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[긴급진단]재건축시장 대혼란 예고...과천 주공3단지


재건축시장에 대한 기존 관행을 뒤엎은 판결이 나와 재건축사업 전반이 대혼란에 빠져들 것으로 보인다.

21일 관련업계에 따르면 수도권 최대 재건축 단지인 과천 주공3단지 재건축사업에 대한 서울고법의 최근 평형별 배정과 관련한 판결 때문이다.


과천 주공 3단지 조합원 중 26명은 소형 평형 강제 배정에 반발해 조합을 상대로 낸 총회결의 무효확인 소송 항소심에서 지난 7일 서울고법 민사8부(재판장 김창석)이 '재건축 조합결의 무효' 라는 판결를 내면서 이 사업장은 물론 다른 재건축사업에도 대 혼란이 야기되고 있다.


특히 이번 판결은 재건축 사업이 기존 아파트 가격 및 면적에 따라 신규 아파트 평형을 해오던 관행을 뒤엎는 것으로 재건축시장에 미치는 파장이 적지 않을 것으로 보여 대법원 최종 판결이 주목된다.

◆사건 발단


13,15,17평형 아파트 3110가구와 상가 153실 등 모두 3263명 조합원으로 이뤄진 과천 주공3단지 재건축조합은 지난 2004년 12월 27일 조합원총회를 열고 1712명이 참석 및 동의한 가운데 재건축을 결의했다.


그러나 조합원 중 양 모씨 등 26명은 2005년 6월 10일 관리처분 총회 결격사유를 들어 수원지법에 '관리처분 총회 무효 (민사)소송'을 제기했고 2006년 3월 31일 법원은 이를 받아들였다.


이에 따라 조합은 2005년 4월 24일 전체조합원 중 2271명의 동의를 받아 2번째 관리처분 총회를 열고 2006년 7월말까지 나머지 조합원들에 대한 총회결의 추인을 받게 된다.


이런 가운데 또 다른 홍 모씨 등 26명(처음 소 제기했던 양 모씨 그룹과 같은 사람들로 이뤄진 원고)은 2006년 8월 23일 수원지법에 '관리처분계획 취소(행정)소송도 제기했다.


그러나 수원지법은 재건축조합이 2006년 7월까지 조합원 5분의 4의 동의를 받은 점을 인정해 원고 패소 판결을 내렸다.


즉 양 모씨 등이 낸 민사 소송은 원고측이 이긴 반면 홍 모씨 등이 낸 행정 소송은 조합측이 승소한 것이다.


이 과정에서 조합은 2006년 4월 21일 서울고법에 양 모씨 등이 낸 소송에 대해 항소했고, 지난 7일 서울고법은 소형평형 배정 등에 문제 있다면서 양 모씨 등 손을 들어주었다.


이런 가운데 조합측에 패소한 홍 모씨 등도 2006년 9월 14일 서울고법에 항소, 오는 28일 첫 변론이 진행될 예정이어 이번 판결 또한 관심사가 아닐 수 없다.


한편 과천 주공3단지는 기존 13평형, 15평형, 17평형 총 3143가구를 허물고 1대1 재건축으로 지상 10~25층 48개 동(26평형, 33평형, 43평형, 50평형)을 시공사인 삼성물산이 건축중에 있는데 현재 전체 공정률은 70%(골조 95%)다.

◆서울고법 '기존 재건축 근간 흔드는 판결 내놓아 '파문 확산


이번 서울고법 민사8부는 기존 아파트 중 가장 큰 평형도 소형주택 의무비율에 따라 소형 평형을 배정받는 게 옳다고 판결했다.


지금까지 재건축 아파트 평형 배정은 기존 아파트의 평형 순서로 큰 평형을 배정해왔다.


그러나 과천 주공 3단지 갈등의 씨앗은 소형 평형 배정 문제.


재건축 후 전체 가구수 중 25%를 소형(전용면적 60㎡ 이하, 분양면적 25ㆍ26평)으로 채워야 하는데 누구에게 배정하느냐를 놓고 다툼이 일었다.


