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우짜..~~이런일이 -_-;;

조인스랜드 시세판(www.joinsland.com/Apt/)을 보면 서울의 지역별 시세 흐름이 한 눈에 들어오는 지도가 있다. 
주식 시세표와 마찬가지로 시세 상승이 많이 된 곳은 주식의 상한가 표시인 빨간 화살표가 나타나고, 반대의 경우는 파란색 화살표로 표시된다. 강보합일 경우에는 빨간 삼각형이고, 약보합일 경우에는 파란색 삼각형으로 표시된다. 모든 지역의 시세를 일일이 확인하지 않아도 한눈에 시세 흐름을 파악할 수가 있다는 장점이 있다. 
그런데 이 시세판의 특징이 있다. 그것은 한강을 중심으로 ‘북청남홍(北靑南紅)’의 현상이 극명하다는 것이다. 한강변을 접하고 있는 광진, 성동, 용산, 마포구의 경우 빨간색으로 표시되는 경우는 있으나 그 북쪽에 있는 대부분의 강북 지역은 파란색 일색이다. 반면 강남, 서초, 송파의 강남 3구를 위시한 동작, 양천구등 한강 남쪽 지역들은 대부분 빨간색 일색이다. 
주식시장에서도 오르는 종목이 있으면 내리는 종목이 있는 법이다. 그러나 부동산 시장에서의 문제점은 이러한 ‘北靑南紅’의 현상이 어제 오늘의 일이 아니라 수년 동안 계속 되었으며 참여 정부에 들어와서 그 현상이 더욱 심해진다는 것이다. 

그 원인이 무엇일까? 

첫째, 참여 정부의 남진 정책에서 찾을수 있다. 참여 정부의 탈서울 지방화 정책의 요체는 남진 정책이다. 대부분 정책의 수혜지는 대부분 충청 이남 지역으로 한수 이북 지역은 외면돼왔다. 대표적인 것이 충청권의 행정 중심 도시다. 
지방도 골고루 발전되어야 한다는 그 명분이야 누가 뭐라하겠냐만은 결과론적으로 그 피해를 본 곳은 한강 이북이 되고 있는 것이다. 이러한 예상은 참여 정부 출범전에 나온 필자의 컬럼 ‘새정부하에서의 부동산 시장 전망과 전략’에서도 충분히 지적된 바 있다. 
반면 참여정부의 남진 정책에 톡톡히 재미를 보고 있는 곳이 분당과 용인이다. 아무리 행정 중점 도시가 만들어진다고 해도 수도권의 기득권을 버리고 가족 모두를 충청권으로 이전시킬 수요는 많지 않을 것이다. 대신 그들이 선택한 곳이 분당과 용인이다. 주말 부부를 한다 하더라도 차로 두시간이면 갈수 있는 거리에 가족을 두는 공무원들이 많이 생기게 된다. 그러므로 행정 중심 도시가 구체화 될수록 분당 및 용인의 집값은 강세를 보일 것이다. 

둘째, 참여 정부의 잘못된 부동산 정책에 기인한다. 참여정부의 부동산 안정책이라고 내놓는 것을 보면 세금 인상안이 아니면 신도시 개발등을 통한 신규 분양 아파트 공급 일색이다. 얼마전 논의되었던 서울공항 이전 해프닝도 그 일환이다. 앞으로도 청계산 근처등 수도권 남부의 신도시 설은 계속 참여 정부에서 흘러나올 것이다. 
서울, 특히 강북 지역은 새로 아파트를 지을 만한 곳이 전무하다. 거의 유일한 대안이 재개발이나 재건축이다. 그러므로 신도시 편애  정책을 펴는 참여 정부하에서는 강북 지역이 입을 혜택은 없다. 그나마 강북 지역의 희망이라 할수 있는 뉴타운 지정등의 계획도 서울시가 주체이지 참여 정부가 절대 아니다. 

정치적으로 참여 정부 출범시 많은 지지를 보냈던 강북 지역에 대한 개발을 외면하고, 참여 정부가 신도시에만 매달리는 이유는 무엇일까? 
정부의 발표대로 집값 안정을 위해 신도시를 건설한다고 하는데, 이런 신도시 건설만이 그 효과를 발휘할 것인가? 주변 집값의 폭등을 불러 왔던 판교 신도시의 예를 보면 신도시의 건설이 꼭 집값 안정과는 직결된다고 볼수는 없다. 
어차피 매해 40만~50만채의 신규 수요가 있으므로 신도시 건설도 공급 확대를 통한 장기적집값 안정책이라는 데에는 이론의 여지가 없다. 그러나 신도시 건설은 여러 해법중의 하나일 따름이지 유일한 해법은 아니다. 
그러나 재개발과 재건축이라는 또 다른 방법이 있음에도 불구하고 정부는 애써 이를 외면하고 있다. 더구나 신도시 건설은 그린벨트등 녹지를 훼손 시켜야 되는 반면 재개발이나 재건축은 기존의 개발된 주거지의 밀도만을 높이는 것이므로 훨씬 친환경적이라고 할수 있다. 
한마디로 새로운 땅을 자꾸 파헤치지 않고도 이미 파헤쳐진 땅이라도 효율성있게 개발할수 있는 것이 도시계획 측면에서 본 재개발/재건축의 장점이다. 
이러한 기초적인 것을 정책을 담당하는 분들이 모를리는 없다. 어떤 분은 이를 정치적으로 해석하여 ‘재건축이나 재개발 소유자는 투기꾼으로 표현되는 기득권자들이고, 신규 분양 신청자들은 선량한 무주택자’라는 참여 정부의 편견이 이러한 정책으로 나타났다라고 주장하기도 한다. 
그러나 그렇게 보기에는 뭔가 부족함이 있다. “수억원대의 판교 신도시에 분양 신청을 하는 사람은 서민이고, 강북의 재개발 주택을 하나 가지고 있는 사람은 투기꾼인가”에 대한 대답을 정책 입안자들도 하지 못할 것이기 때문이다. 

