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안녕하세요~ 무기입니다.

이제 며칠 후면 그냥 무기가 아니라 과천사는 무기입니다~로 인사드릴 수 있겠네요. 서울 생활 2년을 접고 2월이면 다시 과천으로 돌아가니까 말이죠.

우선 문의하신 1, 6, 7단지 18평을 객관적으로 비교해보겠습니다. 2단지는 고려대상에서 빼셨지만 일단 넣어보겠습니다.

- 1단지 18평 : 세대수(140), 지분(23.68평) 최대허용 용적률 160% 시세 52000만원

- 2단지 18평 : 세대수(700), 지분(26.06평) 최대허용 용적률 190% 시세 : 61000만원

- 6단지 18평 : 세대수(310), 지분(22.63평) 최대허용 용적률 190% 시세 : 52000만원

- 7단지 18평 : 세대수(200), 지분(별양동 20.08, 부림동 28.1평) 최대허용 용적률(별양동 160%, 부림동 190%) 시세 : 별양동 50000만원/부림동 54000만원

1, 2, 6, 7단지 중 현재 2, 6단지는 재건축 추진위 승인을 받은 상태입니다. 그리고, 2단지는 'GS 자이', 6단지는 '대림&코오롱 컨소시엄'으로 각각 우선협상 시공사로 선정한 상태입니다. 물론 향후 재건축 추진과정에서 변경될 수 있는 상태구요.

보시다시피 어느 단지가 먼저 재건축이 될지, 어느 단지의 입지가 가장 낳은지 등에 대한 판단은 보류한 채 각 단지별 대지지분과 최대 허용 용적률만 감안해서 살펴보면 '부림동 7단지 18평'이 가장 좋아보입니다.

하지만, 부림동 7단지 대지지분에는 부림동 50번지 임야(약 6387평)이 포함되어 있다는 사실을 감안해야 합니다.

즉, 임야 6387평을 지구단위계획상에 반영해서 재건축시 아파트 건설 부지로 100% 포함시킨다면 위에 명시된 것 처럼 대지지분이 28.1평이 되겠습니다만, 지난 번에 과천시와 협상한 내용을 살펴보면 약 70~80% 정도만 포함시키는 걸로 논의된 적이 있는데 그렇게 된다면 실제 재건축시 인정되는 대지지분은 28.1평에서 다소 줄어들 것으로 예상됩니다.

그런 부분을 감안한다면 2단지 18평과 부림동 7단지 18평은 대지지분 면에서는 별반 조건이 다르지 않습니다. 차이가 있다고 해도 미미하죠.

따라서 각 단지별 대지지분과 용적률로만 따져본다면 이런 결과가 나옵니다.

"주공 2단지 18평 = 부림동 7단지 18평 > 6단지 18평 > 1단지 18평"

자, 그럼 여기에 평형배정과 직접적인 관련이 있는 각 단지별 해당평형의 비율을 따져봐야 합니다.

원문동 2단지 18평의 경우 2단지에서 가장 큰 평형이고 전체 1620세대 중 700세대로 단지내 구성비율은 43.21% 입니다. 도정법상의 소형평형 의무비율 제한을 받는다고 해도 33평 이상 무조건 배정 받을 수 있을 뿐만 아니라 더 큰 평형도 입맛대로 고를 수 있는 확률이 높습니다.

부림동 7단지 18평의 경우 7단지에서 27평(172세대), 25평(250세대)에 우선순위가 밀리긴 하지만 전체 세대(1122세대)중 27평과 25평이 차지하는 비율이 37.61%이고 부림동 18평(200세대)은 17.83% 이므로 역시 마찬가지로 33평 이상 무조건 배정받을 수 있습니다. 33평보다 더 큰 평형 신청시에는 경합이 예상됩니다.

별양동 6단지 18평의 경우 6단지에서 27평(372세대), 25평(270세대)에 우선순위가 밀립니다. 6단지 전체 세대(1262세대) 중 27평과 25평이 차지하는 비율은 50.87% 이고, 18평(310세대)은 24.56%를 차지하고 있습니다. 6단지 18평 역시 무난하게 33평 이상 배정받을 수 있습니다.

