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[전문가칼럼] 분당급 신도시 후보지 분석 및 평가
[부동산뱅크 - 조회:2,606]

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분당급 신도시 후보지는 어디인가?
요즘 만나는 사람마다 물어보는 말이고 부동산 시장을 장악하는 화두다. 왜냐하면 작년 9월 추 건교부 장관의 검단신도시 급작 발표로 부동산 가격이 폭등하였고, 급등세는 정부의 대출규제라는 초강력 규제를 통하여 겨우 안정기미를 보이고 있는 마당에 분당급 신도시가 발표되면 또다시 부동산 시장이 되살아 날 기미가 보이기 때문이다. 따라서 분당급 신도시가 개발되는 지역이 강남을 대체하는 지역이라면 그 효과는 검단 신도시보다 몇 배의 영향을 끼칠 것이요, 향후 부동산 시장에 더 큰 바람을 불러 일으켜 부동산 폭등의 주범이 될 수 있기 때문이다.

또한, 참여정부의 마지막으로 예상되는 부동산 개발 관련 정책인 분당급 신도시 발표는 부동산 시장을 잡기위해 정부가 추진하는 분양가 상한제, 분양원가공개, 청약가점제등과는 반대로 공급위주의 정책으로서 향후 부동산 시장이 나갈 방향에 가장 크게 작용할 명제이기 때문이다.

또한, 그동안 후보지로 물망에 오른 지역의 부동산가격 변동을 보면 1.11 부동산 대출 규제에 따라 모든 아파트나 부동산이 하락 안정세를 이루고 있음에도 불구하고 이와는 반대로 후보지 지역은 30-50%정도까지 급등하는 현상까지 일어나고 있으니 분당급신도시 발표는 가히 부동산의 핵폭탄과도 같은 위력을 발휘할 것임에는 틀림이 없기 때문이다.

그렇다면 이렇게 부동산 시장의 핵폭탄과도 같은 분당급 신도시는 어떤 지역에 지정이 될까? 물론 쉽게 어디라고 지역을 꼽을 수는 그 누구도 쉽지 않을 것이다. 다만 그동안 정부가 후보지에 관한 여러 가지 선정 기준을 보고 몇 가지 지역으로 압축할 수 있으리라 본다.

먼저 ‘분당급 신도시’를 이야기 하면 경기도가 개발하는 ‘명품신도시’와 구분하여야 할 것이다. 왜냐하면 그동안 예상되는 분당급 신도시 여러 후보지 중에는 경기도 명품신도시와 혼동하여 개발이 될 것이라는 풍문으로 부동산 시장에 혼란을 가중시켜 왔기 때문이다.

우선 경기도 명품 신도시를 보자.
명품신도시는 경기도 김문수지사가 향후 2012년까지 경기도내에 인구분산정책과 수도권 균형발전을 위해 추진해온 바다. 따라서 우선 5-6개가 건설되고 더나가서는 10개까지 명품신도시를 개발 할 것으로 보인다. 명품 신도시는 대규모 택지여야 하고, 친환경·저밀도·고품질로 만들어야 하며 단순한 ‘베드타운’이나 서울의 위성도시가 아니라 자족적인 기능을 갖춘 계획된 대규모 친환경 신도시로 건설해야 할 것이다. 또한, 지역적인 거리는 서울 반경 30-40km 이내에 있어야 한다.

따라서 명품신도시는 모두 교육, 문화, 지식 기반산업 등 자족적인 성격의 500만평 이상으로 남부권 및 북부권으로 권역별 확정·발표할 가능성이 높다. 경기도 명품신도시 대상지를 보면, 남부권에서는 하남, 오산, 광주, 용인 지역 등이 유력하고, 북부권은 포천, 남양주, 양평, 고양, 양주시 등이 유력하다.

그렇다면 이와는 별도로 분당급 신도시는 어떤 기준에 의해 어느 지역이 결정될 것인가?

