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최근 죽전입주가 마무리되고, 판교 분양가 논란이 다시한번 시작되면서 용인집값이 들썩 들썩하군요.
사실 용인이라는 지역은 천혜의 자연조건을 갖춘 주거지역인데 과거 수년간 난개발이라는 오명으로 주목을 받지 못했던 곳이죠.
분당이 개발되기전부터 여러 도시계획학자들은 용인의 개발을 예견했고 용인이 주거지로서의 가치를 높게 평가해오고 있었지요.
그러나 모든 개발사업이라는게 그 과정상의 불가피성에 따라 개발이 진행되는 과도기에는 어느곳이든 난개발이라는 오명을 받을 수 밖에 없었고 용인, 특히 민간개발업자가 앞장서서 수지부터 개발하기 시작한(소위 집장사죠) 용인은 그 가치가 희석되는 듯 보였습니다.
죽전역시 그러한 모습이 보였고 다행히도 늦게나마 토개공이 정식택지개발지로 지정.개발하면서 그 가치가 다시 인정디는 듯한 모습을 보이니 다행입니다.
즉, 용인의 개발은 앞으로 부터가 중요한데 정부의 개발계획과 방향, 경기도와 용인시의 정책발표과정을 지켜볼때 용인지역은 긍정적인 전환점을 맞게 될 것으로 보입니다.

그러면, 분당이 왜 용인보다 비쌀까요?
그 이유를 한마디로 정리해보면 삶의 질(외적요소)에서 부터 시작됩니다.
그 질이라는 관점을 좀 더 넓게 해석해보면 환경,교통,상업,업무,문화,편익,교육등등이겠지요.
물론 아파트 자체가 갖는 평형타입과 구조, 시스템, 단지시설등등과 같은 내적요소도 중요하지만 이 보다는 외적요소로 인한 질이 더 중요하죠.
이러한 두 관점에서 보면 내적요소는 분당보다 용인이 우위, 외적요소는 분당의 아파트가 우위에 있슴을 알 수 있고 현재까지 가격에 반영되어 인식되어오고 있슴이 사실입니다.

그런데 용인지역... 수지나 죽전이나 외적요소가 특히, 가장 큰 변수인 교통여건은 계속 좋아지고 있고, 앞으로는 더 좋아지고 있습니다.
분당선 지하철이 연장되고, 신분당선이 개통될 예정이고, 용인경전철이 신설되고, 제2경부고속도로가 계획되고, 23번국도가 연장되고, 양재-영덕도로 공사가 시작되고, 미시적으로는 구미동길이 개통되었고, 교통체계역시 계속적으로 개선되고 있습니다.
또한 용인 남부지역(수지,죽전의 남부)- 용인동백이나 화성동탄등이 개발됨에 따라 이 지역과 서울간의 교통처리 계획과 개발이 진행됨에 따라 이지역과 서울의 교통흐름을 원활히 하기 위해서는 당연 수지,죽전의 교통은 반사적 개발이익을 보게됨에 따라 수지,죽전은 교통문제를 해결할 수 밖에 없는 지정학적 위치에 있습니다.

참... 돌아가서 ...
택지개발지구를 바라볼때 중요한 포인트가 하나 있습니다.
분당이라는 지역을 예로 볼때 수내,서현,이매,야탑,금곡,구미까지 아파트의 가격차이가 그리 많지는 않습니다.
그 이유는 분당은 완벽한 택지개발 지구이어서 분당 어느곳도 앞서 설명드린 외적 삶의 질이 비슷비슷 하거든요.
이곳에서는 내적 삶의질, 즉 새아파트의 가치만이 가격차이를 나타내게 마련이죠.
즉, 새로 개발되어 새아파트들이 들어서고 있는 정자동의 가격은 30평대기준으로 평당 1800만원, 수내동의 아파트는 평당 1200만원선...
이렇게 새아파트의 의미는 큰 거죠. 즉, 같은 지역의 경우 새아파트는 중요한 변수, 즉 가격의 20~30까지 높습니다.
시간이 지나도 이는 마찮가지죠. 일반적으로 새아파트의 가격은 입주후 3년이 지나면 가장 많이 오른다고 하는데, 분당의 기존아파트와 정자동의 새아파트(죽전,수지포함)는 아파트가 헌거고 새거고의 문제를 떠나 평면과 서비스면적등에 차이가 있기에, 즉 새아파트의 30평대는 헌아파트의 30평대후반~40평대초반의 공간적 차이가 존재하기에 더욱 그렇습니다.

