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8.31 후속조치 시장 반응과 향후 전망
정부가 8.31부동산가격 안정대책의 후속대책으 로 30일 내놓은 조치는 예상외로 강도가 세서 당분간 재건축아파트값의 급등세는 제동이 걸릴 전망이다.

그러나 재건축 아파트 소유자들은 정부 정책이 언젠가는 바뀔 것이라는 기대를 버리지 않고 있어 재건축아파트값이 급락할 가능성은 낮아 보인다.

또 재건축아파트 투자수익이 낮아지고 사업추진이 안되면 일종의 공급축소 효과로 이어져 여건이 뛰어난 강남이나 신도시, 목동 등의 일반 아파트의 수요가 늘어나 이들 아파트의 값이 오르는 부작용이 발생할 수도 있다는 지적도 나오고 있다.

◇재건축아파트 투자수익률은 급락 = 정부의 후속대책은 일단 재건축을 통해서 막대한 투자수익을 올릴 수 있다는 심리는 잠재울 것으로 전망된다.

이미 시행중인 임대주택의무비율이나 소형주택의무비율, 후분양제 등을 통해 개발이익의 일정정도가 환수당하는 상황에서 다시 개발이익을 최대 50%까지 환수하게 되면 재건축 아파트를 통한 막대한 수익창출은 사실상 불가능해진다.

특히 개발이익 환수 대상을 관리처분계획 인가신청 이전단계의 모든 사업장으로 정함에 따라 재건축 추진 아파트의 대부분이 개발이익 환수 대상이 된다.

RE멤버스 고종완 대표는 "지금까지는 재건축에 따라 발생하는 이익의 20% 가량을 환수당하는 수준이었지만 법이 개정돼 시행되면 최고 70% 수준까지 환수당할 것으로 볼 수 있다"면서 "이에 따라 재건축이 투자수단으로서의 메리트는 상당히 감소할 것"이라고 말했다.

닥터아파트 이영호 리서치팀장도 "관리처분계획 인가신청 이전단계의 아파트들까지 모두 적용받도록 한 것은 웬만한 아파트에 대해서는 모두 환수하겠다는 의미"라면서 "대책 자체만 놓고 보면 강도가 아주 세다"고 말했다.

◇재건축 아파트값 급락은 없을 듯 = 후속대책으로 인해 재건축 아파트의 수익률이 떨어진다고 해서 당장 매물이 쏟아져 나오고 값이 급락할 가능성은 크지 않으리라는 것이 시장 전문가들의 대체적인 전망이다.


재건축 아파트 소유자들은 정부 정책이 일관성 있게 지속될수 있을 건지를 관망하며 당분간 매물을 내놓지 않고 힘겨루기를 할 것으로 예상되기 때문이다.

강남의 한 재건축 추진 아파트 단지의 한 조합장은 "정부가 강한 대책을 내놓으면 우리는 재건축을 안하면 된다"면서 "재건축해서 실익이 없는데 추진할 필요가 없지 않느냐"고 반문했다.

또 다른 조합장은 "설혹 팔려고 내놓는다고 하더라도 사려고 하는 사람이 별로 없을 것"이라면서 "2-3년 뒤 정부의 정책 실패가 확인된 뒤에는 재건축을 활성화하는 반대의 조치가 나올 수도 있다"고 말했다.

고종완 대표도 재건축 아파트 매물이 쏟아지고 이에 따라 가격이 급락하는 일은 없을 것으로 내다봤다.

그는 "현재 재건축 아파트를 소유하고 있는 사람들이 장기 투자를 바라보고 있는 사람들인데다 재건축 아파트를 현금화하더라도 마땅히 다른 투자할 곳이 없다"면서 "이런 상황에서 급매물이 나올 가능성은 높지 않다"고 말했다.

◇일반아파트값 상승 부작용 우려도 = 후속조치로 재건축을 누르면 일반아파트값이 오르는 '풍선효과'의 부작용을 낳을 가능성도 배제할 수 없다.


이익을 환수당하지 않기 위해 재건축 추진을 미루는 경우가 속출하면 자연스럽게 신규 아파트 공급이 줄어들게 되며 이에 따라 비교적 최근에 신축한 아파트로 투자자들의 눈이 쏠릴 것이라는 분석이다.

실제로 정부가 재건축 아파트값을 규제하겠다는 방침을 밝힌 1월말 이후에는 2002년 이후 신축된 아파트값의 상승률이 높게 나타나기도 했다.

고종완 대표는 "재건축 아파트로 인해 더 이상 투자이익을 기대하기 힘들다고 보는 수요자들이 새 아파트 등으로 몰릴 가능성도 있다"면서 "이렇게 되면 재건축아파트값을 잡으려고 하다가 일반아파트 가격을 올려놓는 결과가 될 수도 있다"고 말했다.

닥터아파트 이영호 리서치팀장도 "이번 대책의 강도가 상당히 세다고 볼 수 있기 때문에 재건축아파트의 가격은 소폭 하락할 것으로 보지만 일반아파트의 가격이 따라서 하락할 가능성은 낮게 보고 있다"고 밝혔다.



