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조금전 조언을 부탁드렸는데 답이 없어 전문가는 아니지만 자체적으로 분석하여 글을 올려 봅니다.

1. 일산은 분당, 용인과는 별도로 계속 간다 ?

(1) 분당, 용인이 판교발 광풍이라면, 일산은 그간의 저평가를 만회하는 과정이기 때문에 분당이 판교개발방식의 변화 또는 정부의 부동산 안정대책으로 급등세의 끝이 보이는 반면 일산은 그야말로 시장논리, 즉 "저평가만한 확실한 호재는 없다" 는 격언처럼 일산의 가격조정과정을 계속적으로 거칠것이라는 것입니다.

(2) 그간 분당의 상승세의 근본적인 배경은 쾌적한 신도시라는 것과 신도시중 강남접근성의 탁월함이었다면, 그건 곧 강남보다는 못하다는것을 역설하는것, 그런데 이제 분당의 평당가가 강남, 서초, 송파에 육박하고 있어 어차피 강남지역을 초월할 수 없다면 그 상승세의 종반부에 와 있다는것, 즉 그간 강남권 사람들이 집을 팔아 분당의 더 큰 평수로 갔다면, 이제는 분당사람들이 집을 팔아 근본적인 가치가 더 높은 강남권으로 역류할 수 밖에 없기 때문에 분당의 상승세는 그 종반를 치닫게 된다는 것입니다.

분당, 용인지역을 폄하하려는 의도는 전혀 없습니다.
훌류한 주거지로서 그가치도 개인적으로 인정합니다.

(3) 그간의 저평가와는 별도로 일산만의 독립적인 호재가 산재해 있다는 것입니다.

1) 킨텍스 - 킨텍스 자체 인구유입과 더불어 주변상권의 개발, 킨텍스를 방문하는 수 많은 사람들에게 자연스럽게 일산을 알리고 일산의 매력을 느끼게 해주어 수요를 유발.

2) 킨텍스 주변 시설들, 한류우드- 킨텍스와 마찬가지의 효과, 자체 고용효과는 현재의 킨텍스를 훨씬 능가함.

3) MBC - SBS, 상암미디어 단지와 더불어 일산을 media 중심도시로 발전하는데 기폭제가 됨.

4) 일산 문화센터(아름누리) - 파주 하이리 예술마을, 출판문화단지, 파주 영어마을, 덕양 어울림누리와 더불어 일산을 문화자족도시로 성장케 할것임, 문화적인 만족도가 어느 신도시 보다 높아 진다는 예기.

5) 동국대 양.한방 불교병원 - 암센터, 백병원, 일산병원 등과 더불어 첨단 의료서비스를 제공하며, 그자체적으로 충분한 인구 유입효과를 가짐.

6) 파주LG필립스 LCD 공장과 그 주변의 협력단지 - 말할것도 없이 메가톤급 인구유입효과, 파주,문산의 부족한 주거시설과 일산신도시의 쾌적함, 월등한 교육환경 등으로 새로 유입되는 인구의 상당수가 자연스럽게 일산쪽에 정착하게 될 것임.

7) 경의선 복선화 및 제2자유로, 일산대교, 서울.문산간 고속도로, 대곡역의 9호선 연결, 일산.퇴계원 외곽순환도로 - 일산을 사통팔달의 서북부 중심도시로 성장시켜, 그간의 서울 접근성에 대한 획기적인 개선기대.

8) 개성공단의 성공과 남북화해무드 - 그간 일산의 집값에 어느정도 압력으로 작용해왔던 북한문제, 이제 대세는 남북화해와 통일, 그 중심엔 당연히 일산이 있읍니다.

9) 부동산대책의 일환인 강북 개빌 - 이는 분명 그간의 리더였던 강남권과 분당에서 일산과 강북으로 그대세가 기울고 있다는것.

10) 마지막으로 가장 중요한 것은 특급주거지로서 일산의 본질적 가치입니다.
일산 쾌적함과 교육환경, 전혀 불편함이 없는 넘치는 상권, 그리고 잘꾸며진 도시가 그리 많지 않다는 것입니다.

2. 중소형도 간다 ?

최근의 화두는 당연히 중대형, 그러나 그건 엄연한 최근의 fashion인것, 몇년전에 중소형위주의 상승세가 있었던것 처럼, 아파트가 주식과 다른것은 주식은 휴지조각이 될수도 있고 그 자체만으로는 종이조각에 불과하지만, 아파트는 절대 휴지조각이 될수 없고 그 자체만으로로 가치가 있다는것입니다.
즉 주거를 할수 있는 공간이라는 것입니다.

최근 중소형의 고전은 정부의 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과세가 그 영향이 크며 이는 주거용 오피스텔이 고전하고 있는 이유와도 같습니다.

그러나 정부의 정책은 항상 변하는 것이고 중대형만 오르면 실수요자 입장에서는 그 가격을 감당할 수 없어 중소형을 사게되고 결국 아파트가 그 평수에 따라 보유하고 있는 본질가치를 인정받게 된다는 것입니다.

여기에 더 힘을 더해주는 것이 핵가족화, 부모를 모시는 가구가 줄고 2자녀이상을 두는 가정이 준단느것은 결국 소형평수만으로 아파트 단지가 주는 주거공간으로서의 편리함과 쾌적함만 보장되면 자금능력에 따라 소형에서 사는 것도 전혀 문제가 되지 않는다는 것입니다.

물론 요즘같은 well being시대에 가능하면 큰 평수에서 많은것을 누고 살고 싶어한다는것을 인정 안하는것은 아니지만, 중요한것은 일산이 분당과의 격차를 줄이는 과정에 있듯이 항상 시장은 비정상적인 가격격차를 용납하지 않는다는것입니다.

이를 전문용어로는 arbitrage라고 하며, 주로 환율이나 금리의 비정상적인 차이는 결국 시장의 논리에 의해 좁혀진다는 의미인데 부동산과 아파트의 경우에도 적용될 것입니다.

이상, 일산신도시의 계속되는 상승세, 그리고 중대형의 광풍이 지나면 중소형의 상승세도 시작 될것이라는 주변의 전망에 대한 자체적인 근거를 피력했습니다.
다른 의견이 있으신분 또 미약한 근거를 보충해 주실분들은 의견 주십시오.