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◇안전진단 = 재건축 여부를 결정하는 관문인 안전진단 절차도 강화된다. 재건축 안전진단은 예비 안전진단→안전진단 실시판정→본 안전진단→재건축 등의 단계를 밟는다.

그동안 예비 안전진단은 시군구의 평가위원회에서 실시했으나 앞으로는 한국시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등 공공기관이 맡아서 운영한다. 재건축 추진위가 안전진단을 신청하면 시군구청장이 5일 이내에 공공기관에 예비평가를 요청하고, 공공기관은 20일 내 평가결과를 통보하게 된다.

재건축 조합들 사업 진행 속도에 따라 오는 25일부터 부과되는 재건축 부담금 대응 방식도 제각각이다.

청담동 한양아파트 등 건축심의중인 조합들은 관리처분을 받게 위해 열을 올리고 있는 반면 가락시영 등 내년 이후 사업이 가능한 조합은 부담금을 줄이는 방법 찾기에 골몰하고 있다.

아예 사업이 늦은 곳은 재건축 부담금이 변수로 등장하면서 사업 여부를 새롭게 조합원들에게 물어야할 지 고민하는 곳도 있다.

◇부담금 부과 어떻게 하나=19일 건설교통부에 따르면 재건축사업으로 발생하는 개발이익이 조합원당 3000만원이 넘으면 최고 50%까지 국가가 거둬들이게 된다.

재건축부담금 산정방식은 ‘초과이익=준공시점의 주택가격-추진위원회 승인시점의 주택가격-개발비용-정상 집값 상승분’이다.

우선 주택가격은 공시가격이 기준이다. 다만 공시제도 도입 전 재건축이 착수된 단지나 준공 직후여서 공시가격이 없을 경우 복수의 감정평가법인이 조사한 가격 산술평균을 이용토록 했다.

개발비용은 재건축 사업에 들어가는 건설비용과 조합운영비, 재건축 임대주택 의무건설 비용, 제세공과금 등이다. 정상 집값 상승분은 정기예금이자율(1년 만기)과 국민은행이 집계한 시·군·구의 평균 주택가격 상승률 가운데 높은 비율을 기초로 산정한다.

특히 각 조합원별 재건축부담금 부과금액은 재건축조합의 전체 개발이익을 산정한 뒤 이를 일(日) 단위로 안분해 법 시행일부터 종료시점까지 해당하는 만큼만 배분해서 결정된다.

재건축부담금은 법 시행일 이후 관리처분계획 인가를 신청하는 단지부터 적용된다. 개발이익에 따라 0∼50%까지 누진해서 부과된다. 이중 법 시행일 이전에 해당하는 금액은 부담에서 제외된다.

부담금이 면제(0%)되려면 조합원당 개발이익이 3000만원을 넘지 않아야 한다. 개발이익 규모에 따라 △3000만∼5000만원 10% △5000만∼7000만원 20% △7000만∼9000만원 30% △9000만∼1억1000만원 40% △1억1000만원 초과 50%의 비율로 부과된다.

부담금은 사업종료시점 4개월 이내에 부과하고, 부과일로부터 6개월내에 납부해야 하며 분납·물납이 가능하다. 징수된 부담금은 도시재정비사업과 서민주택건설 등에 사용된다.

◇조합들, 대응 방식 제각각=이에 따라 부담금제 시행을 앞두고 조합들도 분주한 양상이다. 건축심의 단계에 있는 반포동 삼호가든 1,2차 아파트와 잠원동 대림아파트, 청담동 한양아파트 등은 관리처분을 받기 위해 서두르고 있다.

삼호가든 1,2차는 지난달 18일 관리처분 총회에서 안건이 통과되면서 25일 이전에 관리처분인가를 받을 태세다.

조합 관계자는 “지난달 18일 총회에서 인테리어 등에 대한 얘기 때문에 고성이 오가긴 했지만 기본적으로 통과시키겠다는 생각이 지배적이있다”며 “당시 과반수 이상이 찬성했다”고 당시 상황을 전했다.

하지만 대림아파트는 최근 열린 관리처분 총회에서 안건이 통과되지 못하면서 바빠지게 됐다. 대림조합은 최대한 서둘러 이번 달 말까지는 관리처분 인가를 받겠다는 입장이다.

반면 조합설립인가를 받은 송파구 가락시영1차는 재건축 사업을 느긋하게 진행하겠다는 분위기다.

임대아파트 짓는 비용과 여러 비용을 개발비용으로 인정해서 공제해 주기 때문에 처음 계산보다 많이 줄어들 것이라는 게 조합 관계자들의 판단이다. 즉 부담금을 줄일 수 있는 방안 찾기에 초점을 맞추는 상황이다.

조합 관계자는 “처음엔 13평을 33평으로 넓힐 경우 2011년에 약 개발부담금으로 9900만원이 예상됐었다”며 “하지만 제반비용을 공제할 경우 최대 50%까지 줄어들 것으로 보고 있다”고 말했다.

그는 “특히 입주할 때 개발부담금을 내는 게 아니라 4∼5년 뒤에 부담하는 것이기 때문에 일단 사업을 추진하고 있다”고 덧붙였다.

아예 사업 추진 여부에 대해 새롭게 조합원의 의견을 묻겠다는 단지도 있다. 강동구 둔촌주공4단지는 현재 정밀안전진단을 받고 있다. 결과는 내년 3월에서 4월쯤 나올 예정이다.

추진위 관계자는 “정밀안전진단 결과가 나온 뒤 주민들의 의견에 물어서 다음 단계로 진행할지 여부를 결정할 것”이라며 “그 뒤 주민 의견이 부정적이 라면 재건축사업을 더 이상 진행하기는 힘들 것”이라고 밝혔다.

그는 “대형 평형이 40%를 넘기지 못하도록 돼 있기 때문에 사업 진행여부를 확언하기가 어렵다”며 “그래서 정확한 부담금 규모도 계산하지 않은 상태”라고 말했다.
25일부터 관리처분인가 신청하면 개발부담금 내야

[연합뉴스 2006-09-24 11:04]