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말씀하신데로 인구제한 없는 과천시 지구단위계획은 향후 변경될 가능성이 있습니다.

애초 지구단위계획을 처음 만들 당시에는 정부청사가 이전할 가능성은 전무한 상태였기에, 정부청사가 있는 행정도시 과천을 기본 베이스로 쾌적한 전원도시를 목표로 한 것이 현재의 지구단위계획입니다.

그래서 용적률도 낮게 잡았고, 재건축 이후의 인구증가도 전체 인구대비 7.5% 수준으로 낮춰 잡아서 사실상 1:1 재건축을 강제한거죠.

게다가 과천시 지구단위계획을 세울 때 과천시민들을 상대로 한 여론조사에 근거해 현재 과천시에 살고 있는 세입자들의 의견이 대거 반영되어 소형평형의무비율 25% 룰이 나온거구요. 이 과정에서 현재 소형평형이 없는 4, 5, 8, 10단지는 예외적으로 소형평형 의무비율을 허용 세대증가분인 7.5% 선에 맞춰준거구요.

하지만, 이후 정부에 의한 도정법발효로 인해 과천시지구단위계획의 원래 취지는 훼손된 상태죠.

전체 세대가 50세대를 넘지 않아서 도정법의 영향을 받지 않는 12단지와 지난해 재건축 승인을 받은 3, 11단지를 제외하면 나머지 단지는 모두 도정법 상의 임대단지 건설 의무와 소형평형 의무비율(전용면적 18평 이하 20%, 25평 이하 40% + 소형평형이 차지하는 연면적 50%제한 룰)을 강요받게 됐습니다.

도정법 하에서는 소형형평이 많은 1, 2단지와 6단지, 7단지, 9단지는 재건축이 가능하지만, 4, 5, 8, 10단지의 경우에는 도정법상의 소형평형 의무비율을 적용하면 재건축 자체가 불가능해지죠.

이런 문제는 사실 과천시 지구단위계획상의 인구제한만 풀어주면 각 단지별로 용적률은 충분하므로 세대수 증가를 통해 단숨에 해결가능합니다.

따라서 행정수도 이전이나 도정법 발효 이전에 세워진 과천시 지구단위계획은 현실에 전혀 맞지 않기 때문에 다시 만들어야 할 필요성이 아주 높다고 할 수 있습니다.

결국 과천시 지구단위계획은 언제가는 변경이 되어야 마땅하다고 보지만, 지구단위계획을 바꾸는데만 1년 정도의 시간이 필요한만큼 현상태로는 재건축 추진위 승인을 받은 단계인 2, 6단지의 재건축은 가능하지만 여타 단지는 더 많은 시간이 필요할 것으로 보입니다.

결론적으로 빠른 재건축을 통한 수익성 재고 측면에서는 2, 6단지가 우세한 것은 틀림없구요, 좀 더 오랜 시간을 느긋하게 기다릴 수 있다면 다른 단지들의 경우 향후 지구단위계획의 변경에 따라 더 좋은 조건으로 재건축을 추진할 수 있는 가능성도 열려있다고 봅니다. 불확실성이 존재한다는 단점은 있지만 말이죠.

그런 의미에서 과천은 어느 단지를 선택하건 모두 장단점이 있기에 절대적으로 어느 단지가 더 좋다고 말하기가 어렵습니다.

결국 판단은 본인이 하는거죠. 제가 8단지 31평을 선택한 이유도 실거주에 만족하면서 장기적으로 투자가치가 있다고 판단했기 때문이듯이, 과천의 각 단지를 선택하신 분들은 다 자신의 성향과 자금사정을 감한해서 저마다 합리적인 판단을 한 결과일 겁니다.

시원님에게 2단지 혹은 6단지 18평을 추천한 이유 역시 단기적인 투자 메리트 차원인 것이지, 절대적인 것은 아니니까요.

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