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초고층 빌딩 경연장된 여의도

[매일경제 2006-06-04 18:08]




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서울 여의도가 초고층 빌딩과 재건축아파트 개발바람에 휩싸이고 있다.
삼성건설이 통일주차장 자리에 72층(302m)짜리 빌딩을 짓는 것을 비롯해 중소기업 전시장 자리에 국제금융센터(54층)가 들어서며 아파트들도 초고층 재건축을 추진하고 있다.

4~5년 내 여의도에 연면적 기준 63빌딩 7~8개가 새로 들어서는 셈이어서 자칫 공급과잉에 따른 일시적 공실률 증가 염려도 제기되고 있다.

서울시는 "다국적 금융그룹인 AIG와 함께 여의도 옛 중소기업 전시장에 서울 국제금융센터를 조성하는 기공식을 5일 연다"고 밝혔다.

국제금융센터는 최고 54층짜리 오피스 빌딩 3개 동과 호텔 1개 동 등 최첨단 건물 4개 동으로 구성된다. 총 연면적 15만평에 공사비만 1조4000억원에 이르며, 시공사 선정을 거쳐 2011~2013년 단계적으로 완공될 예정이다.

특히 건물 지하는 지하철역과 연계해 삼성역 코엑스몰 규모보다 더 큰 쇼핑몰이 들어설 예정이다.

이밖에도 국제금융센터 맞은편 통일주차장 용지에 건설되는 '파크원(Parc1)', SK주유소 자리에 지어지는 'S-트레뉴(S-Trenue)', KT빌딩 옆에 들어서는 국내 최초 주호(주거+호텔)복합빌딩 '파크센터' 등 초고층 빌딩이 잇따라 건립된다.

이들 빌딩이 준공되는 5년 후 여의도에는 63빌딩(연면적 5만여 평) 7~8개가 새로 지어지는 셈이며, 최고 높이도 72층으로 올라가 기존 63빌딩 중심이었던 스카이라인이 확 바뀔 전망이다.

파크원 건설을 추진하고 있는 스카이랜은 시공사로 삼성물산 건설부문을 선정했다고 최근 밝혔다.

여의도 통일주차장 용지 1만4000여 평에 1조5000억여 원을 투자해 최고 72층(302m)에 이르는 오피스빌딩 2개 동과 호텔 1개동, 쇼핑몰 1개동을 건설할 계획이며 내년 초 착공해 2010년 완공 예정이다.

피터 왈리크노우스키 스카이랜 대표는 "파크원에 대한 우선협상대상 투자자로는 모건스탠리 부동산펀드가 선정됐다"며 "파크원은 최첨단 고급 사무공간을 제공하는 동시에 사람들을 끌어들이는 문화 공간을 창출해낼 것"이라고 설명했다.

여의도 한국HP빌딩 옆 SK주유소 용지에는 최고급 오피스텔 개념을 적용한 S-트레뉴가 들어선다.

용지 소유주인 SK네트웍스는 이곳에 지상 40층 연면적 1만2000평 규모 복합빌딩을 건설한다고 밝혔다. 공급물량은 130여 실이고 이르면 이달 분양 후 다음달 착공한다는 계획이다.

SK네트웍스 관계자는 "금융기관이 밀집한 여의도지역 특성을 반영해 국내외 금융계 등 고위 인사들이 머물 수 있는 공간을 조성할 것"이라고 전했다.

또 여의도 KT빌딩 옆에는 특급호텔과 최고급 주거공간이 함께 있는 국내 첫 '주호복합' 빌딩인 파크센터가 지어진다. 지하 5층~지상 34층 2개 동에 연면적 2만3000여 평 규모로 호텔 103실과 30~118평형으로 구성된 250가구가 공급된다.

◆ 배후 아파트도 초고층 재건축중 =

여의도에선 노후 아파트들도 초고층 재건축을 추진하고 있다. 상업용지에 위치한 단지들이 많아 높은 용적률을 활용해 초고층 주상복합으로 재탄생하길 원하는 곳들이 많다.

대표적으로 서울아파트(192가구)가 60층 이상 초고층 주상복합 재건축을 추진하고 있으며 공작아파트(373가구)와 수정아파트(329가구) 등도 초고층 재건축을 고려하고 있다.

이와 함께 한성아파트는 일반 분양을 마치고 최고 39층 5개동 규모 '여의도 자이'로 재건축 공사중이며 백조아파트를 재건축한 '롯데캐슬 엠파이어'(39층)는 이미 완공돼 입주한 상태다.

하지만 앞으로는 상업용지 아파트에 대한 주상복합 재건축이 쉽지 않을 것으로 보여 사업 추진에 난항이 예상된다.

최근 건설교통부는 상업용지 내 일부 아파트들이 개발부담금 등 재건축 관련 규제를 피하기 위해 '도시ㆍ주거환경 정비법'이 아닌 건축법에 따라 주상복합 건립을 추진하고 있다며 이 같은 편법을 막기 위해 주택 공급에 관한 규칙을 개정할 방침이라고 밝힌바 있다.

건교부는 기존 아파트 소유자들이 재건축된 주상복합 아파트를 우선 공급받는 비율을 대폭 줄이는 방안을 강구하고 있다.

이에 따라 여의도 재건축 아파트 시세가 주춤하며 보합세를 나타내고 있다.

여의도 W공인 관계자는 "서울아파트 50평형은 작년 말보다 2억원가량 오른 18억~19억원 수준에서 보합세"라며 "상업용지여서 결국 초고층 건축으로 갈 수밖에 없다는 인식 때문에 가격이 빠지지는 않고 있다"고 말했다.

한편 한성아파트를 재건축한 '여의도 자이' 시세는 평당 3000만원에 육박하고 롯데캐슬 엠파이어는 평당 2300만~2500만원 수준인 것으로 전해졌다.

◆빌딩ㆍ상가 등 과잉 공급 염려도 =

초고층 건물이 갑작스럽게 늘어나면서 과잉 공급에 대한 염려도 제기된 다. 사무실과 상업시설, 호텔 등이 한꺼번에 몰리고 있지만 수요가 충분하지 않아 '공실 대란'이 걱정된다는 지적이다.

실제로 현재 여의도는 서울 주요 지역 가운데 공실률이 가장 높다.

신영에셋에 따르면 1분기 말 기준 여의도지역 공실률은 5.1%로 강남지역 2.3%나 서울 전체 평균인 3.8%보다 높다.

빌딩업계 관계자는 "여의도에 국제금융센터 파크원 등 초대형 빌딩들이 동시에 들어설 예정이지만 수요에 대한 정확한 예측이 없는 것 같다"며 "분양이나 임대를 통한 자금회수가 미진해 자칫 '공실 대란'이 발생할 수도 있다"고 꼬집었다.

[서찬동 기자 / 오재현 기자]