부동산 정보포털에서 거래포털로!

평소에 빛고을님 글 자주 봅니다.
그런데 가끔 햇갈릴 때가 많습니다.
아주 많이 아시는 것 같다가다도 전혀 엉뚱한 소리를 하시고...
시공사 교체로 인한 소송발생과 사업지연 등을 우려하시는 것 같은데
계약도 체결하지 않고 법적으로 근거가 없는 시공사가 도대체 조합을
어떠한 소송을 제기할 수 있다고 생각하십니까?
변호사나 전문가하고 상담은 하셨나요?
잘 모르고 하신 개인적인 말씀 일지라도 조합원들에게 막연한 불안감
만을 유발시킬 수 있습니다.

참 좋은 글 많이 써주시는 것 감사드리지만 개인의 감정적인 글 보다는 조금 더 근거를 가진 글을 올려주시면 합니다.
 
혼자 보는 게시판이 아니기 때문에 얼핏 모르고 하신 말씀이 다른 분의
의사결정에 큰 영향을 끼칠 수 있기 때문입니다.


3. 행정관청의 인허가와 사업지연

   많은 조합원들이 관리처분총회가 부결되고 시공사를 재선정하면 사업이 지연될거라고 우려하는 것으로 
알고 있습니다. 사실 저도 하루라도 빨리 새집 들어가 살고 싶기 때문에 사업이 지연되는 것 정말 싫습니다.
그러나 이를 이유로 터무니 없는 분담금으로 4년간 죽어라 고생하기는 더더욱 싫습니다.


관리처분총회가 부결되면 사업이 지연되는 것은 당연합니다.  이에 대해서는 설명안해도 잘 아실 겁니다.
그렇다면 사업이 지연되는 기간이 얼마나 되냐?  이는 매우 중요한 문제입니다.


재건축을 하는데 있어 가장 시간을 많이 잡아 먹는 것은 행정관청으로 부터 각종 인허가를 받는 과정입니다.
일단 재건축추진위원회가 구성되어야 하고, 안전진단이 통과되야하고, 조합설립 인가를 받아야 하고, 
사업계획에 대해 승인을 받아야 하며, 거의 마지막으로 관리처분계획에 대한 승인을 받아야 합니다.
이 모든 과정이 행정기관의 인허가 사항입니다.
우리단지는 관리처분계획만 승인받으면 실질적으로 행정관청의 인허가는 거의 없습니다. 
관리처분계획이 승인되면 이주하고 철거하고 땅파서 공그리 하고 집 지으면 끝입니다.


  1) 관리처분총회가 부결되면 기존에 받은 인허가가 취소되나?

   전혀 그렇지 않습니다. 이미 받은 조합설립인가, 사업계획 승인(용적율 250%, 임대주택 10% 건설)의 효력
은 그대로 유지됩니다.
   
인허가는 한번 내주면 인허가 당시에 심각한 하자가 없는 이상 이를 철회 하거나 취소할 수 없습니다.
왜냐?  행정의 안정성 때문입니다.  행정기관의 인허가는 모든 국민이 신뢰하고 믿을 수 있어야 합니다.
조변석계로 행정기관이 자기들 마음대로 인허가를 내줬다 철회했다 하면 나라 망합니다.

그리고 법을 떠나 행정기관이 나중에 가서 인허가 당시에 몰랐던 하자나 법적인 요건상 미비점을 발견했다
하더라도 이를 쉽게 철회할 수 없습니다.
왜냐?  자기들도 이에 대해 책임을 져야 하기 때문입니다.  
요건이 충족되지 않았는데 인허가를 내줬다면 뇌물을 먹었거나 관리감독을 소홀히 했다는 비난을 받습니다. 
  

  2) 관리처분총회가 부결되면 무엇을 다시 해야 하나?

  관리처분계획의 수립부터  ;다시하면 됩니다.  
이미 받은 사업계획을 근거로 모든 시공사에게 공개경쟁입찰 형태로 제안서를 제출하라고 하고 브랜드,
조합원 분담금, 시공능력을 종합적으로 평가해서 조합원이 매일 맘에 들어하는 시공사를 선정하고 이를
근거로 조합원 분담금을 확정하고 조합원 분양신청을 다시 받고 관리처분총회를 다시 개최하면 됩니다.
아무리 길어야 5개월이면 끝나는 절차입니다.

