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개인적인 견해로는 부동산 시장 전반적으로 고점국면이라 생각합니다. 이미 투기세력은 아파트에서 이탈한 것으로 추정되고, 전세와 매매가의 비중이 커져 아파트 가격의 버블국면으로 해석합니다. 또한, 핵가족에 따른 가구분할이 상당부분 이루어졌고, 인구정체와 함께 자녀수 감소로 대기수요도 급감할 것으로 보입니다.

미국 FRB에서 조만간 금리인상이 단행될 것으로 예상되는데, 환율과 수출을 고려한다면 원화절상을 방지하기 위해 한국도 금리인상이 불가피해 부동산 시장의 저해요인으로 판단됩니다.

따라서, 대출을 포함하는 부동산 투자는 다소 리스크가 있어보입니다.

여의도지역의 아파트는 현 정부 및 부동산 시세를 고려할 경우 재건축은 매우 어려워 보이며, 리모델링에 대한 기대가 가격에 상당부분 포함되어 있는 것으로 보입니다. 리모델링을 위해 교섭중인 삼부의 경우 27, 28평은 평당 1700~1800만원을 호가하고 있습니다. 28년된 아파트, 학군 약화(작년 여의도고 서울대 2명 입학(정확치는 않습니다만, 학군이 예전과 다릅니다), 확장이 어려운 섬이라는 점, 백화점, 할인점, 학원 등 생활편의시설이 부족하다는 점 등을 고려시 목동 이상의 가격을 보인다는 것은 분명 리모델링 재료가 반영되었기 때문일 겁니다.

목동의 경우 단지별 차이는 있지만, 27평 4억초반선에서 거래됩니다. 학군과 단지내 조경, 강남권 다음의 인지도 등을 고려한다면, 여의도 아파트가 상당히 비싸다는 것을 알 수 있습니다. 더욱이 안양, 광명, 부천 등지의 의사, 개인사업자, 변호사 등 강서쪽 중산층 이상이 선호하는 목동 아파트도 전 고점이라 생각합니다..

여의도 아파트 구입후 새아프트로의 변화까지는 최소 5`10년을 보고 있는데, 전세 끼고 3억원 이상의 현금이 필요합니다. 이에 대한 이자비용이 국채수익률 기준으로 1억을 넘을 것이며, 각종 세금과 아파트 관리 및 전세를 놓기 위한 비용까지 고려하고, 향후 추가부담금(삼부 27평 기준 1억1400만원)까지 고려한다면, 대출 낀 투자로는 적합치 않다고 생각합니다.

부동산이 올라 계속 투자개념으로 접근합니다만, 제 개인적인 견해로는 5년후에도 현재의 가격으로 아파트를 사실 수 있을 것으로 생각합니다.

개인적인 견해였습니다만, 신중한 판단 필요해 보입니다.