정부가 제시한 기준을 보면, 입지는 “서울근교30-40㎞입지” “강남 대체할 만한 규모” “개발제한구역 가급적 제외” 라는 3대원칙을 제시했다. 그렇다면 이에 맞는 지역을 꼽아보자. 우선 제2외곽순환도로와 상수도 보호구역, 개발제한구역, 수도권 정비 계획 등을 고려해야 할 것이다.

그동안 구체적인 분당급 신도시 후보지로 거론된 지역을 보자. 광주오포 및 용인모현, 용인남사, 고양구산동 및 송포동, 하남시, 이천 신둔, 과천-의왕일대, 서울공항지역, 동탄신도시 동쪽지역, 오산시, 남양주, 광명시흥시 일대, 양주시 등으로 압축할 수 있겠다. 여기서 필자는 그동안 경험과 자료를 바탕으로 분당급 신도시 후보지 하나하나 분석함으로서 새로운 신도시가 어디인지를 예상해 보기로 하겠다.

첫째, 서울 근교 30-40㎞입지 지역이다.
이런 입지에 맞는 지역은 대부분 경기도 제2외곽순환도로가 접근이 예상되는 지역이다. 광주오포와 모현지역, 용인남사지역, 그리고 동탄신도시 동쪽, 고양, 양주가 이에 속한다.
따라서 이 기준에 의하면 과천과 하남, 남양주, 서울공항, 광명지역은 거리가 너무 가까워 분당급 신도시 후보 지역에서 제외될 것으로 보인다. 용인 남사면 지역도 거리상으로는 강남에 너무 떨어져 있어서 지리적으로는 점수가 낮게 나온다.

둘째, 강남에 대체할 만한 규모지역이다.
이런 입지에 맞는 지역으로는 가용면적이 500-600만평이상이 되는 대규모택지개발 지역이 되어야 한다.
과천은 택지면적이 100-200만평에 불과하다. 또한 인구과밀과 교통체증으로 적합한 지역이 아니다. 그리고 서울공항도 200-300만평 정도로 면적이 충족되지 않고, 송파신도시와 분당, 판교와 연계돼 부동산 시장불안 야기 및 난개발등을 촉진하는 결과가 예상돼 분당급신도시 해당지역에서 벗어난 것으로 보고 있다.
하남은 어떤가?
시가지를 제외한 평지와 야산을 대부분 수용해야 하나 80%가 개발제한 구역으로 지정되어 현실적으로 어려움이 있고, 난개발로 인한 개발제한 구역내 거주지의 이축권, 불법건축물, 택지보상 등이 신도시를 개발할 때 상당한 문제에 봉착하게 된다.
그 외의 지역을 살펴보면, 즉 대규모 택지개발 지역이 규모면에서 가능한 지역으로는 광주 오포와 용인모현, 용인 남사면, 동탄신도시 동쪽, 양주시, 일산 송포 및 구산동등을 꼽을 수 있겠다.

셋째, 개발제한구역 가급적 제외 지역이다.
여기서 개발제한구역 가급적 제외라는 것은 단순히 제한개발지역 뿐 아니라 수도권정비계획법 및 수질관련 법등을 고려해야 할 것이다. 이와 관련하여 해당 후보지를 분석해 보기로 하자.

우선, 광주오포 및 용인모현 일대다.
이 지역은 대다수가 자연보전권역으로 3만㎡ 이상의 경우 대규모 택지조성사업이 불가능하다. 또한, 수질보전특별대책지역으로 되어 있다. 수변구역 등에서 택지조성 등 공동주택개발이 제한되고 하수도법에 의한 하수처리예정구역, 오염총량제 실시 지역 등은 행위에서 제한되고 있다. 특히, 이천 하이닉스 반도체 불허 조건이 상수도보호지역이라는 것 때문이어서 동일한 규제를 받는 이 지역은 분당급 신도시 개발로 상당히 부담스러운 곳이기도 하다.
또한, 분당급신도시 예상후보지로 거론된 뒤에 작년부터 부동산 가격이 급등한 지역으로서 만약 신도시로 개발 될 경우 토지수용 하는데 상당한 재원이 들어가 신도시 개발에 부담을 주고 있다.
그러나 이 지역은 서울 접근성이 좋고, 제2경부고속도로(서하남IC-오산IC)가 2009년 착공 예정이고, 용인 경전철(분당선-기흥-포곡)도 착공하였다. 또한, 면적도 분당(594만평)의 1.5-2배 정도로 평지를 확보할 수 있어서 강점으로 속한다.

