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1. 죽전은 행정구역상 분당이 아니라 용인시 임을 반드시 명심할것

>> 잘 알고 있습니다. 죽전이 성남시가 아니고 용인시라는것.
하지만 굳이 최근 일련의 부동산 환경(외곽지역이던 일산 대화동 일대의 변화, 평촌 외곽지역이던 의왕시 일대의 변화)에 대한 주민들의 평가 패턴을 무시하고 싶진 않군요.

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2. 새아파트는 죽전역세권과는 좀 거리가 있음
죽전역세권은 95년이전에 지어진 취락지구 아파트와 가까움
그리고 용인외고가 있다고 하는데 용인외고는 죽전과 상당한 거리에 있음(구시가지와 가까움)

>> 죽전의 택지지구 중 주목받는 지역은 분당 구미동 인접 지역과 역세권 주 상업지구 크게 두 지역 입니다.
전자는 분당과 인접하고 지형적 명당의 친환경, 대단지 테마 아파트로 분양된 대표 아파트로 게시판에 보면 현대 3-1, 건영캐스빌을 꼽고 있습니다.
두아파트만 현장 방문해 본다면 정자동 주상 복합단지의 조경 및 시설들이 부럽지 않을 정도이며, 후자는 죽전역사 이남 지역으로 기술하신 분당이나 동백처럼 정리된 지구 모습을 띄고 있는 지역입니다.
대표 아파트로 자이, 아이파크, 로얄듀크, 한라신영 프로방스가 분양되었습니다.
현재 운용중인 보정역사와 향후 완공될 죽전역사 및 주상업지역과 인접해 있다는 편리함 외에 한성 C.C 등 분당 못지않은 녹지와 인접해 있다는 장점이 있습니다.
역시 정자동 단지 못지 않은 조경과 시설들을 확인하실 수 있습니다.
죽전역세권은 일부 기존 취락지구 아파트들이 가까운건 사실이고 (5분 내외) 택지지구 아파트로는 프로방스(6-7분), 아이파크(10분), 로얄듀크(8-9분) 정도가 10분 내외 정도로 분당 내의 역세권 아파트와 비교할 경우 별 차이가 없어 보입니다.(취락지구 아파트가 서현동 한신정도, 택지지구 아파트가 시범단지 이렇게 비교가 될만 합니다.)
용인 외고 얘기는 어차피 기숙사라 지근거리 의미는 약하고, 용인시와 외대가 공동 투자한 학교라 용인지역 학생 비율을 높게 책정하고 있다는게 강점입니다.

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3. 택지개발 지역이라도 기존의 난개발 아파트와 공존하고 있어 분당과 같은 바둑판형태의 도시가 이루어질 수 없는 지역임, 그 기존의 아파트 가격이 이미 올라버린 새아파트와 상당한 차이가 벌어져 있다는 사실을 간과하지 말것
같은 죽전이지만 기존아파트와 새 아파트사이의 갭이 너무 큼
보통 다른 도시는 기존의 아파트에 준한 새아파트의 가격이 형성되는데 죽전은 아닌듯 함

>> 위 현상은 비단 죽전 뿐 아니라 서울 도처에, 그리고 성남시 뿐만 아니라 분당 내에서도 존재하는 현상입니다. 조경 및 평면, 그리고 시설 만으로도 신규 아파트와 기존 아파트 간의 가격차가 큽니다.
구체적인 예로 서울의 신도림 지역은 동일 브랜드의 아파트라도 시공사의 시공의도에 따라 입주 후에도 가격차가 적게는 1억에서 많게는 2억 이상 차이가 나고 있으며, 분당 내에서는 정자동 집값에 있어서 시공 기간 내내 거품논란으로 이슈화 되었었고, 그리고 입주 후에도 차별화 되어 있습니다.

