부동산 정보포털에서 거래포털로!

글이란 본디 자신의 사상과 상상력 그리고 주관적 관점이라는 카테고리 안에서 태생적 한계로 쓰여진다는 점 먼저 이해를 구하고자 합니다.
얼마 전에 부동산뱅크 싸이트 용인시 편에 올린 글을 읽고서 느낀 점과 사실과 다른 왜곡된 부분이 있기에 글을 올리게 되었습니다.

죽전의 향후 전망과 분석에서 2001년 9월과 10월 아파트분양 청약 당시 " 투자목적(가수요)이 많았다는 것과 실수요자(20% 이내)"로 인한 원초적 내적 요인으로 지금 죽전은 고전하고 있으며 외적 요인에 기인한 일련의 부동산침체와 아파트 이사주기 2년이 맞아 떨어지면서 앞으로 4년 정도 더 기다려야 대접받을 것 같다라는 요지였습니다.

1. 실수요자와 가수요자

부동산에서 흔히 사용되고 있는 용어 중에는 목적에 따라 실수요자와 가수요자로 구분합니다.
실수요자란 실제 거주목적으로 꼭 필요해서 정상적인 방법으로 사거나 얻고자 하는 개인이나 기업을 말합니다.
이에 반하여 사회경제적 이해관계에 따라 부정적 의미를 내포하고 있는 상대적 개념으로 투자목적이었을 때는 흔히 가수요자라고 합니다.
이렇게 정의를 내렸으나 실수요와 가수요의 구분이 공식처럼 명확한 한계가 있는 것도 아니며 불분명하고 애매모호하다는 것 또한 사실입니다.
경제시장에서는 "가수요가 실수요로 , 실수요가 가수요"로 시기와 상황에 따라서 언제든지 변한다는 것을 경험적으로 너무나 많이 보아 왔을 것 입니다.

하여튼 실수요자이든 가수요자이든 공히 둘 다 하나의 경제행위입니다.
세상이치란 참으로 오묘하고 아름다워서 단위별 그 공간 안에는 분명 음양 (서로 상반된 개념) 이 같이 공존하는 것처럼 아파트(분양)시장에서도 투자목적이든 실거주 목적이든 서로 상존하면서 시장이 형성된다는 점 부인할 수 없는 자연원리입니다.

경제원론에서는 수요와 공급의 법칙에 의해서 가격이 결정된다고 합니다.
이 때 실수요든 가수요든 다같이 수요로 본다는 데 우리는 주목할 필요가 있습니다.
죽전의 문제점으로 지적한 투자목적, 파라솔(떳다방), 중도금 융자(무이자 포함) 이런 것들은 비단 죽전 만의 문제가 아니였던 것으로 알고 있습니다.

문제는 수요입니다.
지금 세계경제에 문제로 지적되고 있는 원유가격의 고공행진에서 볼 수 있듯이 실수요자 때문만은 아닐 것 입니다.
실수요+가수요는 결과적으로 새로운 실수요를 창출한다는 것이며 공급과 맞물려 시장가격이 형성된 다음 재화는 재유통되는 것입니다.
그래서 경제란 너무도 복잡하고 유기체적인 한 분야로서 하나의 단순한 지표(요소)만으로 전망 판단한다는 것은 위험 천만한 발상이다라는 생각을 갖게 합니다.
물론 가수요가 경제, 사회에 미치는 악영향을 모르는 바는 아니지만 시장은 꼭 공식처럼 그렇게 움직이지 않는 다는 것에 어려움이 있는 것 입니다.

IMF가 어느 정도 진정되어 가고 있을 즈음부터 관심을 끌었던 아파트 및 지역 중심으로 서울, 수도권의 아파트 분양시장 흐름을 살펴 봄으로써 이 문제가 죽전 만의 문제가 아니었음을 알 수 있을 것입니다.
아래 열거하는 아파트 중 1곳 만을 제외한 모든 곳 발품으로 본인 직접 분양현장을 방문 청약에 동참했었고, 분양권에도 관심이 많았던 한 소시민임을 알려드리면서 업자가 절대로 아님을 밝혀둡니다.

(1) 서울 강남권

1. 강남 도곡동 타워팰리스1차와 삼성래미안
그 당시 만해도 IMF가 진행 중이었기 때문에 세간의 주목을 받지 못했음.
분양가 평당 1200~1300정도였으며 그 당시에는 최상류층에서나 한 번 생각해 볼 수 있는 큰 금액 이었습니다.

2. 강남 도곡동 중심으로 한 재건축 바람의 진원지
특히 대치주공 고층아파트(현재 동부쎈트레빌)가 선두 주자였으며 대형 평수(44,56,62평)를 받을 수 있는 장점과 입지가 높게 인정 받아 1999년 후반기부터 서서히 달아 오르기 시작하여 56평 조합지분 시세가 5억 8000만원 정도였고 조합분 제외 분양가 1800내외의 일반 분양은 2002년(?).

