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오늘자 헤경 장용동 부장님께서 쓰신 기사 입니다!!!


부동산 버블논쟁 ‘5대 진실게임’

전문기자가 본 정부vs시장 엇갈린 시각



청와대와 정부 관계자들의 잇단 버블 발언의 근거를 두고 논란이 증폭되고 있다. 버블붕괴 상황으로 몰고가는 정부 측의 시각에 문제가 있다는 지적이 나오고 있는 것.


특히 현재의 시장을 놓고 정부 측은 버블 붕괴가 이미 시작됐거나(추병직 건교부장관 발언), 임박한 것(한덕수 부총리 발언, 청와대 홈페이지 2차 글)으로 보고 있는 반면 시장에서는 주택경기 침체나 조정 수준으로 받아들일 정도다. 정부와 시장의 시각이 서로 엇갈리는 5대 진실게임을 정리해본다.


▶버블:붕괴 필연 vs 시장 침체ㆍ조정=추병직 건교부 장관, 한덕수 경제부총리, 청와대 홈페이지 2차 글 모두 과다한 상승으로 버블붕괴가 일부 진행되거나 임박했다며 일본식 버블붕괴를 필연으로 보고 있다.


특히 강남 3구의 집값은 연평균소득 대비 집값(PIR)이 18.9에 달해 1990년 말의 21.7에 근접했다며 일본의 버블붕괴 직전 상황과 비슷하다는 입장이다.


그러나 시장에서는 2004년 이후 ‘버블 세븐’ 지역의 집값이 단기급증(20.7%)에 따라 가격이 하락하거나 조정을 받는 것은 당연하다며 경제적 쇼크가 없는 한 부동산시장이 조정이나 일부 하락은 있을 수 있지만 일본과 버블 특성 등이 달라 붕괴는 생기지 않을 것이라는 시각이 우세하다.


▶세제 강화:매물 홍수 vs 매물난 지속=다음달부터 종합부동산세 등 보유세가 크게 늘어나고 내년부터 1가구 2주택에 대한 양도세율이 현재의 9~36%에서 50%로 무거워진다. 따라서 매물이 급증할 것이며 이로 인해 가격이 하락할 것이라는 게 정부 측 시각이다.


그러나 강남 분당 용인 등지의 매물은 여전히 드물다. 세금 강화에 별 영향을 받지 않고 있는 것. 이른바 ‘버블 세븐’으로 지목된 강남, 송파 지역의 은행 지점장들이 최근 모임에서 ‘세금폭탄을 전혀 두려워하지 않아 가격이 꿈쩍도 하지 않는 분위기’라며 청와대의 버블 붕괴론에 콧방귀로 응수했다는 얘기까지 들린다.


▶수요관리:매수 위축 vs 대기수요 여전=3ㆍ30부동산대책으로 투기지역 내 6억원 이상 주택에 대한 대출 기준이 종전 담보가액(LTV)에다 총부채상환비율(DTI)까지 추가됐기 때문에 앞으로는 예전처럼 대출을 끼고 아파트를 사는 일이 힘들어졌다. 또 2004년 말 3.3%까지 낮아졌던 시중금리(국공채 3년)는 최근 5% 수준으로 높아져 수요가 크게 줄어들 수밖에 없다는 게 청와대의 주장.


그러나 시장에서는 신흥 부자들이 속출하고 있는 데다 대출금리가 7~9% 수준에 불과, 대기수요는 줄어들기 힘들 것으로 보고 있다. 일본은 은행돈을 많이 빌려 투자했으나 우리는 금융권을 이탈한 개인 자본이 부동산을 움직이고 있는 상황이다.


▶지방 개발:인구분산 vs 이전수요 많지 않아=청와대는 수도권 인구증가율이 2005년 1.2%에서 2015년 0.6%로 크게 둔화된다고 설명하고 있다. 행정중심복합도시건설, 공공기관 이전사업 등으로 약 28만명이 수도권에서 빠져나갈 것으로 추정했다. 수도권에서 인구가 줄어들어 주택수요가 급감하고 이로 인해 가격이 크게 하락한다는 논리이다.


그러나 시장에서는 행정복합도시나 공공기관 이전으로 실제 지방으로 가는 수요가 얼마나 될까에 의문을 제기하고 있다. 주택 유효수요가 50대 이상 가구인데다 교육, 편익시설 등을 감안하면 실제 옮겨가는 수요는 많지 않을 것이라는 시각도 만만치 않다.


▶공급 확대;물량 풍부 vs 유효물량 부족?=서울에서 매년 10만가구의 주택이 건설될 예정이며, 강남권에서도 세곡ㆍ우면지구 2만2000가구, 판교 2만9000가구, 송파 4만6000가구 등 신규 택지에서만 향후 5년간 강남 3구 전체 아파트 재고의 40% 수준인 약 10만가구가 공급되는 등 물량이 풍부해 수급불균형이 생기지 않는다고 정부와 청와대는 강변하고 있다.


그러나 시장에서는 연간 50만가구이상씩 건설했어도 주택가격이 급등하는 결과가 빚어졌다며 수요층이 원하는 주택을 원하는 곳에 짓는 것이 중요하다는 입장을 보이고 있다. 주택수요층의 트렌드가 변하고 있으나 정부는 물량으로 대응하고 있어 국지적 가격불안이 지속될 것이라는 게 대체적인 시각이다.


장용동 부동산전문기자(ch100@heraldm.com)