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딱 요점만 간추려 말하겠다. 향후 한국부동산의 전망에 대해..

1. 대형과 중소형의 차이가 대폭 좁혀질 것이다.

현재 부동산의 대형과 중소형의 가격차이는 누가 보더라도 심한 실정이다. 이는 부동산투기자들이 같은 1주택인 경우 차익규모를 크게 하기 위해 대형평형에 몰린 것에 기인한다.
하지만 종부세, 보유세, 대출규제, 재건축규제 등 각종 규제로 인해 더이상 대형의 메리트는 없다. 요새 호가가 2~3억 떨어지는 곳은 대부분 대형 재건축 단지이다. 아직 멀었다. 최소 약 20%는 더 하락해야 적정 수준이 아닌가 보인다. 그러나 중소형의 경우 그다지 오르지도 않았기 때문에 하락 수준도 미미할 것이다. 더구나 앞으로의 수요는 대형보다는 30평대의 중형에 몰릴 것으로 보여지며, 향후 부동산의 활황시에도 이런 현상이 가시화되어 매스컴을 탈 것으로 보인다.

2. 인기지역과 비인기지역의 차이가 좁혀질 것이다.

강남이 뜬 이유는 뭔가? 강남과 강서를 비교해보자. 교통, 학군, 편의시설, 문화 등의 차이가 과연 3~4배 가격차이를 보일만큼인가?
이 역시 투기가 투기를 불러오는 현상에 기인한다. 그러나 최근의 각종 규제는 비인기지역의 재조명을 불러올 것이며, 현실적으로 이런 현상은 곳곳에서 감지되고 있다. 소외지역이었던 의정부, 동두천의 상승을 보라. 동탄, 평택, 봉담? 객관적으로 보자. 그쪽에 기업들이 즐비하다면 모를까 서울로 과연 1시간 이내에 출퇴근이 가능한가? 이미 남부로는 개발 포화 상태이다. 따라서 앞으로는 서울 중심으로부터 서부, 동부, 북부 지역의 발전이 더욱 상대적으로 클 것이다.

3. 결국 시장이 이길 것이다.

지금의 형세는 비정상적인 시장 메커니즘을 비정상적인 규제로 잡으려 하고 있다. 이는 시장이 어느정도 안정화되면 규제는 당연히 수순적으로 완화되게 된다. 또한 각 건설사들은 이미 2~3년 먹고살만큼의 수주 물량이 확보되어 있다. 재건축 규제가 강력하면 재건축 추진을 안하면 그만이다. 이는 다시 공급물량 축소-> 집값 급등으로 이어질 것이다. 그러나 이는 차기 정부시에 발생할 것이며, 현정부는 이 사실을 뻔히 알면서도 자신의 집권시절에는 집값을 잡았다는 눈가리고 아웅하기로 나서고 있는 듯 보인다.

4. 많은 계획은 제자리로 돌아갈 것이다.
현재 너무나 많은 개발계획들이 남발되어 정신을 차리기 힘들 정도이나, 현실적으로 실현되기에는 역시 너무나 많은 문제점을 내포하고 있다. 반값아파트, 임대아파트의 대규모 공급? 이는 시장메커니즘을 송두리째 바꾸어야 가능한 것이다. 한국이 경제체제 자체를 뒤바꾸지 않는 한 이는 실현되기 어렵다. 각종 지방의 혁신도시, 기업도시같은 내용도 정부 예산, 지가 급등 등의 다양한 핑계로 슬며시 자취를 감출 것이다.

요약하면, 현재 실수요자, 투자자들은 올해가 투자 적기로 보인다. 향후 2~3년간 역시 공급축소로 인한 가격 상승이 점쳐지기 때문이다. 그러나 과거와 같은 비정상적인 부동산 급등은 기대하기 힘들며, 중소형중심으로 선택의 폭을 좁히는 것이 필요하다.