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아주메의 부동산이야기

행신에 사는 어떤분이 저에 대하여 관심이 많으시던데

아주메는 목동에 살고 있어요
일산에는 라페스타와 화정동로데오, 탄현동에 상가를 갖고 있어 관심이 많아요
제가 살고 있는 목동아파트 가격보다 일산에 있는 상가 가격이 훨씬 비싸기 때문에 고양시에 관심이 많은것은 당연하겠지요
행신도 관심이 많은데 그건 동생이 살고 있기때문이지요

목동도 일산처럼 신도시이고 초기에는 정말 인기 없던 시절이 있었어요

요즘분들은 실감나지 않겠지만
목동은 안양천 범람때문에 홍수 때면 어김없이 침수 피해를 입어 침수 이미지가 강했던 지역이라 초기에는 분양이 제대로 이뤄지지 않았어요. 미분양 물량이 넘쳐나던 목동 아파트를 찾아든 사람은 주변 강서구 일부 주민들 정도였어요

몇년전에는 분당이 목동 턱밑까지 쫓아와 "목동잡고 강남"으로라는 말이 나돌 정도였어요..

1기신도시는 분양시 분당은 강남사람들이 많이 갔고 일산은 목동사람이 많이 갔지만
몇년지나지 않아 이분들이 다시 원래 살던곳으로 회귀하였어요..

제주위에도 이런분들이 많이 있어요

정부의 거창한 계획을 믿고 입주한 사람들이 몇년 살다보니 불편한점이 한두가지가 아니었나봐요

공사하는라 먼지가 풀풀날리고, 백화점도 없고, 서울로가는 대중교통과 도로도 부족하고, 학교문제등등....
거기에다 일산은 정부에서 계획한 자족시설이 제대로 이루어지지 않다 보니 입주당시의 장미빛 희망이 점차 실망감으로 바뀌어 어떻하던 3년보유 기간만 채우고 빠져 나오려고 하여 다시 강남으로 목동으로 회귀하였어요..

이시기가 90년중반 이후부터 2000년초까지에요
빠져나가는 사람이 많은 반면 들어오는 사람은 적으니 자연적으로 집값은 떨어질수밖에 업서요
그나마 들어올려는 사람의 경제적수준이 낮은 사람으로 채워지다 보니 이런 악순환은 계속되었어요.
이런것을 역필터링 효과라고 하던군요

요즘 목동사람들의 일산에 대한 인식이 옜날에 비해 조금 달라지긴해도 아직까지도 일산이라면 그저 깨끗하고 조용한 신도시이다. 하지만 투자목적으론 적당치 않다이에요.

그런데 제생각은 좀달라요
호재가 있는곳, 비젼이 있는곳은 시기가 문제이지 분명히 오르게되어 있어요
이런 호재와 비젼에 가장 민감하게 반영하는것이 상가에요

그러면 남들보다 더 많이 올르는 아파트를 어떻게 골라야할까요?

1.남들 다올를때 나는 좀 덜오르는 것은 호재와 비젼이 없는곳
2.남들과 내가 똑같이 오르는 곳은 특별한 호재가 없으나 비젼은 괜찮은곳
3.남들 올를때 나는 더 많이 오르는곳은 호재와 비젼이 있는곳으로 가정하고

우선 최근3년간 아파트 상승율을 비교해보세요 그리고 가장 많이 오르는 지역을 몇곳 골라요
그리고는 왜 그지역이 올랐는지 이유를 알아보세요 주의 부동산에 물어 보기도 하고 혼자서 생각해보기도 하세요..

분명 딴곳보다 더 많이 올를 이유가 있을것이에요
그담에는 이유(호재와 비젼)가 계획중인지 진행형인지 이미 완료된 것인지를 파악해야 해요.
이중 진행형인 지역에서 최고 좋은동의 로얄을 잡으시면 분명히 성공합니다.
부동산은 상당히 이기적이에요 좋은것이 더 좋아지고 나쁜것은 더 나빠지기 때문에 그지역에서 가장 좋은것을 잡아야 해요

다시 말하면 부동산에서 제일 좋은것은 앞으로도 제일 좋을 가능성이 매우 높다라는 것이고 둘째로 환금성에서도 가장 유리해요..