그 비밀은 돈에서 찾을수 있다.... 

알려진 바와 같이 참여 정부는 역대 정부 중 재정적으로 가장 취약한 정부다. 공약 남발에 따른 신규 자금의 수요와 수년간 지속된 경기의 침체로 인한 자금의 공급 부족으로 수지 균형을 이루지 못하는 것이다. 그러다 보니 부동산 안정책으로 나온 것들이 사실은 세수확대책일 수 밖에 없는 것이다. 
신도시 건설도 같은 맥락이다. 기본적으로 재개발이나 재건축은 민간 소유의 땅에 새 건물을 짓는 것이다. 그러니 개발 이익이 대부분 민간에 귀속된다. 그러나 신도시의 경우, 민간인 땅이라도 일단 비교적 낮은 가격에 수용되었다가 높은 가격에 분양된다. 더구나 정부 소유의 땅은 고스란히 정부의 몫이라는 점에서 개발 이익은 극대화된다. 
다시말해 만약 10만가구의 새로운 아파트를 공급한다 하더라도 재개발이나 재건축이라는 방식으로 이뤄진다면 공공부문이 얻을 이익은 취등록 세에 불과하지만 신도시 개발의 경우는 개발 이익의 상당 부분이 정부 몫이 되는 것이다.이런 이유로 재개발이나 재건축이 참여정부에서 찬밥신세가 된 것은 당연한 귀결이라 하겠다. 

그러면 이러한 참여 정부의 부동산 정책은 바람직한 것인가. 어차피 우리가 뽑은 정부의 재원 확보 수단으로 신도시 건설을 확대하는 것은 누이 좋고 매부 좋은 일로 볼 수도 있다. 더구나 재개발이나 재건축 주택을 소유하지 않은 대부분의 국민 입장에서는 개발 이익이 민간으로 넘어가는 것보다는 국가에 귀속되는 것이 백번 옳은 것으로 생각할 수도 있다. 
그러나 시각을 좀 더 넓혀서 보자. 지금 정부에서 하고 있는 것은 기업으로 비유하자면 자산을 팔아 비용으로 쓰고 있는 것이다. 가정으로 말하자면 세간살이 팔아다 생활하는 것이고, 기업으로 말하면 자산을 팔아서 적자를 메우고 있는 것이다. 기업의 자산은 주주의 몫이지, 경영자의 것이 아닌 것과 같이 국가의 자산은 현정부의 것이 결코 아니다. 그것은 국민 모두의 것이자, 우리 후손의 것이다. 
지난 몇년간 정부 소유의 땅이 계속 줄고 있다고 한다. 그린벨트를 풀고 정부 땅을 개발하여 민간에 넘기는 것은 당장에는 큰 돈이 되는 일이지만 미래를 위해서는 결코 바람직한 일은 아니다. 

그러면 어떻게 해야하나. 

첫째, 개발 이익에 눈이 멀어 그린벨트등 새로운 땅이 파헤치는 것은 우선 막아야 한다. 박정희 대통령의 많은 업적 중에서도 그린벨트 지정을 꼽는 학자들이 많다. 관제 언론을 통해 그린벨트 지정으로 고통받는 일부 사람들을 집중 보도해 여론을 유리하게 만든 후 은근슬쩍 그린벨트를 해제하는 유치한 방법은 더 이상 쓰지 않아야 한다. 

둘째, 신규 공급의 축소 인한 주택값의 앙등을 막기 위해 일정 물량의 신규 공급은 지속돼야 한다. 이것은 재개발이나 재건축을 중심으로 이뤄져야 한다. 이것이 도심의 슬럼화를 막는 길이다. 다만 개발 이익이 민간에게 모두 넘어가 투기적 수요가 몰리는 것을 막기 위해 개발 이익 환수제에 대한 국민적 합의를 이끌어 내야 한다. 
현재와 같은 보복적 또는 억제적 수단으로서의 개발 이익 환수제가 아니고 합리적 수준에서 결정돼야 할 것이다. 그리하여 그 결과는 국민 주거 질의 향상으로 나타날 것이다. 

셋째, 수년간 상대적 박탈감에 시달려 온 강북등 한수 이북 지역을 우선적으로 개발해야 한다. 수요가 집중되고 있는 강남 지역은 조그만 정책의 변화도 폭등으로 연결될수 있기 때문에 가격 탄력성이 적은 강북 지역부터 개발의 삽을 뜨는 것이 좋을 것이다. 서울시와 참여 정부가 힘을 합하여 지구 단위의 개발을 하게될 때 현재 강북이 가지고 있는 많은 문제점들이 해결될수 있는 것이다. 

이상으로 참여 정부들어 강북 집값이 계속  ;약세를 보일수 밖에 없는 원인에 대해 살펴봤다. 정치적으로 참여 정부의 손을 들어준 강북 지역보다 야당의 손을 들어 준 분당이 참여 정부의 혜택(?)을 더 많이 보고 있다는 것은 역사의 아이러니다. 

위에서 제안한 것과 같이 강북 지역의 우선 개발이 지금의 현상을 깨는 유일한 방법이라 생각한다. 그러나 현 정부의 정책 방향이 바뀌지 않는다면, 현 정권하에서 강북 투자는 권하고 싶지 않은 것이 지금의 우울한 현실이다. 



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