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4. 죽전은 부동산업과 투자를 겸용하는 투기자들이 많다는 사실을 간과하지 말것 아파트 가격에 대한 거품형성이 조성될수 있는 필요충분조건을 갖고 있음

>> 죽전이 투자가치가 있다는 사실은 위에서 기술하신 바와 같이 여러 분야 사람들이 의식하고 있습니다.
단순 거품 시기는 지났고 현재로는 거품이라고 하기에는 상당 부분 현실화 되었습니다.
초기 죽전 분양권 시세가 상승 했을 경우 분당 내 대부분의 부동산은 인정하지 않았습니다.
하지만 지금은 강남, 분당 어느 부동산을 가더라도(ㅠ.ㅠ 지나친 단정은 아집이지요. 약간의 비유이긴 하지만 해석은 자유롭게 해주십시요.) 죽전의 투자가치는 상품성을 인정 받고 있습니다.
투자가치가 없다면 실수요자들 조차 외면 할 수 밖에 없는게 요새 부동산 경기입니다.

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5. 죽전은 분당사람들이 많이 입주했지만 분당의 소형평수에서 넓혀간 사람들 아니면, 분당에 거주할 만한 여건이 안되는 사람들이 대부분이라는 사실을 간과하지 말것

>> 말씀하신 것처럼 초기 죽전 아파트를 분양 받았거나 분양권을 구매하신 분들은 그럴 수도 있다고 봅니다.
왜냐하면 초기 택지개발지구 1차 분양 아파트 분양가가 평당 700이 안되었죠.
그땐 용인 이외 분당도 구미동 인근 지역 아니면 죽전이 어느지역인지도 잘 알지도 못했습니다.
하지만 죽전 가치가 가시화 되며 분양권 거래가 활발했던 거래 시점은 평당 900 전후입니다.
그 시점에 죽전 신규 분양 아파트들이 재조명을 받기 시작했고 강남, 분당에서 관심을 가졌지요.
그리고 상당부분의 그림이 현실화 되면서 안정을 찾았습니다.
현재 죽전 지역에 대해서는 기사를 보시면 아시겠지만 금융권들의 전쟁터라고 쓰 고 있습니다.
요즘 같은 불경기에 구매력 있는 소비계층의 신흥 주거지라고 가리키며 입지 좋은 점포선정에 총력을 기울이며, 능력있는 직원들을 투입시키고 있다고 합니다.

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아래기사 참조 / 뱅크 WAR, 죽전 동탄 지역에서 '전초전' / [스탁데일리 2004-12-13 10:00]

국민, 우리, 하나 외환 등 점포망 확충
한국시티은행 출범으로 촉발된 시중은행간 '금융대전'의 전초전이 신흥 주거지로 부상하고 있는 용인 죽전지구와 동탄지역에서 벌어질 전망이다.
12일 관련업계에 따르면 용인 죽전택지개발지구에서만 올해 중순 7천여가구가 입주한데 이어 새로이 1만1천여가구의 대단지가 들어서는 등 개발이 완료되는 시점에서 총 2만4천여세대에 6~7만명이 신규 유입될 것으로 예상되고 있다.
유입 규모뿐만 아니라 이 지역에 신규 입주하는 주민들은 대부분 서울지역에 직장을 가지고 있는 30대 후반부터 40대까지로 소득수준이 비교적 높은데다 신규대출, 보험, 카드 등 수익성이 높은 금융상품의 이용율 또한 상당할 것으로 기대돼 각행은 신규진출에 열을 올리고 있다.
특히 각 시중은행들은 재점화된 가계금융시장에서의 무한경쟁에 대비해 준비한 새로운 전략과 상품들을 테스트하는 기회가 될 것으로 보고 죽전 동탄지역에서 벌어지는 전초전에서 승리하기 위해 본점차원의 지원을 아끼지 않고 있다.
기존 죽전지역에 은행점포를 갖추고 있는 국민, 하나, 우리은행 등은 기존 점포를 중심지로 이전하는 한편 기존 점포외에 인근 지역에 신규점포를 개설하는 등 고객의 접근성을 강화하고 있다.
이중 국민은행 기존 죽전 지점외에 2개 점포를 신설키로 하고 점포 개설에 앞서 버스형 이동점포를 운영, 고객 선호도 조사와 인지도 쌓기에 주력하고 있다.
또 하나은행은 죽전지역에 죽전지점과 죽전역 지점 등 두개 지점을 동시에 신규개설키로 했으며 우리은행은 기존점포외에 신규점포의 추가 개설을 준비중이다.
점포망이 갖춰져 있지 않았던 기업은행과 한미은행은 점포 개설작업에 한창이며 조흥, 신한 또한 기존 점포를 새단장해 고객확보에 나설 계획이다.
국민은행 한 관계자는 "죽전지역을 전략지역으로 분류해 3개 점포의 지점장부터 일반 직원까지 업무실적 최상위급의 선별된 인원을 배치하고 있다"고 전했다.
이와 관련 한 시중은행 개인영업 담당 부행장은 "죽전 동탄지역에 신규 입주하는 가능고객들은 시중은행의 주요 수익원과 겹치는 만큼 죽전 동탄 지역에서 벌어지는 영업전에서 승리하는 은행이 향후 개인금융시장에서 주도권을 쥘 가능성이 높다"고 전망했다.

