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최근 올라오는 용인 관련 게시물을 보면 성복, 신봉, 상현동 관련 내용이 많은데, 상현동에 대해 개인적인 견해를 올립니다.

우선 이 지역에 대한 호재라고 하는 것들이 구체적으로 보면 용인 수지지역을 둘러싸고 추진되는 건설 분위기입니다.

1) 용인-양재고속도로 건설
2) 신분당선 연장
3) 위로 판교 신도시 분양
4) 아래로 광교신도시 건설
5) 동남쪽으로 동백지역 입주
6) 성복과 상현에 아파트 추가 건설, 분양 

여기에 과거 난개발에 대한 우려가 시간이 흐르면서 도로, 백화점, 학교 등 기반인프라가 갖춰지면서 어느 정도 해소되고 있다는 점 들입니다.

지금 용인(주로 상현, 성복, 신봉)을 냉정히 따져보면 상승 이슈는 판교 분양 밖에는 없습니다. 최근 들어 새로 길이 뚫린 것도 없고, 전철이 새로 개통한 것도 없습니다. 

신도시 분당은 이제 곧 20년차에 다가서고 있는데, 20년 정도 시간이 되어서야 가격이 안정적 급등세를 탔다고봐도 무리가 없다 하겠습니다. 

그러나 용인은 다릅니다.  죽전, 성복, 수지, 동천, 신봉, 상현의 서울 통근 시간은 평균 60분 ~ 90분입니다. 여의도나 테헤란로 같은 대형 업무 시설이 인근에 공사중인 것도 아니고, 앞으로도 10년은 서울로 출퇴근해야 하는, 오직 살기 좋은 주거 타운일 뿐입니다. 흥덕 IC를 출발해서 상현동, 성복동, 고기동, 고등동을 거쳐 헌릉로까지 이어지는 영덕 - 양재간 고속도로가 2008년에나 되어야 뚫릴 전망입니다. 

살아 진천, 죽어 용인이라는 천혜의 극락요지는 시간이 지나면서 난개발의 오욕을 벋으려 하지만, 예전의 아름다운 능선은 중간중간 다 잘려졌고, 집은 많으나 교통 시설과 기반 시설은 미약합니다.

아마도 판교 분양이 마루리 되고, 민간분양 중대형 평형이 분양가 평당 1300~1500만원 선에서 정리되면, 연말까지 한번 더 상승장이 올 것 같습니다만, 바로 이때 너무 오른 가격에 망설이던 실수요자들이 떨어져 나갈 것입니다. 혹자는 용인은 조정기에도 추가 건설호재가 있는 근래 보기드믄 지역이라고 하면서 추가 매수의 시기가 지금이라고도 말합니다.

아마 용인-서울고속도로가 완성될 시기에까지 가야 어느 정도 가격에 반영되겠지요. 지금도 어느 정도는 반영은 되어 있습니다. 또한 광교신도시가 어떤 모습으로든 건설되면서 바로 옆에 붙어 있는 상현동의 인프라에도 긍정적인 영향을 주면서 가격상승에 도움을 주겠지요. 

다만, 점차 나이를 먹어가는 용인 상현의 아파트 가격상승 탄력은 국지적 가격 상승의 패턴을 보일 가능성이 농후합니다. 새 아파트의 가격상승분이 시간이 감에 따라 빠지고 나면, 전통적인 아파트 가격 결정변수인 원론적이고 기본적인 가치가 빛을 발합니다. 예를 들면, 입지, 단지규모, 교통, 기본 인프라, 단지모양, 평면구조, 브랜드 등이 그 것입니다.

이러한 관점에서 현재의 상현동을 아파트별로 가만히 살 펴보면, 많은 차이를 보이는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 즉, 상현동의 거의 모든 아파트가 올랐지만, 오르는 모양세를 살펴보면 향후 추가적인 가격상승기에 어느 것이 더 오르고 어느 것이 덜 오르리라는 것을 짐작할 수 있게 합니다.

아파트 선택의 ABC는 우선 입지입니다. 이런 관점에서 보면, 용인 상현동의 거의 모든 아파트가 동시에 오르는 건, 입지요인으로 해석할 수 있습니다. 즉 오르는 폭은 설명할 수 없지만 다른 아파트와 같이 오른다는 것입니다. 

다음으로는 단지규모입니다. 단지 규모는 아무리 강조해도 지나치지 않을 많큼 결정적인 변수입니다. 왜냐하면 시계열 아파트 가격의 기울기에 가장 큰 영향을 주는 변수이기 때문입니다. 다시 말하면, 처음에는 새 아파트가 주목을 받지만, 시간이 갈 수록 단지가 큰 아파트가 가격 상승에 탄력을 받습니다. 우리는 이런 예를 강남의 대형 단지 가격상승에서 알 수 있었지요. 

동일지역의 아파트라면 단지규모가 큰 곳으로 가야합니다. 단지 규모는 적어도 900세대~1000세대 정도는 되야합니다. 그 이상도 좋지만, 가격에 큰 영향은 미치지 않는다는게 일반 평가입니다. 이런 면에서 상현동에는 성원(1800), LG자이(1034), 롯데2차(992), 쌍용1차(992), 쌍용2차(987), 금호1차(980), 성원3차(968), 현대8차(914) 정도를 추천할 수 있습니다.

