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과천시의 지구단위계획에 대하여...

과천시의 문제가 무엇이라고 생각하시는지요? 바로 지구단위계획이 문제입니다.

과천의 아파트의 가구수는 13,489가구입니다. 이 중 27.8%인 3,750가구(3,11단지)가 재건축이 진행되고 있습니다.

3단지는 최대허용용적률 190%를 조금 상회하는 용적률을 적용하여 이주 중입니다.
11단지는 최대허용용적률160%를 조금 상회하는 용적률을 적용하여 철거 후 공사 중입니다.

3,11단지는 가구수가 증가되든 안되든 상관없이 최대허용용적률을 쓸 수 있는 단지입니다. 대지지분이 적기 때문에(?) 가능한 것입니다.

그러나, 6단지처럼 대지지분이 많은 곳은 중소형의무비율을 적용하고, 가구수 증가 7.5%를 적용하면, 최대허용용적률 190%는 다 못 쓰며, 그나마 172%도 쓰기가 어려운 실정입니다.
1단지, 7단지, 10단지를 비롯한 대부분의 기타단지도 마찬가지입니다.
2단지도 계산상으로 같은 처지이지만, 7.5평이 대지지분이 10.8평이라 최대허용용적률을 적용한다 해도 20.5평밖에 안 나오기 때문에, 24평으로 분양한다고 하면 용적률을 다 쓸 수 있을 것입니다.

결국 대다수의 단지의 경우, 재건축시 추가분담금이 대폭 늘어나게 되어 현재 거주자들은 재건축 후 결국 추가분담금 때문에 과천을 떠나야 할 것입니다.

6단지의 경우, 27평에서 34평으로 갈 경우를 예를 들면, 최대허용용적률을 적용할 때와 건설사에서 제시했던 용적률을 적용할 때와 분담금차이가 1억6500만원차이가 난다고 합니다.(2003년 기준)

과천시장은 과천에 오래 살 사람들을 존중한다고 말을 하나, 결국 이 가구수 증가의 덫때문에, 보다 많은 사람들이 과천을 떠나야 하는 결과가 발생하는 건 어쩔 수 없는 일일 것입니다.

또한, 토지의 이용극대화에 배치됩니다.

6단지의 경우, 전체대지가 33,700평 가량이고 최대허용용적률을 적용하면 64,000평의 건평을 지을 수 있습니다.
그러나, 건설사가 제시한 대로 172%라면 58,000평을 짓고, 6,000평은 못 짓습니다. 2차 제시한 177.5%로 해도 4,000평을 못 짓습니다. 32평기준으로 100~200세대를 못 짓는 것입니다.

용적률 190%이면 굉장히 쾌적한 것입니다.

현재 강남 중층아파트가 용적률이 180~220%사이입니다.
대치동 새 아파트는 285%가 넘습니다. 그래도 좋다고 합니다. 물론 위치는 좋지만요...

잠실 재건축은 285%에 건폐율은 20%에 이르고 34층까지 짓습니다.
위치는 뛰어나지만, 참 아쉽습니다. 위낙 지분이 적어서 이런 일이 발생하는 것입니다.

과천이 경쟁력을 유지하기 위해서는 위치나 편의성보다 쾌적성이 뛰어난 베드타운으로 가야 한다고 생각합니다.
양재동 현대자동차 쌍둥이 빌딩이 건설중이고, 주암동 옆에 LG전자 연구센터가 지어지기 때문에 완벽한 베드타운이 될 수 있는 조건을 점차 갖추고 있습니다.

그래도 현 소유자들이 최대한 적은 돈으로 과천에 붙어있으려면, 용적률 증가보다는 가구수 증가가 더 필요한 것입니다.
소유자들에게 아무리 설명을 해도 이해를 못하거나, 관심이 없어 합니다. 용적률이 190%가 되면 답답해서 못 산다고 하는 이들도 상당히 많습니다. 또한, 재건축에 관심이 없다는 이들도 계십니다.

