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재건축 시장은 기로에 서있는 것 같아 나름대로의 소견을 올려봅니다.

1. 현재
약보합이나 하향 안정화 유지중이라 보여집니다.
(1) 주택거래신고제도의 실시 여파도 있지만 총선후 민첩히 보여준 거대 열우당 안정대책은 투자 수요를 억제하고 있다고 보여지고, 앞으로의 투자가 쉽지 않겠다는 수요자들의 판단으로 관망을 하고 있는것으로 보여집니다.
(2) 개발이익환수제라는 거대한 빙산을 만난다는 공포감이 재건축시장을 좀 더 조이고 있는 상황입니다.

2. 전망
(1) 부정적
가. 개발이익환수제 실시 : 개발이익환수제 실시전까지는 분명히 악재이고 재건축시장을 안정화시킬 것으로 기대됩니다.
(But : 대책발표 이후는 희비가 엇갈리 가능성이 많습니다.
임대주택건설 등의 내용이 빠지고 형식적인 개발이익환수일 경우 가격은 폭등이 예상됩니다.
나. 정부의 꾸준한 억제정책 : 주택거래허가제 등 공산주의에서도 거의 하지 않는 제도까지 실행의사가 있는 노정부하에서는 가격상승의 선두에 있는 재건축을 방치하지 않을 것이다.

(2) 긍정적
가. 정책의 한계성 : 조합원지위 양도금지, 후분양, 용적률 제한, 소형평형 의무공급, 개발이익환수 등 거의 모든 제도를 사용하여 억제하고 있으나, 이로 인해 수익성이 떨어지는 강북,수도권의 재건축이 추진이 어렵거나 고착 상태가 빠져있다.
정부로서는 강남권 재건축시장의 억제로 인해 그외 지역의 슬럼화을 용인하고 있는상태로 결국 제도완화를 추진할수 밖에 없을 것이다.

예: 강북권 및 수도권 붕괴위험에 있는 공공주택에 대해 용적률 50% 완화를 추진하고 있다

나. 법적용의 한계성 : 주택거래신고제의 경우와 같이 강남권 안정시키기 위해 실시 했으나 서초구처럼 해당이 안되는 곳도 발생하며.. 결국 서초,과천,용산,성남,하남 등이 차기 신고지역에 편입되는 경우 결국 주택거래의 경직성으로 인해 제도 완화가 이루어질 것으로 보여짐.

예 : 주택거래신고지역 주민반발 우려 시세 90% 정도까지 완화.
80%로 계약했다고 한들 국세청에서 밝힐 방법은 없습니다.
"급해서 급매로 팔았다는데" 어쩌겠습니까.. 매도자, 매수자가 입만 맞추면..

다. 단체장 선거실시 : 2006년 단체장 선거시.. 단체장은 누구를 의지할까요?
노무현 대통령일까요.. 시민이나 구민일까요?
결국 시장이나 구청장 선에게 가능한 것들은 완화될 가능성이 높습니다.

예: 송파구청장이 잠실4단지 2500만원 분양허가를 냈습니다.
얼마전 재건축 가격 상승의 주범이기도 하죠. 구청장은 구민이 뽑기에 가능한 것이 아니었을까요?

참고 : 붕괴위험의 공공주택 용적률 50% 완화 단지지정은 구청장에 의해 결정될 것이라 합니다^^

3. 향방
개발이익환수제의 내용에 따라 재건축시장의 미래가 어느정도 결정이 될것으로 보여지나..중간정도 강도의 대책은 강남권 저층 재건축은 수도권,강북 중층단지에 비해 효과는 떨어질것으로 보여집니다.
임대주택건설 등의 내용이 있더라도 현명한 건설회사들은 조합원에게 좋은 방법을 제시할 것으로 보이며.. 언론의 우려만큼 폭락의 사태은 없을 것으로 보여집니다.

4. 상반기 제도 발표후 하반기 시행
(1) 관망 포인트
재건축이 안오르고 제도 발표가 얼마남지 않았고 언론내용도 약간의 차익환수 등이라면 매수를 고려하는 것이 좋을것이라 생각듭니다.
재건축은 주식과 같아서 호재와 악재에 민감하게 반영합니다.
(2) 관망 단지
고덕주공2,3,4,시영, 개포2,3,4,시영 제도 발표 전에 안전진단이 통과해서는 안됩니다.
통과하면 가격상승 --> 강한 대책 발표로 이어질 것이 보이기 때문입니다.
특별한 내용이 없는 대책에 안전진단 통과가 이어진다면 열우당이 정신차렸을 때는 가격폭등후 일겁니다.
그리고 더이상 가격은 오르지 않습니다.. 아니 오를 수가 없습니다.
안전진단 통과후 조합설립인가 기간동안 오르고 설립인가 후에는 조합원자격 양도금지로 인해 거래자체가 될수 없으므로 시세는 고정되고 가격은 안정화 되어보이겠지만...
몇년후 입주시점에는 가격이 어떻게 될지는 불보듯 뻔하겠지요.

5. 결론
재건축은 고위험,고수익,장기적 --- 이나 차별화된 지역과 공급부족이 예견되는 지역의 투자는 매리트가 있어 보입니다.
이제 재건축은 장기적 관점에서 접근을 요한다고 생각듭니다.
최소 단제장선거전이나 노통임기 말기 정도는 되어야 무언가 가시화 될것으로 보여집니다.

다음엔 개포단지별 비교와 둔촌주공 분석을 올리도록 하겠습니다.