  지금 사업지연 운운하며 마치 사업이 지연된 것이 지킴이 탓이라고 하는 조합이 해온 일을 한번 되짚어
보겠습니다.
조합은 올해 5월 17일에 광명시로 부터 사업계획에 대한 승인을 받았습니다.
도정법에 의하면 조합은 사업승인을 받은 날로 부터 21일인 6월 4일 부터 조합원 분양신청을 실시해야 
했습니다.  
그러나 당시 조합은 임대주택도 지어야 되고 용적율도 바껴서 3년전에 시공사와 체결한 가계약
당시와는 사업환경이 너무나 바뀌었다는 이유로 분양신청기간을 미뤄왔습니다.
무려 5개월을 다 잡아 먹고 9월 23일에 조합원분양신청을 시작했습니다. 
그것도 자기들 입으로 사업환경이 바꼈다고 누누히 말해놓고도 3년전 시공사의 제안금액을 조합원
분담금이라고 제시했습니다.
그리고 사업 빨리 추진해야 한다면서 10월 24일에 부랴 부랴 분양신청을 마감했습니다.
또 조합원 분담금을 확정하고 관리처분계획을 수립하는데 한달 잡아먹었습니다.
그리고 조합원 분담금도 분양신청서 보다 무려 5,000만원에서 2억원 높게 제시했습니다.

결론적으로 조합은 지난 6월 4일에 했어야 할 조합원 분양신청을 9월 23일에 가서야 했고 지금까지 계속 
시간만 잡아먹어왔습니다.
왜 그랬을 까요?
이유는 단 한가지 입니다.
재건축 양도세를 빌미로 시공사와 붙어 조합원들에게 터무니 없는 바가지를 쒸울려고 했던 것입니다.


   3) 시공사를 재선정하려면 어떻게 해야하나?

  우선 조합장과 임원진 전원을 바가지 조합원 분담금, 총회 날치기 통과 의도(공람 및 정보 제공 거부 등),
이유없는 사업지연 등에 대한 책임을 물어 전원 해임 시켜야 합니다.
왜냐?  지금의 조합장과 임원진이 시공사를 싸고 돌며, 시공사 교체를 거부하고 있어 이들이 있는 한 시공사
를 바꿀수 없기 때문입니다.
조합장과 임원진 해임을 할려면 임시총회를 개최해야 하며, 임시총회를 실시하기 위해서는 조합원 1/5이상
의 임시총회 요구서가 필요합니다.  

  어떤 분들은 조합장을 해임하면 조합이 해산되느냐고 묻는 분도 있습니다.
조합장 해임과 조합 해산은 전혀 다른 개념입니다.  
조합장은 조합의 구성원 일부를 바꾸는 과정으로 총회를 통해 언제든지 바꿀 수 있습니다.
조합 해산은 앞서 말씀드린바와 같이 행정관청의 인허사항 즉 조합설립인가와 반대 개념으로 일어날 수 
없는 일입니다.

  그리고 마지막으로 중요한 한가지를 말씀드리겠습니다.
지금 흔히 조합이 시공사라 지칭하는 대우와 코오롱은 법적으로 철산2단지조합의 시공사가 아닙니다 .
단지 우선협상대상자일 뿐입니다. 
그렇기 때문에 조합이 12월 14일 총회안건으로 "시공사와 본계약 체결에 대한 추인" 상정한 것입니다.
만약 여러분들이 총회에서 이를 가결시키면 대우와 코오롱은 법적으로 우리의 시공사가 되는 것입니다.
한편 시공사가 여태것 조합에 쏟아 부은 돈 우리 조합원이 모두 갚을 일 없습니다.
우리가 갚아야 할 돈은 자기들이 법적으로 소송을 걸어 찾아가면 그만인 것이고, 만약 순수한 사업비 
이외에 엉뚱한 부분에 돈을 썼다면 우리가 갚아줄 하등의 이유도 없습니다.
그리고 시공사에게 갚아줘야 할 빛은 시공사 선정을 위한 공개경쟁입찰에 있어서 "기존 시공사가 쓴
사업비를 신규 시공사가 대납한다."는 조건을 붙여 입찰제안서를 받으면 그만 입니다.