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부동산 가격 종합대책 이후에 나온 대책(주택거래신고제, 리모델링규제, 개발이익환수제 도입 등)들은 대부분 강북 개발을 통한 균형발전, 강남권 재건축 아파트값 상승억제에 주력한 만큼 재건축(-5.38%) 아파트값은 하락세를 보였으나 아파트(1.40%), 분양권(1.77%)은 10.29 대책 이후에도 상승한 것으로 나타났다.

전국 아파트와 분양권은 5월 들면서 비교적 종합대책의 취지에 맞게 연착륙 기조를 보이고 있는 반면 전국 재건축 아파트값은 4월 주택거래신고제 시행 및 개발이익환수제 조기도입 발표로 급락세를 이어가고 있어 재건축 대상 아파트와의 가격차가 커지고 있다.(아파트 또는 분양권 시세 대비 재건축 아파트시세 차가 커질 경우 향후 재건축 아파트 분양 후 입주시점 시세가 급등할 우려가 있음)

특히 서울을 포함한 수도권 재건축 아파트값은 지난 종합대책이후 월 기준 단 한차례도 상승세를 보인 시기가 없었으며 특히 지난 4월 주택거래신고제 시행이후 거래가 끊겨 하락폭이 점차 커지고 있는 상황이다.




지난 1년간 부동산시장 특히 주택시장에 큰 영향을 미친 10.29대책이 발표된지 1주년이 다가오고 있습니다.

10.29대책 1주년을 맞아 총평을 해보면 집값 안정에 기여했으나 거래중단으로 시장을 교란시켰다고 봅니다. 이로인해 건설경기 연착륙 방안이 나왔으나 주택정책 규제완화를 배제한 연착륙 방안은 시장에 별다른 영향을 미치지 못하고 있습니다.

강남권 재건축 단지가 직격탄을 맞은 가운데 주택시장은 참여정부가 코페르니쿠스적 전환 (Kopernikanische Wendung)을 하지 않는다면 침체국면은 상당기간 지속될 것이란 전망이 우세합니다.

더욱이 10월 21일 헌법재판소의 '신행정수도 건설 특별법' 위헌 결정선고에 따라 건설경기에는 분명한 악재가 될 것입니다. 특히 재적의원 3분의 2 찬성으로 헌법개정을 해야 계속 추진할수 있어 행정수도 이전은 사실상 무산된 것으로 볼수 있습니다.

10.29대책이후 1년간 아파트값 변동률을 보면 전국 아파트 매매가는 1.08%, 전셋값 -1.78%를 각각 기록했습니다. 분양권은 1.91% 소폭 상승을 기록했습니다.

반면 전국 재건축 대상 아파트 매매가는 -5.44%를 기록, 큰 폭으로 하락세를 기록했습니다.

하지만 불황에도 아파트값이 10%이상 오른 단지가 있습니다. 서울의 경우 지난 1년간 9백78개평형이 10%이상 올랐고 경기는 신도시 포함 1백6개 평형, 지방은 충남 강세에 힘입어 36개 평형이 각각 상승률 10%이상을 기록했습니다.

불황에도 지난 1년간 10%이상 매매가 오른 아파트의 공통점 4가지를 소개합니다.

공통점1: 40평형 이상 중대형 평형 단지

대형 평형 선호도가 높아졌다는 것은 분명합니다. 서울에서는 강남권 대형 평형이 많은 단지가 강세를 주도했습니다. 압구정동 현대사원 50평형, 삼성동 현대아이파크 59평형 대치동 개포우성2차 55평형, 도곡동 타워팰리스, 서초동 아크로비스타 등이 상승폭이 큰 대표적인 대형 평형 단지입니다.

재건축 규제 대상이 아니고 채권입찰제가 내년 시행되면 공공택지의 전용면적 25.7평초과 분양가가 종전보다 20% 안팎 올라 수혜 단지를 중심으로 사전 매수를 시도한 것으로 풀이됩니다.

지방에서도 채권입찰제 영향으로 대형 평형 강세는 이어져 대구 부산 등 지방 대도시뿐만아니라 춘천 원주 등 강원 분양 아파트에도 40평형이상 청약이 강세를 보이고 있습니다.

공통점2: 새아파트이거나 개발호재(뉴타운, 신행정수도, 고속철도 등) 수혜단지

서초동 아크로비스타, 도곡동 타워팰리스 등 주상복합과 상성동 현대아이파크, 문정동 삼성래미안처럼 지역 대표 단지 새아파트의 경우 강세가 두드러졌습니다. 천안 연기 등 신행정수 수혜지역의 강세가 두드러졌습니다.

하지만 헌법재판소가 8대 1이라는 압도적인 표차이로 행정수도 이전추진에 대해 위헌결정을 내림으로써 충청권 아파트값은 투기과열지구 및 투기지역 등 각종 규제가 신속하게 완화되지 않는한 급락할 것으로 보입니다.

공통점3: 재건축 사업이 많이 진척돼 있거나 리모델링이 확정된 단지

삼성동 해청이나 AID 차관처럼 지난해 2003년 사업승인을 받아 재건축 규제로 인한 수익성 악화나 지연요인이 전혀 없는 단지의 경우 꾸준한 상승세를 이어왔습니다. 리모델링 추진 단지로 상승폭이 큰 곳으로는 광장동 워커힐아파트, 여의도동 삼부 등이 대표적입니다.

공통점4: 학군 등 입지여건이 좋아 선호도가 높은 단지

이른바 지역 대표 단지 즉 블루칩 단지를 말합니다. 시세는 비싸나 불황에도 수요자가 줄지 않아 좀처럼 가격이 내리지 않습니다. 이는 IMF 사태와 같은 대폭락 상황이 오지 않는한 계속될 것입니다.

위에 언급된 새 아파트 단지외에 이촌동과 개포동 LG자이, 성수동 롯데캐슬파크, 논현동 두산 위브와 파라곤, 현석동 강변현대홈타운, 창동 북한산아이파크 등이 대표적인 단지입니다