그럼, 용인 남사면은 어떤가?
용인 남사면과 이동면은 개발 규제가 상대적으로 적은 곳이다. 토지거래허가구역과 성장관리권역으로 이동저수지를 제외하면 환경문제에 제한을 받지 않고 있다. 특히 용인시에서 197만평 규모의 시가화 예정용지로 지정한 상태고, 경부고속도로와 영덕-양재간 고속화도로와 연계성이 좋다는 장점으로 최근 신도시 후보지로 급부상 하였다. 따라서 부동산 가격이 상당히 오른 상태다. 그러나 서울 강남과 멀리 떨어져 있고 600만평 규모의 대규모 부지 확보가 어려울 것으로 보여 강남대체 신도시로는 부적합할 수도 있다.

과천, 하남, 서울공항은 어떨까?
과천의 경우 가용택지면적이 절대적으로 부족하고, 시세와 토지가격 등을 고려하면 평당 2,000만원 가깝게 분양하여야 하는 단점이 있다. 또한 서울공항의 경우 2년 내에 군부대를 옮겨야 하는 무리가 있고, 하남의 경우 백제유적지로서 문화재 문제 및 상수원보호구역보다 더 엄격한 개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별조치법의 관리를 받고 있다.
따라서 과천, 하남, 서울공항은 향후 신도시로서의 개발 가능성은 많이 있으나 분당급신도시 후보지로서는 개발제한 규정 및 입지, 강남과의 거리등을 두고 볼 때 개발 가능성은 낮다고 보아야 할 것이다.

고양시 구산동 및 송포동은 어떤가?
일산 신도시와 파주신도시 사이에 있는 자유로 한강변 쪽에 위치하고 있다. 개발 면적은 600만평 이상이 된다. 대부분이 평지에다가 일산과 파주신도시까지 합쳐지면 1,500-1,600만평으로 거대 신도시가 탄생되는 것으로서 상당한 가능성이 있다. 그러나 이곳에 신도시 개발이 되면 도시가 달라붙는 도시연담화 현상이 일어나 교통체증은 물론 인구과밀화 현상, 그리고 검단신도시에 이어 서북부지역에 정부가 개발하는 연속적인 신도시 발표라는 단점으로 분당급 신도시 발표는 어려울 것으로 본다. 다만 위치나 토지 형태에 비해 토지가격이 상당히 낮기 때문에 통일을 대비하는 경기도 명품신도시는 별도로 개발 가능성을 매우 높다.

광명시 및 시흥지역은 어떤가?
KTX역등 여러 가지 좋은 입지를 갖추고 있다. 그러나 거리에서 너무 서울과 가깝다는 것이 단점이다. 또한 중요한 것은 광명이나 시흥이 신도시로 개발될 경우 주변 부천, 인천, 안산, 수원등 수도권 주변도시 부동산에 미치는 영향을 고려하지 않을 수 없다.

이천 신둔 지역은 이미 송파신도시 발표 시 특전사 기무사 등 군부대 이전이 확정된 지역으로서 개발 가능성이 매우 낮다. 그러나 양주시는 도로나 토지비용 등 개발제한측면에서는 장점이 많으나 거리상 강남대체 신도시보다는 경기도 명품신도시 개발 가능성이 훨씬 높다고 볼 수 있다.