주식과 달리 부동산이 취약한것은 환금성이 낮다는거지요..
아무리 올라도 잘 팔리지 안으면 그냥 부동산 그야말로 움지이지 못하는 자산을 끌어안고 있는것이에요..

그러면 왜 진행단계에 들어가야 하나하면 실패할 위험을 줄이기 위해서에요

저는 공격적이라서 계획단계에서 들어가는편이라 대박나는 경우도 있지만 실패하는경우도 많아요
평범한 사람이면 피하는것이 좋아요 즉 계획이 진행되어 실행단계에 있는곳을 골라야 수익면에서는 계획중인곳보다는 낮지만 실패의 가능성이 작아요

아주메는 부동산에 투자한지 20여년동안 토지, 상가, 재개발재건축, 경매등등 안해 본것이 없어요
야구에서 100% 출루할수 없고 3할대면 우수한것이지요
부동산투자는
전문가일 경우 단지 50%만 넘으면 성공하는것이에요
단 손해는 작게하고 벌때는 크게 먹어야 해요..

일반사람은 자금이 적어 여러곳에 투자할수 없기 때문에 높은수익을 포기하더라도 성공률 높여야해요

그래서 돈이 어느정도 모이면 그 다음에는 수익율을 높이는 쪽으로 투자를 해야해요
다시말해 위험은 있지만 계획중인 곳의 부동산을 분산하여 투자해 놓고 기다리면 계획이 진행형으로 바뀌면서 높은수익이 나는 곳이 생기기 마련이에요..
여기서 진짜 중요한 것은 아까 이야기한 환금성이에요...
몇년지나도 계속 제자 ？隔킬？손해나는 곳은 팔아야 되는데 안팔리면 좋은곳의 수익을 까먹는 꼴이 되어 일반사람이 안정적으로 투자한것이나 똑같아져요.

하지만 계획중인곳이라해도 지역에서 제일 좋은곳은 정리하는것이 쉬워요
이렇게 투자결과가 나쁜곳을 정리하고 나면 소위 알짜만 갖고 있게되요...

일반사람이 과정은 안보고 결과만 보고 저사람은 대단한 사람이야!!!
전국에 알짜는 전부 갖고있어라고 이야기하지만 그렇게되기까지 과정을 몰라서그런것이에요

여기까지가 부동산투자의 기본개념이고 좀더 나가면 부동산을 개발하여 수익을 올리는 방법도 있어요.
위에서 말한 부동산 투자를 씨뿌려놓고 기다리는 농업이라면 부동산개발은 사냥하는것과 같아요.

씨가 자라서 열매가 되기까지 자라는기간도 길뿐만아니라 쭉정이가 되기도하고 간혹은 아예 싹이나오지않아요.
그래서 능동적으로 사냥해서 바로 먹는것이 부동산개발이에요.
수익이 많다보니 사기꾼도 많아요

부동산개발은 자기돈없이 남의 돈 끌어다 한방에 일확천금을 꿈꾸는곳이다 보니 자연히 사기꾼이 득실득실하지요.

부동산개발에 대하여는 다음에 기회가있을때 따로 말할께요
분명한 것은 돈좀있다는 소문있으면 돈냄새맞고 개발업자가 찾아와요...
각종서류들고.....

여기서 프로와 아마추어의 차이가 확연히 들어나게되요
산전수전 다격은사람은 감으로 경험으로 들어가야 할때와 말아야 할때를 구분할수 있지요

이야기가 옆길로 샜는데
고양시는 가능성이 충분한곳이에요
물론 행신화정 다좋지만 저는 아파트로 돈 벌어본적도 없지만 아파트에 투자하라고 한다면 무조건 일산에 투자해야해요.....

그리고 화정행신도 투자면에서 괜찮아요

그 이유는 위에서 알려드린것을 잘 읽어 보면되요....

마지막으로 개발사업님 미안해요
젊어서 혈기왕성한 것 다 이해해요 하지만 상대방을 존중하고 겸손함을 잃지안으면
제경험상 님을 분명 성공할 가능성이 충분한 분이세요

좀더 충고한다면 객관적으로 사물을 이해하는 경험을하세요

인생의 선배로서 이야기하는 것이에요....

개발사업님을 포함하여 이글을 읽는모든분들이 성공하기를 진심으로 기원할께요