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세제개편 맞춰 부동산 투자전략 다시 짜자
매일경제 2008-09-02 04:11:04



양도세를 중심으로 한 부동산 세제 개편으로 부동산시장 투자 패러다임도 확 바뀔 전망이다.

6억~9억원대 주택 보유자들이 올해 집을 매도하는 것과 내년 이후에 하는 것 사이에 양도세 절감이 수천만 원에 달한다. 추가로 시세 하락이 급격히 이뤄지지 않을 것으로 판단된다면 매도 시점을 내년 이후로 미루는 것이 적절하다.

반면 용인이나 송도 등 종전 거주 제한이 적용되지 않던 지역에 집을 장만할 생각이 있으면 올해 안에 하는 것이 정답이다.

거주 요건이 강화되면서 그동안 암암리에 성행하던 위장전입이 보다 극성을 부리고 정부 단속도 한층 심해질 가능성이 높아졌다. 원정투자보다는 실거주가 가능한 지역에 집을 장만하는 것이 현명해 보인다.


◆ ① 집 살 생각 있다면 거주요건 강화 전에

= 1가구1주택 양도세 비과세 요건 중 거주 요건이 강화ㆍ추가되면서 수요자들은 가급적 올해 말까지 주택을 매입하는 것이 유리하다. '3년 보유 2년 거주' 요건에 해당되는 서울, 과천, 수도권 5대 신도시는 보유 기간이 3년으로 1년 늘어나는 데 그쳐 큰 영향은 없겠지만 2~3년 거주 요건이 추가되는 수도권 기타 지역과 지방은 실거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있어 불리한 상황이 된다.

거주 요건이 추가ㆍ강화되는 지역에 내집을 장만하려는 수요자들이라면 올해 안에 집을 사두는 게 좋다.

양은열 YEL부동산연구소장은 "2년 거주 요건이 추가되는 지역에서 집을 구입하려는 수요자들은 법 시행일 이전인 올해 말까지 매입하는 게 유리할 것"이라며 "하지만 급한 마음에 무턱대고 매입을 서두르기보다는 교통과 학군, 편의시설 등을 잘 갖춘 핵심 지역을 골라야 한다"고 조언했다.

◆ ② 양도세 혜택 내년 이후에 집 팔아야

= 매도를 고려하고 있는 기존 주택 소유주라면 거래를 내년 이후로 미루는 게 좋다. 고가주택 기준 상향으로 6억원은 넘지만 9억원 아래인 주택을 1채 보유하고 있는 사람들은 보유ㆍ거주 요건만 갖춘다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

당장 몇 달 내에 집을 팔아야 할 상황이 아니라면 가급적 오래 보유하는 게 좋다. 각종 세제가 장기 보유할수록 유리하도록 개정되기 때문이다. 1주택자가 10년 보유시 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 현행 9~36%인 양도세율도 2010년에는 6~33%로 인하된다.

한광호 나비에셋 소장은 "6억원 초과~9억원 이하 1가구1주택자라면 매도를 서두를 이유가 없다"고 말했다. 한 소장은 "다만 법 시행 이후에도 시세 하락이 지속될 수 있기 때문에 양도세 혜택 금액과 시세 하락분 등을 모두 고려해야 할 것"이라고 말했다. 하지만 양도세 비과세 혜택을 위해 집 소유주들이 매도를 늦추면서 법 공포일 이전까지 거래가 두절될 수 있고 그 이전에 매입을 서두르려는 수요자들이 집을 구하기 힘들어지는 부작용이 나타날 수 있다는 지적도 있다.