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아파트 거래시 가격을 산정하는 방법에는 원가 연동법 등 여러가지가 있을 수 있으나 전문지식이 없는 일반인들은 대체적으로 기준이 될 만한 아파트와 비교하여 상대적인 가격을 정하는 방법이 일반적인 것 같습니다.
오늘 신문을 보니 이번 8월에 분양하는 판교 중대형 분양가도 분당 같은 평형의 90%로 한다고 하더군요.

호재 또는 악재의 영향을 동일하게 받는 같은 지구, 특히 같은 단지내에 인접 평형 아파트의 가격은 상호간에 상당히 밀접한 상관관계가 있습니다.

예를 들어 같은 단지내에 있는 32평과 27평, 27평과 24평의 가격은 상호간에 일정 비율의 상관관계가 존재합니다.

이번에는 32평을 기준으로 27평 가격을 분석해 보겠습니다.
(다음번에 27평을 기준으로 한 24평,  대형평형 대비 32평을 분석하겠습니다.)

일산은 같은 신도시인 분당이나 평촌에 비해 중소형 아파트 가격이 많이 저평가 되어 있다고 하는데 그게 사실이며 그 벌어진 정도는 정확하게 얼마일까요?

오늘자 국민은행 시세표 최고가 기준 “32평형과 27평형의 가격비” (이하 가격비라 하겠음)는 분당이 0.748 수준이며, 평촌은 0.721 수준이나 일산은 0.590 수준으로 우리가 알고 있던 바와 같이 상대적으로 낮은 가격으로 형성되어 있었습니다.   

지금 가격 대비 일산의 27평형이 20% 이상 상승하여야 (32평 가격 변동 없을 때) 분당 또는 평촌의 수준과 비슷해 진다는 말입니다.

그럼 일산은 처음부터 32평과 27평 차이가 다른 지역에 비해 크게 벌어졌을까요?

부동산뱅크 2002.1월 기준 가격표를 참고하면 놀랍게도 그 당시 일산의 가격비는 지금 분당과 같은 수준인 0.74를 보이고 잇습니다.

작년 봄부터 가격차이가 벌이지기 시작하여 06년 4월말에 0.52 수준까지 내려갔다가 5월 이후 27평도 상승하여 지금 현재 0.59 수준까지 올라왔으며 지속적으로 가격비가 올라가고 있는 상태입니다.

그러면 27평 가격비가 얼마까지 올라갈 수 있을까요?

통계기법으로 예측하자면 시계열에 의한 회귀분석법을 이용하는 방법 등이 있을 수 있는데, 여기서는 간단하게 과거 5년간 데이터를 활용하여 두 변수간 기울기를 최소좌승법으로 구해 봤는데요 기울기가 0.69 정도가 나왔습니다.
(쉽게 말해 과거 5년간 일산지역 27평 아파트 값은 32평 대비 평균적으로 69% 수준을 유지했다는 이야기입니다.)

통계적으로는 현재 32평 대비  59% 수준인 27평 아파트가 69% 까지는 상승이 예상된다는 말입니다.

국민은행 오늘자 최고 시세로 한 번 예를 들어 보겠습니다.

 - 후곡 LG      32평  5.4,   27평  3.0   현재 가격비  0.56   69% 기준  3.7 
 - 문촌 뉴삼익 32평  5.0,   27평  3.1   현재 가격비  0.62   69% 기준  3.5
 - 문촌 쌍용    32평  4.1, &nbs p; 27평  2.4   현재 가격비  0.59   69% 기준  2.8
 - 호수 청구    32평  5.4,   27평  3.2   현재 가격비  0.59   69% 기준  3.7
 - 강선 두산    32평  5.1,   27평  2.8   현재 가격비  0.54   69% 기준  3.5
 - 강선 LG      32평  4.4,   27평  2.7   현재 가격비  0.61   69% 기준  3.0

참고로  아래 사항을 꼭 알아 두시기 바랍니다.

1. 저는 후곡마을 32평형에 거주하고 있습니다.
2. 통계는 통계일뿐입니다.  (통계가 다 맞으면 주식 전문가들 떼돈 벌겁니다.)
3. 평균수치일뿐 단지별 특성 감안 안 한 것입니다.
(가령 뉴삼익은 26평이 호수 View가 좋아서 가격비가 전통적으로 높고, 후곡 동부/건영은 
 27평형이 준 복도식이라서 가격비가 낮습니다.)
4. 32평을 독립변수로 가정한 것입니다. (즉 32평이 오르면 27평도 같은 비율로 따라 오르고 32평이 내리면 같은 비율로 따라 내립니다.) 

이상으로 대충 마치고요 24평 주민들 원하시면 다음번에 24평도 한 번 분석해서 올리겠습니다.