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제가 어제 잠깐 화전지구일대 시장조사 했다고 글올렸을 겁니다.
행신지구,화전지구,수색상암-서울도심 이건 흉내낼수도 없고 엄청난 서북부Project 사업입니다.

다시 말씀드리면 화전지구 토지시세가 평당500-600입니다.주공,토개공,도시개발공사에서 보상하면 평균700-800정도일거구요.시행사가 붙는다면 아마 평당1000이상 부르겠죠.

결국 시행사가 붙으면 시공사는 어디일까요 당연히 1군브랜드 회사입니다.그러다보면 일반 주공이나,도시개발에서 분양하는 택지개발아파트보다 무려30%이상 비싸다는 겁니다.

행신동 전용면적25.7평이하-18평기준으로 계산해볼게요 현재10년 다되가는 아파트가 무진장 많을겁니다.현재 평단가는 잘모르고요 25평 2억정도 간다고 했을시.화전지구는 현재 택지개발로 주공및 도시개발공사 에서 분양한다 했을시 과연 어느정도 하겠느냐 하는겁니다.

예를들어.토지평당600만+건축비,철거비400만+사업승인에 관련된 교평,환평,지구단위및 분양승인까지 비용을200만 잡아도 1200만원입니다.아주 미니멈으로 한거죠(입주시까지 프리미엄(fee)은 잠자고 있을가요)

그럼 대형1군시공사나 Big대형시공사(포스코,대우,삼성,대림,GS,현대산업)가 아파트사업 참여했을시 얼마에 분양할가요.시행사 지주작업 토지대평균 900만+건축비500만+사업제반비용200만)단순 1600만입니다.
은평뉴타운1500이상,파주신도시분양가1300-1400 땅은 거짓말 안합니다.

행신동SK뷰 이번에 1500이상 분양한걸로 알고있습니다.당시 토지매입비 평당600-800사이라고 하더군요.위에 상황하고 비추어볼때 답이 나옵니다.(토지대금800+건축비400만원+기반시설분담금,사업제반비용200만원이면 1400만원 분양가입니다.근데1500에 왜 분양했을가요.
기업은 장사입니다.파주1300이상이면 행신은1500이상해도 당연히 수요자는 몰리게 마련이죠)


토지대금 대명건설에서 지주들에게 계약금10% 걸고난후,나머지는 금융기관에서 대출로 지주들에게 중잔금 지불하게 되는거죠.어떤지주는 대물로 받을수 있는거구요.그럼 사업참여 금융기관에서 분양기간까지 本Project financing자금으로 사업성보고 대출합니다.그럼 상대적으로 분양이 빨리 되면 그만큼 시행사 사업기간(분양성공) 이자비용이 어떻게 되겠어여.당연히 이익이 되는겁니다.여러가지 면으로 시행사 사업수익으로 인한 고양시에 세금및 기부체납하고, 고양시에서는 그돈으로 시민들 잘살게 해줘야 합니다.

결국 아마 고양시행신동 주민들 Sk뷰 금융기관이 어디인줄은 아실겁니다.저는 어디 금융기관인지는 모릅니다.금융기관에서 개발사업時 대출 파이낸싱 자금은 시행사인 대명건설 보고 준게 아니라 결국 Sk건설 지급보증으로 시공하는 결과이죠.결국 시공사보고 사업한다는 겁니다.(그만큼 브랜드 파워가 무섶다는 얘기입니다.)

시행사는 주로 밑바닥 작업하는 겁니다.[지주작업,투자자유치한 사람잘되면 대박이지만 안되면 어떻게 될가요.한마디로 엿되는 꼴이죠. (소위알박이 해야 다른 시행사가 깝죽못하죠 정보나가니가요 이 사업이 얼마짜리인디 개인별 인생역전 드라마입니다]인허가,지구단위,설계,마케팅,사업승인,분양승인)시공사는 시행사 사업계획서,건축설계,수지타당분석을 근거로 사업성,분양성 검토後 시행사와 시공사간에 도급계약을 끝으로 마무리 된다는 거죠.말그대로 시공사는 앉아서 돈버는겁니다.어느 사업이든 Risk가 있게 마련이죠.분양안되면 어떻게 될가요.시공사 하청들 월급,자재비등 기타 비용 결국 손실이 된다는 겁니다.

행신동 이번에 SK뷰가 잘해서 분양이 잘되었나요.아니죠 그건 파주한라비발디가 있었기에 어부지리 격으로 운이 따른겁니다.향후10년뒤 행신,화전이 일산보다 더 발전되리라 생각하네여.저는 고양시민 아니구요.고양시에 무진장 관심이 많습니다.또한 고양시에 아파트 개발사업하는게 꿈이구요.솔직히 저는 일산살려면 분당에살고,성남에 살바에는 행신,화전에 사는게 낫죠.

결국 행신기존에 있는 25.7평이하 화전지구 그린벨트 완전히 풀리는 동시에 택지개발 공시하면.아파트가격이 상승되는거죠.결국 수혜지역이 된다는 겁니다.단순 계산해도 답이 나온다는 것입니다.개발이슈가 없으면 복도식,계단식이 상관있지만,개발이슈가 많으면 결국 복도식,계단식 별차이가 없을거라 생각드네여.

행신지구 아파트가 향후 많이 오르는것은 화전지구에 영향이 상당히 반영될거라 사료됩니다.결국 화전지구는 아파트가 들어올수 밖에 없습니다.시행사는 감히 건들지 못하죠.왜냐 지주하고 시시비비 하다가 결국에는 사업자금 다 까먹죠.하지만 주공,토개공,도시개발 이야 돈이 겁나게 많으니 한방자금으로 쏘니까요.결국 돈이 있어야 장땡이라는거죠.