3. 동작구 상도동 한강 조망권을 내세워 대림이 분양 - 성공적이었다는 평가.

4. 송파구 문정동 주공 재건축
삼성래미안 1층 307:1 (물건 극소량).
분양이전 조합지분 2억 5000만원 이었으며 분양 직후 44평 제일 앞동 조망권 로얄층 A급이 P와 분담금 포함 4억 7000만원.
분양가는 1150정도였고 모델하우스 수서역.

5. 송파구 잠실 갤러리아 분양
해외동포에게 사전분양하고 여분 내국인에게 분양.
청담동 모델하우스.

6. 강남구 삼성동 I PARK
이 아파트는 주복으로 분양 실패후 IMF가 진정될 쯤 2차 때 아파트로 변경 분양.
경쟁률 8:1 정도. 분양가 1300 내외.
분양 직후 60평 대 기준으로 P 7000정도. 코엑스 길건너 북쪽 도로변에서 분양 모델하우스.

그 당시에 수도권에서는 분양, 청약을 감히 꿈도 못 꾸 던 시기였고 관심 대상도 아니였습니다.
다만 주로 강남권 중심으로 부동산 분위기가 심상치 않았음을 확인할 수 있었습니다.
그 후 시간차를 두고 문정동 재건축 분양 때에는 수도권 서울에서 다소 관심을 보이기 시작했고 매스컴에 오르내리기 시작했었습니다.
매스컴 보도 되기 전에 이미 떳다방의 활동은 음성적으로 대단했습니다.

(2) 수도권

1. 죽전 동아 솔레시티
분양 후 거래가 거의 없었으나 골프장 조망권 중심(125동- 56평, 127동(?)- 64평, 132동- 89평)으로 약간의 P가 형성되었고 비로얄층에 각동 2~3개 물건이 있었으며 당시 700만원 분양가는 수도권에서 파격적이었다는 평가들을 했었습니다.
모델하우스 - 분당주택 전시관

2. 구리토평지구
한강조망권 중심 맨 앞 금호(?)49평 - 당첨발표 직후 로얄층 P 3500 시작하여 그 날 6000까지 상승

3. 수지엘지 49평 1차 분양
강남 및 수도권에서 많은 관심을 갖게 되었으며 분양후 P4000~5000 정도.
수도권 분양시장에 불을 당기는 시발점이 되었다는 평론이었습니다.
모델하우스 - 수지 도로변

4. 부천상동과 일산대화지구 분양
별로 인기없었음. 분양권은 500만원 대. 경쟁률 5~10:1.

5. 죽전지구 분양 - 더 이상 무설명.

6. 분당 파크뷰 - 마찬가지로 무설명.

서울강남권 위주로 부동산 열기가 서서히 태동시점 이후 상당한 세월이 지난 후 메스컴에 자주 오르 내린 후에 비로소 수도권에서는 약간 관심을 보이는 정도였으며 다시 상당기간이 지난 후부터 일반 확산되었고 지방으로 까지 확산되었습니다.

지금 약간의 설명과 함께 열거한 상기 분양아파트 중 일산 대화지구 엘지A 제외하고 파라솔 (떳다방) 투자목적으로부터 자유로운 아파트 및 지역은 없었으며 서울, 수도권 대부분 분양시장에서는 파라솔이 장사진을 이루어 문제가 되었을 때였습니다.
떳다방 및 투자 목적을 비단 죽전 택지개발지구의 아파트에만 잣대를 들이대 적용시킨다는 것은 상당한 무리가 있다고 하겠습니다.

기억에 의존한 상기 순서와 내용은 약간의 오차가 있을 수 있으며 과거의 일이기 때문에 인간의 기억에는 한계가 있는 관계로 혹여 틀린 부분이 다소 있더라도 아량으로 이해 바랍니다.

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2. 죽전이 고전하고 있다. (임의적으로 입주율. 시세로 정했음)

결론부터 말하면 수도이전에 따른 사회적 혼란(?), 경제위기(?)와 불황 침체, 각종 정부의 강력한 규제책, 미래의 불확실성 등의 이유로 전국적인 현상이라고 생각되며 이런 현상이 비단 죽전만의 국한된 문제라고는 생각지 않습니다.

지금 이런 악조건 상황에서도 현대 I PARK(입주초기 단계)를 제외한 현대홈타운3차, 죽전LG자이, 극동톱크래스, 한라신영1차 등 대부분의 입주율이 이미 40%를 넘고 있습니다.
대부분 죽전 부동산업계 전문가들에 의하면 입주 전에 예상 판단하기를 금년 끝나기 전에 입주율이 30%도 안될 것이다 라는 의견이 지배적이었습니다.
지금 이 시점 여러 상황을 감안해서 이 정도 40% 이상의 입주율이라면 부정 비관적이라기 보다는 성공 낙관적이라 보아야 할 것입니다.
특히 죽전에는 중고교 개설이 아직 안된 점과 근린시설 전무한 점을 고려한다면 상당한 입주율이라고 볼 수 있습니다.