다시.. 돌아가서.. 문제점을 지적해자면...
수지, 죽전... 아시겠지만 분당과 같은 완전한 택지개발지구, 신도시는 아닙니다.
사실 죽전이 수지보다 각광을 받고 있는 이유, 가격이 상대적으로 높게 형성되어있는 이유는 수지보다는 죽전이 조금 더 택지개발지구답다(?)라는 것이죠.
그 이유는 개발배경부터 보면 알수 있습니다.
수지는 민간건설회사들이 무늬만 택지지구로 개발한, 즉 조각조각 나누어 개발된 민영택지개발지구라는 점이고(수지의 일부지구(예,1지구등)은 다르죠. 여기는 공공택지개발지구로 지정되어 개발되었죠. 보십시요. 가격도 타 지구와는 달리 높게 형성되어있지 않습니까), 죽전은 토지공사에서 정식으로 지정하여 개발한 공공택지개발지구라는 점이죠.
물론 죽전이 분당보다 못한점은 분당은 100% 택지개발지구인 반면, 죽전은 기존 취락지구에 새로운 택지지구를 더한, 즉 약 70%정도의 완성도를 가진 택지개발지구라는 점이죠.
만약 죽전이 처음부터 완벽한 계획하에 개발된 택지개발지구였다면 그 위치와 상관없이 분양및 입주초기부터 분당의 가치를 넘었을겁니다. 분당에서도 뒤늦게 개발을 시작한 구미동 이 분당내에서도 가장 비싼 지역이었듯이....

여기에 해답이 있습니다.
객관적으로 평가를 해볼때 죽전과 수지는 모든 아파들이 일괄적인 가격상승이나 가치상승보다는... 아파트별로, 마을별로 가격차별화가 시작될것입니다.
벌써 그런 현상이 나타나고 있지 않습니까? 죽전의 최고 로얄아파트인 I아파트는 30평형대임에도 불구하고 타 40평대아파트의 가격을 상회하고 있지요.
또한 죽전의 구미동과 가까운 로얄아파트중 하나인 H아파트는 구미동 아파트가격을 상회하고 있습니다만(이 현상은 아파트 가격도미노현상을 일으키며 구미동->금곡동->분당동으로 이어지며 죽전의 아파트가격과 분당의 아파트가격은 평준화가 이루어지게 마련입니다.) 그 아파트로 부터 200~300m 떨어진 아파트의 가격은 어떻습니까?
즉, 수지와 죽전의 아파트들 중, 분당보다 좋은 개발방향과 편익,교육여건을 가지고 개발이 진행중인 지역과 그 지역의 아파트는 그 개발이 완료되는 시점에 분당보다 가격이 높게 형성될것이고 그렇지 않은 아파트는 항상 상대열위에 있겠지요.

냉정하게 말해서 수지와 죽전을 비교한다면, 죽전이 앞서 설명드린데로 수지보다는 그나마 높은 택지개발지구율(?), 계획된 개발이론 때문에 미래가치가 높은 아파트가 많을 수 있다는 것이고 이러한 보이지 않는 손에 의한 시장움직임에 따라 최근 죽전,죽전하는 얘기들이 자연스럽게 나오게 되는 것입니다.

이는 곧 수지나 죽전이 단순히 수지냐, 죽전이냐의 지역적 차이에 따라 투자가치나 편익가치가 있는 것이 아니라 그 아파트가 위치한, 그 아파트의 편익과 조망과 교통과 교육의 미래가치에 따라 정해지는 지역별 아파트별, 마을별 가치에 따라 그 투자수익율이 결정될 수 밖에 없는 태생적, 지정학적 관점이 중요하다는 점을 설명드리는 것입니다.

즉, 수지도 수지나름, 죽전도 죽전나름입니다. 수지와 죽전의 아파트에 투자하실때는 1등 아파트에 투자하십시요.