김정민 기자 jmkim@stockdaily.co.kr

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6. 죽전은 제 2의 분당이라는 장미 빛 청사진을 내걸고 있지만 아직도 동백이라는 거대도시로 인해 교통난이 예상되는 곳임을 명심할 것. 즉 아직도 시험단계임

>> 제 2의 분당은 초기 분양업자들이 가장 사람들의 눈을 끌기 위한 용어 였습니다.
물론 아직까지도 이런 용어는 주위에서 심심치 않게 볼 수 있습니다.
당시 죽전의 인프라라고 해봤자 인근의 수지와 벌판뿐이었는데 당연한 방향성이었지요.
하지만 지금은 수지도 용인도 그리고 다른 여건들도 많이 변화하고 있고 또 변했습니다.
그리고 제시한신 동백 역시 멋진 곳입니다.
동백을 죽전 발전의 걸림돌로 제시하는 의견들이 많은데 저는 오히려 동백과 죽전은 동반 상승이 가능한 근거들이 많습니다.
동백은 죽전과 더불어 용인내 2세대 계획지구입니다. 동백은 동백 나름대로의 가치를 죽전은 죽전 나름대로의 가치가 있습니다.
동백까지의 도로 역시 넓은 두개의 가치를 이어주는 주요 관계사슬입니다.
강남까지의 출퇴근도 중요합니다. 그리고 어차피 교통은 수도권 광역 교통망을 통해 해결되어 나갈 겁니다.
지하철, 광역버스 도입으로 분당 교통환경이 업그레이드 되었듯이 교통 환경은 끊임없이 변합니다.
하지만 출근 시간 이후, 주말의 여가시간을 여유롭게 보낼 수 있는 환경 역시 중요하다고 봅니다.
저 역시 현재 분당에 살고 있지만 출퇴근 생각하면 서울로 이사가는게 현명한 판단입니다. 하지만 결코 그럴생각은 없습니다. 추호도 없습니다.
하늘아래 분당이라는 우스개 소리가 나온 이유도 분당 사는 사람들은 다 끄덕입니다. 하지만 이제 용인도 그런 인프라를 서서히 갖춰 나가고 있습니다.

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7. 현재 분당이 약세를 보이고 있는데도 불구하고 아파트가 오르는 것은 새아파트이기 때문인데 이는 분당에서 죽전으로 이전할 사람이 모두 빠지면 입지조건이 좋은 분당이 다시 안정을 찾을 것이며 죽전아파트의 가격상승은 한계가 있음
분당이 약세이면 기반시설이 약한 죽전이 강세할 이유가 없음

>> 맞습니다. 일단 일차적으로 찾는 사람이 준다면 가격은 안정을 찾을겁니다. 수요와 공급의 법칙이 존재하기 때문이지요.
죽전은 아직까지 기반 시설이 약합니다. 하지만 멀지 않은 것 같습니다. 분당이나 기존 신도시가 7년정도가 지나야 살기좋다는 얘기를 죽전은 2년정도면 들을 것 같습니다.
올해 말이면 죽전 정비는 완료될 것으로 보입니다.
단대 이전 일정하고, 죽전 복합역사 완공 시기가 문제겠지만 일단 보정 역사가 운영 중이고, 8층 규모의 20여개 주상가가 공정율이 80%정도인걸 보면 6월정도면 상가입점이 완료될 것으로 보이고 국내 최대규모 이마트도 올 가을 이전에 오픈하지 않을까 생각됩니다.
주상가에 입점하는 업소로 다양한 유명 학원, 병원, 음식점들이 사업 시작을 예고하는 플랭카드들이 보입니다.
탄천도 정비를 시작해 기존 취락지역은 상당 부분 완성도를 보이고 있고, 역사 인근은 지금 한창 운동 시설과 함께 정비 중입니다.
단독 택지개발지가 아직 공사를 시작하지 않고 있지만, 기반시설 완비 시기를 전후해 완료한다는 걸 감안하면 올해 말 내년 상반기면 완성된 모습을 보일 것으로 보입니다.
이때면 위의 두가지 이슈, 단대 이전, 복합역사 완성, 문화/위락시설과 결합된 복합몰 형태의 신세계 백화점역시 완료된 모습을 보이지 않을까요? 참고가 되실 겁니다.