조합은 785가구 소형 아파트를 기존 13평형 소유주에게 691가구, 15평형 소유주에게 71가구, 17평형 소유주에게 23가구씩 배정했다. 13평형 소유주에게 소형을 거의 몰아준 셈이다.


이에 따라 13평형에 살고 있던 조합원들이 소를 제기했고 재판부는 이 같은 평형 배정을 무효라고 판시한 것이다.


재판부는 "기존에 최대 4평이던 평형 차이가 재건축 후에는 최대 25평의 차이가 난다"며 "정당화될 수 없는 본질적인 차별"이라고 밝혔다.

◆조합 대법원에 28일까지 상고하면서 28일 진행되는 관리처분총회 취소소송 기대


조합측은 오는 28일까지 태평양법무법인을 통해 양 모씨 등이 낸 소송 판결에 대해 대법원에 상고할 예정이다.


또 오는 28일부터 진행되는 홍 모씨가 제기한 서울고법의 관리처분 취소 소송에 대해 기대하고 있다.


조합은 특히 '아파트 가격 및 면적에 따라 평형 우선 순위를 정할 수 있다'는 내용의 건설교통부 재건축 표준정관 지침 대로 평형별로 아파트를 배정했는데 이를 무시하고 다시 평형을 배정하라는 것은 재건축사업에 대혼란을 주어 사업을 할 수 없게 하는 것이라는 주장이다.


즉 조합은 "다른 재건축 사업과 마찬가지로 건교부 지침에 따라 소형 평형자들에게는 작은 평형(26평형)을 배정하고 큰 평형 가진 자들에게 는 큰 평형을 배정한 것을 이제와서 서울고법 민사8부가 평형마다 소형 평형 배정비율을 같게 하라는 것은 있을 수 없다"고 주장했다.

◆만약 대법원까지 양모 씨 등 손 들어줄 경우 재건축시장 대혼란 예고


만약 대법원까지 기존 평형 배정 방식을 뒤엎는 이번 서울고법 판결에 대해 손을 들어줄 경우 재건축시장에 엄청난 소용돌이에 휩싸이게 될 것이다.


특히 이미 평형 배정을 끝낸 재건축 단지들까지 조합원간 갈등 증폭은 물론 줄소송이 이어질 것으로 보이기 때문이다.


현재 서울과 수도권에서 관리처분인가를 받은 단지는 51개 단지로 조합원만 2만8281명이다. 이들 대부분 단지가 기존 작은 평형에 신축 소형을 몰아주는 방식으로 재건축 인가를 받았다.


먼저 과천 주공3단지의 경우만을 볼 때도 우선 관리처분총회를 다시 열어 과천시에 재건축사업 승인을 요청해야 한다.


그러나 과연 조합원 5분의 4이상의 동의를 얻는 결의가 가능할 지부터 의문이다.


또 이미 동ㆍ호수를 배정받고 현재 5차 중도금까지 받은 상태여서 대혼란이 예상된다.


특히 33평형 이상을 배정받은 조합원들이 관리처분총회를 다시 열어 26평형에 재배정된다면 결의에 동의해 주지 않을 것은 뻔하기 때문이다.


또 사업이 원만하게 진행됐으면 피할 수 있었던 개발이익환수제, 재건축초과이익환수제, 분양권 양도세 등 적용대상에도 새로 포함된다.


따라서 과천 3단지의 경우 임대주택의무비율 10%, 초과이익 50%, 분양권의 주택간주 양도세 등을 조합원들이 추가로 부담해야 한다.


또 분양권을 전매한 280여명도 원조합원 간 다툼도 줄을 이을 것이다.


한편 과천 3단지 시세는 26평형은 현재 6억원선, 33평형이 8억원선을 호가하고 있으며 43평형은 14억~15억원, 50평형은 17억원에 달하고 있다.


박종일 부동산전문기자 dream@akn.co.kr
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