마지막으로 동탄신도시 동쪽 지역이다.
우선 교통이 좋고 분당보다 더 큰 대규모 토지를 확보할 수 있는 장점이 있다. 동탄신도시와 경부고속도로를 사이에 두고 마주보는 신도시로서 600만평 이상 10만 가구를 수용할 수 있는 지역이다. 특히 제2경부고속도로 개발 지역으로서 이미 동탄신도시 기반시설을 활용할 수 있어 단기간에 신도시를 조성할 가능성이 매우 높은 지역이다. 또한 신도시 후보지에 거론되지 않아 부동산 가격도 많이 오르지 않았고, 화성시 일대가 토지거래허가구역으로 지정돼 투기우려도 상대적으로 적다. 기존 동탄신도시(273만평)과 합하면 1,000만평 규모로서 강남을 대체할 수 있다.

상기와 같이 분당급 신도시 지역을 이야기 하였으나 어디가 개발 될 것이라는 것을 예상 하기란 매우 어려운 일이다. 더욱 경기도 명품신도시 개발지 발표와 함께 혼란은 더욱 가중된다. 그럼에도 불구하고 정부가 추진하는 계획은 일관성을 가지고 지역 균형발전과 함께 부동산 시장에 영향을 주는 개발은 삼가야 한다.어부지리로 로또식 개발이익을 받는 사람이 최소한이어야 한다.

따라서 정부가 제시한 분당급 신도시는 서울 강남 수요를 대체할 만하고, 서울에서 그리 멀지 않고, 인프라 구성이 가능하며, 개발제한 구역에서 자유로운 곳이며 부동산 시장에 영향을 최소화하는 지역으로 개발해야 할 것이다.

굳이 분당급 신도시를 찾아보자고 한다면, 그동안 거론 되었던 광주오포, 용인모현 보다는 용인 남사면이나 동탄신도시 동쪽지역이 분당급신도시 유력 후보지로 볼 수 있겠다. 서울에서 너무 가까운 하남,과천,서울공항,광명은 분당급 신도시에서 제외될 것으로 예상된다.

또한, 경기도 명품신도시로는 고양 구산송포동이 유력 후보지로 보이며, 양주시, 용인남사면, 서울공항, 하남지역도 추가적으로 지정될 것으로 예상되고, 추후 포천, 양평 지역도 경기도에서 추진하는 명품신도시로 개발 가능성이 높다고 말할 수 있겠다.

많은 사람들은 분당급 신도시가 될 곳이 어디냐고 물어온다. 또한 가는 곳마다 개발 예정지라고 나름대로의 이론을 가지고 이야기 한다. 그러나 부동산은 정직하다.
위에서 본 바와 같이 분당급신도시 후보지가 예상대로 개발되면 주변의 부동산 가격은 우발이익에 따라 상당한 가격 상승을 일으킬 것이다. 해당지역을 투자했던 사람들은 대박이 터질 것이다. 그러나 다른 지역에 투자했던 사람들은 상당기간 절망할 것이다.

이러한 신도시 후보지를 예상하여 부동산에 투자하는 사람마다 대박을 터뜨리고 싶겠지만 부동산은 대박에 앞서 자기 자신을 겸허하게 자중할 줄 아는 사람을 더 기다리는 것이다.

사실 분당급 신도시나 경기도 명품신도시 후보지에 대해 이야기하고 싶지 않았다. 더욱이 개발 예상지를 찍는 그런 단발성 놀음에 참여하고 싶은 마음은 더욱 없다. 그럼에도 불구하고 이글을 쓴 이유는 간단하다.

너무나 많은 사람들이 어설픈 부동산 지식을 가지고 후보지를 예상하고, 또한 이런 전망을 믿고 막대한 돈을 투자하는 사람들이 예상지가 개발되지 않았을 경우 오는 후폭풍을 조금이나마 덜어주며 경종이 되길 바라는 마음으로 수십년의 경험을 바탕으로 후보지를 적시해 보았다.

바라건대 부동산은 꾸준한 경험과 노력 끝에 행운이 찾아온다. 모험과 투기로 오는 것은 절대 아니다.

< YEL부동산연구소 양은열 대표>

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