중앙동 1단지 18평의 경우 1단지에서 27평(424세대), 25평(220세대)에 우선순위가 밀립니다. 하지만 전체 세대(1044세대) 중 27평과 25평이 차지하는 비율은 61.68%이고 18평(140세대)의 비율은 13.41%로 1단지 18평은 아슬아슬하게 33평 이상을 모두 배정받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

각 단지별 평형배정시 우선순위를 기준으로 보면 재건축 이후 33평 배정을 목적으로 한다면 모든 단지가 대동소이하지만, 40평대 이상을 원한다면 2단지 18평 > 부림동 7단지 18평 > 6단지 18평> 1단지 18평 순이 되겠습니다.

그리고, 재건축시 무상지분율이 중요한데 이는 대지지분과 용적률의 관계를 따져보면 정확한 금액은 알 수 없어도 상호 비교는 가능하겠죠. 무상지분율은 위에서 말씀드린데로 "주공 2단지 18평 = 부림동 7단지 18평 > 6단지 18평 > 1단지 18평" 순으로 될 가능성이 높습니다.

설명을 길게 드렸습니다만, 결국 이런 내용들은 이미 시장에서 모두 반영되어서 각 단지별로 시세차이가 나고 있습니다. 이렇게 말이죠.

"2단지 18평 > 부림동 7단지 18평 > 6단지 18평 = 1단지 18평"

과천에 집을 소유하고 계신 많은 분들이 보고 계신 게시판을 통해 특정단지가 더 좋다를 비교한다는 것은 상담히 부담스러운 일이기에 객관적인 데이타만 가지고 개략적인 설명을 해드렸습니다.

객관적인 수치로 보나 재건축 우선순위 가능성으로 보나 2단지 18평이 가장 좋은 물건임에는 틀림없지만 이미 시세가 8 천~1억 정도 타단지 18평에 비해 비싼 편입니다. 이 정도 웃돈을 더 주고라도 2단지가 좀 더 가치가 있다고 판단되시면 2단지 18평을 선택하시는 것이 좋겠죠.

그게 아니라면 1, 6, 7단지 18평 중에 하나를 고르시면 되는데, 결국 다시 원점으로 돌아왔습니다. 1, 6, 7단지 18평 중에는 부림동 7단지가 가장 좋아보이긴 합니다만, 말씀하신데로 재건축을 추진하는데 있어서 2, 6단지 다음 순위가 될 가능성이 높다는게 문제가 될 것 같네요.

그리고, 관악산 자락 아래에 위치하고 있어서 환경이 좋은 1단지의 경우 연립 204세대와 분리 재건축을 할 경우 위에서 설명해드린 평형간 비율이 달라질 수 있다는 점도 염두에 두시기 바랍니다. 그리고, 최대 허용 용적률이 2, 6, 7단지와는 달리 160%에 층고 15층 제한 부분도 감안하셔야 겠구요.

하지만 이런 약점을 똑 같이 갖고 있는 11단지가 3단지보다 평균 1억 정도 시세가 더 비싼 걸 보면 재건축 추진과정에서의 문제나, 입지, 입주시기 등등이 종합적으로 반영되기에 아직 변수가 많아 보입니다.

아무튼 말만 엄청 길어졌는데요, 객관적인 데이타는 제공해 드릴 수 있지만, 결국 말씀하신 단지 중에서 추천하고 싶은 단지는 주관적으로 답변해드리겠습니다. 어디까지나 저의 주관적인 판단이니, 과천에 집을 갖고 계신 소유주분들께서는 절대 기분나빠하지 마시길 당부 또 당부드립니다.

만약 저라면 경제적인 여유가 된다면 2단지 18평을 매수하겠습니다. 2단지 18평을 매수하는 것이 부담스럽다면 2순위로 6단지 18평을 매수하겠습니다.

이렇게 말씀드린다고 해서 1, 7단지 18평이 상대적으로 못하다는 것은 절대 아닙니다! 다 좋습니다. 다만 저는 비슷한 조건일 경우 조금이라도 재건축 추진속도가 빠른 단지가 좋구요, 재건축 추진시에 분쟁의 소지가 가능한한 없는 단지가 좋아보이기 때문입니다.

참고하세요..