그러나, 현재 아파트 상당히 낡았습니다. 82년에 지은 벽돌조 아파트가 깨끗하면 얼마나 깨끗하겠습니까? 외벽 페인트 자주 칠하고, 자전거도로 포장 자주하니까 멀쩡한 동네로 보이나 봅니다.

아직도 제 스스로가 이해가 안 가지만 전 잠실3단지와 압구정동을 거쳐서 왔습니다. 압구정은 76년 입주한 것인데, 여기보다 훨씬 멀쩡합니다. 동생이 지금 살고 있어서 가 봅니다만, 우리 집보다 훨씬 멀쩡합니다.

게다가 마루가 점점 기울어 갑니다. 3년전에 샤시를 새로 하고 왔는데, 얼마 전부터 한 쪽이 스르르 열립니다. 돌 지난 아가를 기저귀를 벗겨 놓으면 쉬를 합니다만, 한 쪽으로 흘러 갑니다.

그런데도 10년후에 재건축을 한다, 단지별로 차례로 하면 20년이 걸린다는 등 이해가 안가는 말들이 오갑니다.

잠실은 순차적으로 2년반에서 3년간격으로 한다고 했습니다. 그러나, 결국 거의 동시에 하고 있습니다.

제가 너무 삼천포로 빠졌네요.

여기에 들어오시는 분들은 아시리라 믿습니다.

현재 “과천시 도시기본계획”(목표년도 2020년?)이 재수립되고 있습니다. 내년3월까지 초안이 나올 것입니다.
그 때 가면 주민공람이나 공청회를 할 것입니다. 그러나, 이런 것은 소용없습니다.
도시계획은 지자체장인 과천시장이 상정하고 경기도지사가 결정하면 끝입니다.

또한, 지구단위계획은 과천시 도시기본계획 테두리 안에서 결정되는 것입니다.
예를 들어, 서울공항의 신도시계획은 “성남시 도시기본계획”(목표년도2020년)에 들어 있습니다.
다시 말해, 도시기본계획에 들어가 있어야 지구단위계 획을 만들 수 있습니다.
아파트 소유자들이 아무리 가구수 증가를 외치더라도, 상위계획인 도시기본계획이 먼저 수정이 되어야 가능한 것입니다.

지난 2월말 “과천시 도시기본계획 보고착수회”에서 과천시장은 지식정보화타운,화훼단지,기존단지 재건축을 이유로 인구수의 조정이 필요하다는 말을 했습니다.
과연, 이 말을 믿고 가만히 기다려야 하는 것인지 모르겠습니다.

결국 지식정보화타운은 미니 신도시입니다. 목표인구수가 43,000명입니다. 미니 신도시를 만드려고 도시기본계획을 수정하는데, 기존 단지의 인구수 증가를 요구하기는 쉽지 않을 것입니다.

지구단위계획에서 기존 단지는 목표인구수가 77,000이었습니다.
또한, 단지별 일괄적인 7.5%증가라는 상식밖의 가구수 증가를 지정했었습니다.

과천시는 단지별 일괄적인 인구수 증가를 계획하는 대한민국에서 유일한 곳입니다. 단지별 대지지분등을 전혀 고려하지 않고 지구단위계획을 만드는 유일한 곳입니다.
예를 들어, 과천시에서 반포의 지구단위계획을 만들었다면 가격급등을 막을 수 있었을 것입니다.

결국, 각 단지에서 탄원서든, 진정서든 어떤 방식으로라도 가구수 증가에 대해 요청해야 할 것입니다.

최소한 이 사이트에 오시는 분들은 자세한 내막을 알고 계시리라 믿습니다.

각 단지의 대표들인 동대표들이 모이면, 이런 일은 안 하시나 봅니다.
진정한 권리를 찾을 수 있는 길이 없을까요? 전체 단지가 뭉칠 수 있는 방법이 없을까요?
용적률을 올려 달라는 것도 아니고, 토지이용극대화를 하여 주택공급에 도움을 주는 것인데 굳이 반대할 사람 있을까요?