8.31후속대책 부동산분야 세부내용
건설교통부는 8.31후속대책으로 서민 주거안정 및 주택공급 확대 방안을 구체화하고, 재건축이 합리적으로 진행될 수 있도록 절차상 투명성을 강화하는 쪽으로 제도를 개선하기로 했다.

◇저소득.취약계층 주거안정 지원 = 건교부는 서민 주거안정을 위해 영세민 전세자금의 수혜 대상을 지난해 1만9천가구에서 연간 2만5천-3만가구(총 6천억원)로 확대하기로 했다. 또 연 4천500가구의 도심내 다가구 주택을 사들여 임대주택으로 공급하되 수도권에 많은 물량을 배정하고, 장애인 등 특 수계층에 우선 공급키로 했다.

저소득 취약층 등 수요자가 원하는 집을 주공이 전세를 얻어 제공하는 '전세임대'도 올해부터 4천500가구씩 공급한다.

정부는 이와 함께 국민임대주택, 도심내 다가구 매입임대, 전세임대 등을 통해 2012년까지 소형 임대주택 75만가구를 추가로 확보하고, 중대형 임대도 2012년까지 연평균 6천가구를 비축해두기로 했다.

◇아파트 분양가 인하방안= 건교부는 분양가를 낮추기 위해 공공택지 개발시 감정평가 기준을 강화하고, 행위제한 시점을 지구지정일에서 공람공고일로 앞당겨 용지보상을 합리화하기로 했다.

또 광역기반시설 비용을 합리적으로 부과하고, 전용 25.7평 이하 서민용 분양주택 용지의 공급가격을 현행 감정가 대신 조성원가에 일정률(수도권 10%, 광역시 0%, 지방 -10%)을 가감해 책정하는 방식으로 변경해 택지 공급가격을 낮추기로 했다.

이와 함께 분양가 상한제 적용 주택에 대해서는 지자체에서 건축.토목.회계 등 전문가의 검토를 거쳐 분양승인을 내줄 방침이다. 건교부는 이런 방법으로 택지가격을 인하하면 중소형 아파트 분양가가 평균 10% 정도 낮아질 것으로 예상한다.

◇재건축 제도 합리화= 재건축 추진위원회의 권한 남용을 막기 위해 시공사 선정과정에서의 비리, 재건축 조합 임원의 전횡 등을 원천적으로 방지할 수 있도록 제도적 통제장치를 마련해 올 상반기중 시행하기로 했다.

먼저 재건축 추진위가 철거업자와 설계자를 선정하지 못하게 하는 등 재건축 추진위원회에 대한 감독을 강화하고, 입찰 최소 참여업체를 3-5개로 규정하는 등 시공사 선정과정도 투명하게 바꾸기로 했다.

또 재건축 조합 표준정관을 개정해 설계변경시 반드시 조합원 동의를 받도록 하고, 재건축 정비기본계획을 수립할 때는 지자체와 건교부 등 중앙행정기관의 협의를 거치도록 했다.

안전진단 절차도 대폭 강화된다. 정부는 올해 상반기중 도시및주거환경정비법을 개정해 시설안전기술공단과 건설기술연구원 등 공적기관에 안전진단 예비평가를 맡기기로 했다.

또 현재 구청에게 주어진 안전진단 결과 재검토 의뢰권한을 시.도지사와 건교부로 상향 조정하고, 안전진단시 객관적 평가항목을 확대함과 동시에 성능점수 등 판정요건을 강화해 무분별한 안전진단 허용을 차단하는데 주력하기로 했다.

◇수도권 공공택지 공급 확대= 정부는 8.31정책에서 목표한 수도권 택지 1천500만평중 송파, 양주, 김포신도시 등 542만평의 택지공급을 차질없이 추진하고 나머지 958만평도 지자체 협의 등을 통해 2007년까지 모두 확보하기로 했다. 이를 토대로 향후 5년간 수도권에 연평균 900만평의 택지를 공급, 연 30만가구를 건설할 계획이다. 토지이용계획을 합리화해 민간택지 개발을 활성화하는 방안도 검토중이다.

◇기존도심 광역적 재정비= 오는 7월 시행되는 '도시재정비촉진을 위한 특별법'을 통해 비강남권 지역의 교육.문화.교통 등도 획기적으로 개선하는 방안도 추진된다.

정부는 재정비촉진구역 지정요건을 20% 범위내에서 완화해주고 용도지역, 용적률, 층수 제한도 대폭 풀어주기로 했다. 병원.학교.본사 사무소 등 생활권 시설에는 취.등록세가 감면되고, 과밀부담금 감면 혜택 등도 주어진다.

다만 특별법에 의한 인센티브로 증가된 용적률 만큼은 일정비율을 임대주택으로 짓도록 해 투기를 방지하기로 했다.

건교부는 오는 6월 하위법령 제정이 완료되면 올 9월까지 서울 강북에 2-3개를 포함해 총 3-4개의 시범지구를 지정할 계획이다.

