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님께서 지적하신 항목에 대한 재반론입니다.

1. 재건축년한

우선 건영빌라가 아파트가 아닌 건축법상 연립주택인점은 제가 오인했던 것 같습니다. 좋은 지적 감사하구요. 하지만 30년은 필요조건이지 충분조건이 아닙니다. 즉 준공완공일 30년 후에 재건축이 가능하며 30년후에 반드시 재건축이 추진된다고 볼 수는 없습니다. 30년은 재건축의 필요조건이지 충분조건은 아닙니다. 즉 30년 이후에 재건축을 추진이 가능하지만 추진상의 과정에서 30년 이외에 도정법에 의해서 기본계획수립한고 구역지정하고 조합설립하고 사업시행인가하고 기타 등등 추진상의 과정에서 추가로 소요되는 시간이 3년이 될지 5년이 10년이 될지는 지켜봐야 합니다.

==> 신도시내 일반 아파트 노후는 생각 안해 보셨는지?
어짜피 신도시내 아파트 및 건축물 거의 비슷한시기에 지어졌는데
아파트는 재건축 리모델링 안하고 그냥 사는지요?


2. 인구의 감소

위에 언급한 재건축년한의 제도적인 문제이며 인구의 감소에 따른 문제는 사업성에 따른 문제입니다. 과연 재건축이 가능한 시점에 사업성이 있을까 하는 문제는 너무나 요원한 미래이기 때문에 예측이 힘들지만 보편적으로 생각하면 분명히 지금보다 쉬워지지는 않을 것입니다.

==> 인구 감소 문제라면 누가 같은 평수에 두배되는 가격 주고 사서
손해되는 일 할까요? ( 성저 1 : 2 신도시@ )


3. 단지의 배치

건영빌라는 연립주택과 다가구주택이 혼재된 지역이 아닙니다. 건영빌라가 소재한 지역은 다가구 및 근린주택이 소재한 지역과 전혀 별개입니다. 또한 건영빌라는 공동주택으로 관리가 잘 되어있어 지역이며 빌라주변의 일반주거지역 역시 공동주택에 비해서 관리가 허술하기는 하지만 슬럼화 되어있다고 할 수는 없으며 신축건물도 많은 관계로 재개발을 말하기에는 너무나도 이른감이 있습니다. 도정법도 개별적으로는 재건축사업, 재개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업으로 구분되며 건영빌라와 주변의 일반주거지역은 지리적으로는 옆이지만 전혀 별개의 지역으로 통합하여 재개발과 재건축을 병행하기는 법적으로 현실적으로 정말 힘듭니다. 그점이 바로 단지배치의 한계라는 점입니다.

==> 직접 한번 보셨는지요? 6단지 평수 5000평정도입니다.
길죽하다곤 하지만 웬만한 아파트 단지 크기와 비슷합니다.

4. 신도시의 태생적특성

강남의 70와 80년년초에 건축된 저층아파트는 서울로의 인구유입이 많을 때에 늘어나는 주택수요를 적은 자본으로 감당하기 위해 만든 저급주택이었기 때문에 안정성측면에서 많은 문제가 노출됬죠. 그런데 시간은 흐르고 90년대 후반 2000년 초반에는 경제발달로 자본은 축적이 되었는데 수도서울의 토지는 고갈되어 기존 저층아파트의 재건축이 추진된 것이죠. 주택안정성과 재개발에 따른 수익성 측면이 부합된 측면이 있습니다. 하지만 일산신도시의 아파트와 빌라는 구조적으로 안전적으로 결함이 없습니다. 따라서 강남의 노후 저층아파트 재건축과 비교할 수는 없습니다. 또한 앞에서 언급했듯이 잠실, 반포, 과천은 저밀도로 개발할 수 밖에 없는 현실적인 이유로 저밀도 개발을 했지만 일산은 고밀도 개발이 가능한 상황에서 모든 여건을 감안하여 고밀도개발과 저밀도 개발을 병행했습니다. 즉 도시의 균형을 맟추어 개발을 했기 때문에 더더욱 건영빌라의 재건축이 쉽지 않다는 점입니다.

그리고 탄현동에 50층 주상복합을 얘기하셨는데 탄현동에 들어서는 주상복합은 용도지역상 상업지역에 건축됩니다. 건영빌라와 같은 일반주거지역이 아닙니다. 따라서 탄현동의 상업지역에 용적율 500%로 개발된다고 일반주거지역인 건영빌라를 500%로 개발할 수는 없습니다.

말씀하신 요점은 건영빌라가 있는 지역도 3종일반주거지역으로 바뀌고 용적율도 상향조정될 수 있지 않겠느냐 점이겠죠. 물론 가능할 수도 있습니다. 하지만 무작정 가능성을 논하기보다는 가능한 시점에 그만한 투자가치가 있느냐가 문제겠죠?


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대지지분 물론 중요합니다. 시간이 지나면 건축물은 노후화되지만 땅은 남아 있습니다. 하지만 더욱 중요한 점은 단순한 대지지분보다는 용도지역입니다. 그런데 앞에서 언급한 여러가지를 감안할 때 건영빌라 지역의 종상향은 현실적으로 정말 어려운 문제이며 가능하다 하더라도 그 때가 과연 지금처럼 부동산이 많은 수익을 안겨줄 수 있을 때인가 하는 점은 다시 한번 곰곰히 생각해봐야 할 것 같습니다.

현시점에서 실거주목적이 아닌 투자적인 측면에서 건영빌라의 재건축을 염두에 둔 대지지분을 논하기 보다는 다른 가까운 장래에 현실적인 투자수익이 기대되는 상품을 찾는 것이 현명한 방 법이 아닐런지요?



==> 현재 2종 일반이구요 지금은 시세가 약세지만 추후 기다려 보자구요
강남, 목동등 재건축, 리모델링 얘기 나올때 어찌될지요....