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8. 현재 죽전이 오르는 것은 분당보다 너무 과소평가되어 있다는 심리적 원인인듯 함

>> 배제하지 못합니다. 지금까지 지리적인 면과 신축 아파트여서가 주된 사유였습니다.
결국 주거환경 대비 가격이 변수인데 앞서 기술한 것처럼 주거 환경 및 수요는 계속 늘지 않을까요?

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9. 판교가 완성되고 동백이 완공되는 순간 죽전의 입지기반은 재평가 받을 날이 올것이며 수지쪽의 양재도로가 뚫리면 죽전에서 분당으로 길뚫린 것보다 더 큰 효과가 있어 현재 분당의 기반시설에 의존하는 죽전의 입지 조건은 지금보다 열악한 상태에 놓일 예측이 가능함

>> 판교 동백은 모두 호재로 생각합니다. 시각 차는 존재하겠지만요.
마찬가지로 죽전의 입지는 재평가 받을 겁니다.
기반 시설이 없는 유동 인구의 증가는(인덕원 사례) 문제가 되겠지만 지금 추세로 본다면 내년 말 정도면 분당의 초림, 서현과 비교 했을때 큰 차이가 없으리라 판단됩니다.
수지쪽의 양재도로가 뚫리면 더할 나위가 없겠지요.
지금도 풍덕천 교통개선 일부 작업의 결과로 죽전 사거리 지역의 교통이 상당 부분 개선되었습니다.
풍덕천, 죽전 사거리 지역의 청사진을 참고하시면 용인시의 의도가 어느정도 예측 가능하지 않을까요?

P.S. 아시는 분이야 아시겠지만 죽전 분당 길 분쟁은 상기문제와 거의 관련이 없습니다.
단지 분쟁으로까지 번지는 상황과 현재 그에 대한 성남시의 조치가 아이러니 할 뿐이지요.
대한민국의 주민의식과 정치주소를 다시 한번 확인하고 쓴 웃음을 지었던 2004년의 지난 이슈일 뿐이지요.

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10. 죽전이 분당을 앞선다는 것은 현재 무지개마을과 비슷한 아파트 가격을 보이는 듯 하지만 실재로, 죽전입주가 완료되고 동백이 완공되고 판교가 완공되면 무지개마을과 죽전은 다시 예전과 같은 갭이 벌어져 입지조건이 열악한 죽전이 무지개마을을 따라잡기는 어려운 상황임.

>> 무지개 마을이 언급되어 쓰는 글입니다만 처음 무지개마을아파트 신축되고서는 거의 시세가 분당 탑이었답니다.(중개업소 얘기)
하지만 시간이 지나고 다시 역전 되었다는군요. 여담입니다.

무지개 마을 정말 살기 좋습니다. 공기 맑고, 탄천 끼고 있고 친 환경적이고 조용히 살 수 있는 동네입니다.
일부 인터넷에서는 구성 평형이 소형 위주라 하는데, 일부 주공을 제외하면 분당 타지역 대비 중 대형 위주입니다.
유명한 구미동 빌라촌(국내의 비버리 힐스라고도 하고, 드라마에 자주 나오지요.) 역시 대형 평수구요. 이 양반들 집값 크게 관여치 않습니다. 돈에 민감할 필요 없으니까요.

그렇다면 분당의 시세 주도 아파트들과의 차이점은 생활 편의성, 학원, 학교 정도입니다. 거리야 분당 끝에서 끝까지 15분 내외면 주행합니다.
죽전이 무지개마을이 갖지 못한 주거 환경을 갖는다면 무지개마을 시세에도 도움이 되지 않을까요?
이 부분은 여러분들에게 생각을 구하겠습니다.