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1) 중대형평형위주의 신도시 개발로 인한 생활 편의 시설
대폭 확충과 부촌화

저는 과천-양재간 그린벨트에 신도시가 들어설수 밖에 없다고
봅니다.

최근 정부의 움직임은 세제만으로 부동산가격을 잡을 수 없다는
것을 절감하고 공급확대를 추진하는 방향으로 전환하고 있는데
핵심은 강남을 대체할 수 있는 주거여건을 갖춘 신도시 개발
입니다.

판교 분양이 끝난후 정부는 계속 신도시를 개발해야 합니다.
왜냐하면 더이상의 판교급 신도시가 없다면 주택수요가
기존주택으로 몰려 집값급등을 가져올 수 있기 때문입니다.

서울공항은 아닙니다.왜냐하면,서울공항은 안보상의 문제
로 개발이 쉽지않습니다.그안에 미군비행장도 있다고 하더군요.
서울공항을 개발하면 미군비행장을 대체 할 수 있는 새로운
비행장을 우리비용으로 만들어주어야 합니다.
돈도 많이들고 그런 입지도 찾을 수 없읍니다.미군은 지상군을
철수하는 대신 공군전력을 증가시키려고 하고 있읍니다.

그런 상황에서 서울공항은 미군에게 필수적인 시설입니다
또한 서울공항마저 개발된다면 강남-서울공항-판교-분당이
거대도시화 되어 교통난등 여러문제가 발생하고 특정지역에
만 특혜를 준다는 부담을 피할 수 없읍니다.
과천은 이런 문제가 없읍니다.정부는 판교개발에서 여러 정책적
실수를 저질 렀읍니다.

첫번째,임대주택을 너무 많이 포함시키고 중대형 평형이 적어
강남의 고급주택수요는 충족시키지 못하고 분당집값만 올리는
부작용을 가져왔읍니다.

두번째,개발발표후 분양,입주까지 너무 오랜 시간이 걸려
주택가격안정을 위해 개발되는 신도시가 오히려 집값불안
요인으로 작용했던 것입니다.

세번째,신도시개발시의 토지보상자금이 주변 부동산가격을
자극했읍니다

정부에서도 이런 점에 대해 뼈아픈 반성을 하고 있을 것입니다.
따라서,판교후에 개발되는 신도시는 강남수요를 흡수할 수
있도록 중대형평형위주로 개발하고 무엇보다도 발표-분양-입주
까지 신속하게 진행할 수 있는 지역을 선택할 수 밖에 없읍니다.
어딘지 아시겠죠?바로 과천입니다.과천 그린벨트지역은 대부분
국유지로서 그린벨트풀고 바로 개발들어가면 됩니다.
판교 사례에서도 보셨겠지만 토지보상은 시일이 오래걸리고
민원 발생이 빈번하며 주변땅값을 자극하는 문제점이 있읍니다.
과천은 그러한 문제점이 없읍니다

과천-양재간 그린벨트지역이 중대형평형위주로 개발된다면
과천의 가치는 획기적으로 업그레이드 됩니다.
분당이 비싼 이유는 분당포함 주변의 인구가 많아 여러가지
생활편의 시설이 들어왔기 때문입니다.이마트,서울대병원,
멀티플렉스 영화관 등이죠.

과천이 저평가됐던 이유중의 하나도 이런 편의 시설 부족
이었읍니다.과천신도시가 개발되면 이런 시설도 들어오게 됩니다.

또한 기존 과천은 소형평형위주로 구성되어 부유층이 살기
어려웠는데 이런 문제점이 단번에 해결되어 부유층이 선호하는
주거지역으로 탈바꿈하게 됩니다

2) 정부청사부지와 IT연구단지등에는 외국계기업이 입주하게
된다

요즈음,정부에서 외국계기업 유치에 혈안이죠.
외국계기업유치는 추가투자없이 고용증대,세수증대,경기활성화
를 달성할 수 있는 좋은 수단입니다.특히 지방자치단체장들이
적극적이죠
그럼,외국계기업 입장에서는 어디를 선택할 까요?
우리나라에 들어오는 외국계기업의 인력들은 고급인력들입니다.