제2의 강남이라고 하는 목동의 경우에도 물경 입주시작 1달이 지났건만 5%~30%(한극경제 8월8일자)이하 에서도 볼 수 있듯이 상대적으로 엄청난 물량공급의 죽전은 그래도 양호한 편이라고 볼 수 있습니다.

현대아이파크1차 로얄동, 로얄층, 골프장 조망 가능한 맨앞동 특A급 33평, LG자이 59평 맨앞 동 로얄층, 동원로얄듀크, 극동 탑클래스 등은 이미 분당의 옐로우칩 수준을 능가하며 여타 대부분 아파트 평당 1000만원 이상 형성되고 있습니다.
물론 1000만원대 이하도 많이 있습니다.

다만 죽전의 아파트 일시적 물량 과다공급과 역전세난, 경기위축, 부동산 규제책 등으로 전세값이 타지역에 비해서 상대적으로 낮은 것은 고전이라고 볼 수 있습니다.
사실 시가 대비 몇% 정도가 적정한 전세가 인지에 대한 아무런 기준 없이 절대적으로 높고 낮음을 가름한다는 것 그 자체에도 설득력이 부족하다는 것 입니다.

다만 상대적으로 낮다라고 한다면 그 부분은 의미가 있다 하겠습니다.
서울, 수도권 신규아파트 전세가가 기존 지역에 비해서 낮다는 점과 전체적인 아파트 전세값이 하향 트랜드라는 것은 죽전 뿐만 아니라 전국 대부분에서 일어나고 있는 상황일 것입니다.
이렇게 볼 때 전세값이 낮다는 그 이유만으로 "죽전이 고전하고 있다" 라고 그렇게 평가하는 것은 잘못된 시각이라고 생각 합니다.

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3. 죽전의 향후 전망

비록 지금은 기반시설 부족으로 다소 불편한 점이 있다 하겠으나 금년 12월 말경부터 겨울 방학이 시작되고 내년 중고교 새학기가 시작되 는 3월초, 임시역 12월 중 개통과 빠르게 진행되고 있는 7~10짜리 고층상가들이 12월이면 완공돼서 근린시설 입점과 더불어 구미동길이 개통되면 new city of JOOk JEON은 지금보다 한층 업그래이드된 모습으로 죽전인 여러 분 앞에 다가 올 것 입니다.

그 이후의 준비 진행되고 있는 여러 사업들(죽전역, 신세계백화점, 이마트, 야외음악당 등등)이 점차적으로 완성되었을 때 죽전의 미래가치는 희망을 갖기에 충분하며 살아 숨쉬고 생기 넘치는 죽전의 모습은 우리의 가슴을 더욱 더 가슴 설레게 할 것 입니다.
우리 죽전인 모두는 죽전 신도시건설에 적극적인 관심과 참여로 활기찬 아름다운 신도시가 될 수 있도록 많은 사랑과 배려을 아끼지 않아야 하겠습니다.

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4. 어느 분의 댓글을 읽고서...

어떤 근거나 출전에 의한 정확한 통계수치 없이 "죽전 아파트 청약자 중 실수요자는 20% 이내에 불과 했다" 라고 단정한 점과 어떤 면에서 "죽전이 고전하고 있다" 라고 구체적인 제시가 없었던 점은 비록 짧고 무성의한 글이라고 할 지라도 글쓴이의 태도가 아니라고 생각하며, 보는 이로 하여금 많은 아쉬움 과 판단을 흐리게 하거나 오판의 소지가 있을 수 있다 하겠습니다.

글로벌 무한경쟁시대에 편향된 시각과 그릇된 판단의 결과는 결국 부동산계 뿐만 아니라 여러 모든 분야에서 국제적 사회적으로 낙오자로 전락할 수 있음을 우리는 알아야 하겠습니다.
"무심코 던진 조약돌에 물고기가 맞을 수도 있다" 라는 격언과 우리가 매일 먹고 사는 밥 한톨 한톨에도 소중함과 정성이 깃들어 있는 것처럼 상대방(재산, 이웃)에게 상처를 줄 수 있는 비방성 글이나 불확실한 정보는 가능한 자제하고 신중했으면 하는 바람입니다.

끝으로 전세를 희망하는 분, 내 집 마련의 꿈을 이루고자 하는 분, 좀더 큰 평수로 보금자리(둥지)를 옮기고자 하는 분 그리고 재태크로 부동산에 관심이 많은 모든 분들께 보다 신중하고 현명한 판단으로 좋은 결실 맺기를 진심으로 바라며, 어려운 시기에 꿈은 반드시 실현 된다는 강한 믿음과 굳은 신념이 있을 때 만이 이루어 지는 것이며 그 모든 것 준비된 자의 몫이 될 것입니다.

끝.