◇주택거래신고제 강화= 정부는 올 1월부터 부동산 실거래가 신고제 도입으로 주택거래신고지역 제도의 역할이 줄어들었다고 판단, 앞으로 이 지역내 주택을 거래할 때는 실거래가외에 자금조달계획과 당해 주택 입주여부 등을 추가로 신고하도록 했다. 이는 투기수요 유입을 차단하려는 취지로, 주택법 시행령을 개정해 올 상반기중 시행할 방침이다.


8.31 후속조치 의미와 배경
정부가 8.31부동산 종합대책을 내놓은지 7개월만에 후속조치를 발표했다.

8.31대책에서 미진했던 재건축 시장 안정화를 통해 작년말부터 불안조짐을 보이는 강남지역 집값을 다잡기 위한 것이다.

정부는 필요하다고 판단될 경우 또다른 대책을 준비하겠다고 밝혀 시장간의 힘겨루기에서 패퇴할 뜻이 없음을 분명히 했다.

◇후속조치 배경 = 정부는 작년 상반기 수도권을 중심으로 집값이 급등세를 나타내자 '부동산 정책 전면 재검토' 카드를 빼어들었다. 그리고 두달뒤 세제강화, 공급확대, 서민주거안정 등을 담은 8.31 부동산 종합대책을 마련했다.

8.31의 효과는 빠르게 나타나 집값은 하향세로 돌아섰다. 하지만 서울시와 시의회가 재건축 단지에 대한 용적률 및 층고 완화 움직임을 보이자 재건축을 시작으로 집값은 상승전환했다.

5천만-1억원까지 하락했던 재건축 단지는 금새 8.31이전 수준을 회복했고 지금까지 2억-3억원씩 올랐다. 이 같은 현상은 이어 일반 주택가격 상승을 촉발, 강남과 분당, 목동 등 주거여건이 좋은 지역의 아파트 값을 급반등시켰다.

작년 11월부터 8.31대책에서 미흡했던 주택.토지 공공비축 강화방안, 전세시장 안정화 방안 등을 강구하던 정부와 여당은 결국 '재건축 시장의 안정없이는 집값 불안을 해소할 수 없다'는 결론을 내리고 논의방향을 지난 1월부터 재건축 정책 보완으로 선회했다.

◇의미 = 이번 조치는 그동안 정부가 방치해왔던 재건축 조합원의 불로소득에 대해 직접 칼을 댔다는데 큰 의미가 있다.

정부는 지금까지 재건축 개발이익을 환수하기 위해 임대주택 건설 의무비율(25%)을 작년 5월부터 도입했고 이전부터 중소형평형을 60%(전용 18평이하 20%)까지 채우도록 한 소형평형 건설 의무제를 시행해 왔다.

개인의 불로소득을 환수하는 방안도 검토한 적이 있지만 적용시점 문제와 미실현 이익의 징수범위 등으로 중도 포기했었다. 여당이 초기에 개발이익 환수방안을 논의 테이블에 올리자 정부가 난색을 표명했던 것도 이 때문이다.

이후 당정은 지난 2월 노무현 대통령의 '재건축 정책 전면재검토' 지시 직후 머리를 맞대 개발이익의 직접 환수방안을 강구, 두달말에 결실을 맺었다.

이번 조치는 또 비리와 부패의 온상으로 치부되던 재건축 사업의 투명성 확보방안이 담겼다는 점에서도 의미를 찾을 수 있다.

재건축사업은 규모만도 수백억원에서 수천억원에 이르고 추진일정이 긴데다 시공사 및 철거업체 로비 등 비리가 개입할 요인이 많아 해마다 여러건의 비리사건이 수사당국에 의해 적발되곤 했다.

당정은 이번 기회에 허울뿐인 재건축 안전진단, 비리가 끊이지 않는 조합 운영방식, 재건축을 노린 주민들의 고의성 주택수선 기피 등을 차단할 수 있는 다양한 대책을 마련했다.

이외 고분양가 논란을 잠재우기 위한 택지조성비 절감, 공급가격 조정 등 방안도 의미있는 작업으로 분류된다.

◇추가 대책은 = 최근 노무현 대통령은 '국민과의 인터넷 대화'에서 "부동산 격차는 양극화의 심각한 원인이며 핵심적 결과"라면서 "남은 임기동안 4,5단계의 대책을 마련할 수 있다"고 말했다.

8.31대책과 재건축 후속조치에도 불구, 시장 불안이 지속되면 남은 임기와 상관 없이 시장 안정을 위한 강도높은 추가 대책을 마련할 수 있음을 내비친 것이다.


전문가들은 이 때 나올 정책은 어느 것보다 강도가 셀 것으로 내다보고 있다.

한 부동산 전문가는 "정부 정책에 대한 신뢰가 깨질대로 깨진 상태이기 때문에 올 하반기나 내년초에 추가 대책이 나온다면 시장을 강하게 옥죄는 정책이 될 것"이 라고 지적했다.

일각에서는 10.29 대책때 정부가 검토했던 주택거래허가제, 1가구 1주택 양도세 비과세 철폐 등의 시행가능성을 전망하고 있다.