우리나라에는 인건비부담 때문에 생산기지는 들어올수없고
연구인력또는 관리직이죠.회사입장에서는 이런 인력들을 머나먼
이국땅으로 가게하려면 쾌적한주거환경과 무엇보다도 사무실과
주거지역이 근접해있는 환경을 제공해야 합니다

길도 모르는 남의 나라에 와서 가뜩이나 힘든데 출퇴근 거리도
멀어서 출퇴근 하는데 몇시간이나 걸리면 오려고 하겠읍니까?
길은 좀막히나요? 그럼 결론은 과천이죠
마침,정부종합청사도 비고 IT단지도 새로 만드니 기존의 시설을
골치아프게 매입할 필요도 없고 바로 입주하면 되니 좀 좋습니까?
요즘 송도신도시 뜬다고 하죠.송도신도시 볼거없읍니다.
단지 국제업무지구,외국인학교가 들어선다고 하니 영어교육을
중시하는 부모들의 수요를 자극해서 그렇게 폭등세를 나타낸
것입니다.
하물며 과천처럼 쾌적한 환경이 갖추어진곳에 외국계기업이
들어온다면 그가치상승은 상상을 초월할 것입니다.
손학규지사가 추진한다는 인텔R&D센터도 들어올 수 있고 다른
기업도 들어올수 있읍니다.영어 배우 기 쉽죠.그럼 영어 교육 중시
하는 부모들은 너도나도 과천에 오고 싶어 할 것입니다

3)정부청사이전으로 인한 개발 활성화

정부청사이전은 악재라고 생각하는 분들도 많지만
저는 오히려 정부청사이전은 과천발전의 획기적 전기라고
생각합니다.

한때 강남을 능가했던 과천이 상대적으로 상승폭이 낮았던
것은 개발논리보다는 쾌적한 환경논리가 앞서 개발이 부진했던 것
이 이유입니다.
강남은 송파,분당등 주변이 자꾸개발되니 집값이 오를수 밖에 없는
데 과천은 상대적으로 개발이 안되니 집값 상승이 부진했던
것입니다

그럼 왜이런 현상이 생긴걸까요?

과천이 소형평형위주로 구성되어 정책결정권을 쥔 고위관료들이
안살고 강남에 거주하니까 자기 집은 강남이고 사무실은 과천이니
강남은 들입다 개발시켜 집값 올리고 과천은 자기가 하루종일 근무
하는 곳이니 개발되고 사람 많아지면 교통난등으로 쾌적한 근무
환경이 악화되니 개발을 제한한 것입니다.과천시 입장에서도
경마장 마권세에 재정을 의존하다보니 정부의 이런 입장을 받아
들일 수 밖에 없었던 것입니다.정부청사가 떠나면 마권세를 과천
에서 더이상 가져 갈 수 없읍니다.그럼 재정은 어떻게 보충할까요
중대형 평형 위주의 부유층도 유치하고 상업시설도 유치해야 겠죠.
그러러면 재건축도 적극적으로 추진하고 용적율도 높여서 개발을
적극적으로 추진하려 할 것입니다

이상을 종합해보면 과천은 그동안의 저평가요인이 해소되고
강남에는 없는 쾌적한 환경,분당에는 없는 강남접근성,중대형
평형위주의 깨끗한 신도시로 탈바꿈될 것입니다.
당연히 강남,분당보다 비쌀 수 밖에 없죠

과천전체가 한단계 업그레이드 되고 그중에서도 아직 재건축
이 가시화되지 않은 저밀도 지구가 이런 과천발전의 혜택을
가장 많이 볼 것 같습니다