또 하나의 변수가 아파트 단지의 모양세입니다. 모양세에는 두가지가 있는데 네모반듯한 모양세와 구릉지인지 평지인지하는 부분입니다. 네모 반듯하며, 평지에 위치한 아파트가 장기적으로 가격상승에 유리합니다. 이 점이 바로 상현동 아파트들이 가장 취약한 부분이라고 일반적으로 말하고 있습니다. 

상현동의 아파트는 산을 깎아서 만든 아파트가 대부분이라서 경사지거나, 혹은 축대를 쌓아 산을 깍고, 가파른 언덕길에 계단식으로 만들어져 있습니다. 이런 관점에서 보면, 상현동에는 상대적이지만 비교적 평면구조를 가지고 있는 롯데2차, 현대아이파크, 금호베스트빌 정도를 추천할 수 있습니다. 

최근 아파트가격에 지대한 영향을 미치는 변수 중에 아파트 브랜드가 있습니다. 아파트 브랜드(참고:www.worker.co.kr/corprank/ranking.asp)를 기준으로 볼때, 상현동에는 엘지자이, IPARK, 두산위브, 쌍용스윗닷홈, 롯데, 금호 등이 상위를 차지한다고 볼 수 있습니다.  

그리고 또 하나 용인 성복, 신봉, 상현동이 주목받는 가장 중요한 이유가 도시전체가 중대형평형으로 이뤄진 점이라는 것입니다. 이러한 분위기는 강남은 물론 분당이나 판교에서도 찾아보기 어려운 이 지역의 특징입니다.  향후 주변 인프라가 갖춰지는 상황에 따라 중대형 고급 아파트 밀집지역으로 부상할 가능성도 있다고 할 수 있습니다.

용인 상현동 가격을 단지규모가 556세대이지만 대형평수(52,62,73)로만 이뤄진 두산위브가 가격을 리드하고 있는 점을 보면 알 수 있습니다. 용인 성복, 신봉, 상현동에서는 아파트 단지에&nb sp;20평형대가 들어 있으면 가격상승에 탄력도가 떨어집니다. 

이런 점에서 보면 상현동에서는 두산위브, LG자이, 금호1차, 3차, 롯데2차, 성원3차, 아이파크2단지 등 단지가 중대형평형으로 이뤄져 추천단지라 할 수 있습니다. 이 단지들은 대규모 단지이며, 전체 평형이 30평형대에서부터 70평형대 까지로 중대형 평형으로만 구성되어 있습니다.

위 변수들 말고도 아파트 내부 평면(2, 3베이 등)이 영향을 많이 주는 걸로 나타납니다. 아파트도 이제는 패션이라 과거 32평 2베이의 경우 가격상승이 더딘것으로 과거 시세를 조사해 보면 알 수 있습니다. 

상현동 30평대 아파트를 고르시는 분이라면, 35평이라고 적혀있는 아파트가 많이 있음을 알 수 있습니다. 이런 아파트들의 전용면적은 25.7평으로 대부분 과거 32평 국민주택규모의 아파트임을 알 수 있습니다. 다만, 최근 3베이 평면구조와 베란다 넓이를 크게해서 나온 경우가 있습니다. 

또한 40평대 아파트라도 전용면적을 살펴보면, 30.8~32평정도의 구모로 37평, 39평, 40평, 42평형등이 전용면적이 거의 같게 나와 있습니다. 다만 방 3개라면 32평보다 큰 방들이고, 4개인 것도 간혹 있습니다. 이점 함께 유의하시면 도움이 됩니다.

상현동은 주위 공원이 다른 계획된 신도시에 비해 부족한 상태입니다. 따라서 최근 근린공원으로 조성중인 만현공원은 크기에 관계없이 주위 아파트 가격에 긍정적인 영향을 줄 것으로 사료됩니다. 만현공원 주위 아파트는 현대아이파크, 롯데2차, 성원, 두산위브 등이 있습니다. 
 
그리고 미래 교통 중심지를 고려해 볼 수 있습니다. 두산기술원 이전과 그 자리에 백화점 건설, 성복, 신봉, 상현이 만나는 43번국도의 사거리가 주목받는데 미래 건설될 지하철역사의 위치라는 견해에 완전히 동의하지는 않지만, 그만큼 상현동은 교통 여건에 목말라 하고있다는 것을 알 수 있습니다. 

아직 확인되지는 않았지만, 두산기술원이 이전하고, 그 자리에 대형백화점이 생기면서 그 지역이 교통 요지가 된다는 소식이 있습니다. 또한 미래의 지하철이 성복과 상현중 어느 한곳에 생길 꺼라는 소식도 있습니다. 모두 긍정적인 영향을 미치고는 있지만, 아직 결과를 기다려야 하는 상태이며, 장 시간이 요구되는 사안입니다. 어찌됐건 43번 국도를 따라 교통요지에서 200M 내에 있는 아파트들이 주목받을 꺼라 사료됩니다. 

정리하자면, 누군가(머니투데이) 죽전은 가정 환경이 어려운 중학교 3학년 우등생이다. 공부는 잘 하고 똑똑한데, 가정 환경이 영 받쳐주질 못한다고 하고, 동백은 미래, 교통, 환경이 뛰어난 중학교 2학년이다라고 하며, 동탄은 덩치 큰 중학교 1학년 생이다라고 했는데, 용인 3인방 중에 하나인 상현은 어떤 포지션인지......

이상은 순전히 개인적인 견해임을 다시 한번 밝혀둡니다.  
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