만 환매하도록 하는 분양제도다. 이렇게 되면 최초 분양자가 시세차익을 얻는 ‘판교식 로또’를 근원적으로 차단할 수 있다는 점에서 최근 신도시아파트 청약을 둘러싼 투자열풍을 잠재울 방안으로 거론되고 있다

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여러분은 어느 분양제가 좋다고 생각하십니까?