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아파트 가격을 결정하는 건설사들의 가격구조1(재개발)

재개발은 광대한 지역에 널려 있는 노후주택지를 말합니다.

강북 일대에 흔하지요.

강북일대에서도 미래의 중심지는 있게 마련입니다.

이전에 브랜드 건설업체와 아파트 가격 구조로 쓴 글을 보신 분이 많을 것입니다.

노후주택지가 광범하면 건설사들은 차근차근 나눠 수주해야 돈을 벌 수있습니다.

괜찮은 지역의 재개발 아파트는 상승 침체기를 막론하고 완전 분양할 수있기 때문입니다.

구체적으로 마포를 예로 들어 설명하겠습니다.

이 곳은 삼성이 주로 수주했습니다.

삼성의 전략이라는 것은 조합과 조합원에게 일정한 이익을 돌아가게 해 '삼성이 지으니까 수익이 돌아오네'하는 반응을 유도함으로써 인근의 다른 곳도 수주하게 하는 것입니다.물론 자신들도 수주함으로써 이미지 제고도 하고 일감을 끊임없이 확보할 수있는 장점이 있습니다.

아시다 시피 신도시 개발은 공개입찰을 하기 때문에 대기업이 독점할 수 없습니다.따라서 도심의 요지 재개발은 마르지 않는 수익의 원천이라고 할 수있습니다.

2001년쯤 분양한 용강 삼성의 30평대 일반 분양가가 2억대 중반이었습니다.조합원 분양가는 이보다 3-4천 정도 싼 대신 로열층을 분양받게 됩니다.당시 마포 30평대 일반 아파트 가격은 2억7천에서 3억2천 정도했을 것입니다.

이 때 책정하는 가격은 굉장히 보수적으로 책정합니다.침체기가 와도 더 이상 떨어지지 않게 말입니다.그래야 다음 수주에 영향이 없기 때문이죠.

이 아파트가 입주하던 2003년초 30평대는 4억초반에 형성됐습니다.2002년쯤 삼성은 공덕 3차를 분양했습니다.30평대 분양가가 2억대 후반이었습니다. 이 아파트가 입주할 무렵인 2003년말 30평형 시가는 4억대 중반에서 후반으로 치솟습니다.용강 삼성도 마찬가지 가격을 형성하죠.

이런 식으로 계속 분양가를 조금씩 높여서 계단식 상승을 유도합니다.마포는 계단식 상승이 유효하다는 것이 이런 의미입니다.

눈치 빠른 분은 눈치 챘겠지만,저 때만 해도 마포는 분당이나 평촌보다 훨씬 비싼 가격이었습니다.

삼성의 수주에 독주를 걸기 위해 다른 1군 업체가 파격적 분양가를 내세웁니다.

그 것이 2001년에 분양된 염리동 자이입니다.재개발이 아니라 재건축이지만 삼성의 수주 독차지를 깨기 위해 당시로서는 파격적인 평당 1000만원을 내걸었습니다.

이 아파트가 입주하던 2004년초 드디어 가격이 한 단계 레벨업 됩니다.당시 준공후 30평대 시세가 5억을 돌파하게 됩니다.

그러면 신규 분양하는 아파트는 그 가격에 맞춰 분양합니다.2004년말 쌍용이 평당 1500만원을 내세워 31평 4억5천,43평 7억(6억9천이니 7억과 다름없음) 완전 분양에 성공하게 됩니다.

그렇다면 그 때부터는 평당 1500이 시세가 됩니다.제가 지난해 말 마포 40평대를 무조건 사라고 한 것도 그런 이유입니다.

이후 2005년 겨우 3개동 200여세대에 불과한 이수 아파트도 평당 1500에 내놓읍니다.역시 완전 분양입니다.그렇다면 이변이 없는한 다음에 분양할 건설사들은 평당 1500이상에서 분양하게 됩니다.이렇게 분양이 성공하면 기존 아파트는 바로 혹은 일정 시차를 두고 그 시세를 따라 갑니다.

일부에서는 그럴 경우 재개발 지분을 사는 게 이득이 아니냐고 반문할 수있을 것입니다.결코 아닙니다.

2001년 용강 삼성 분양당시 30평대 일반 분양분(제 기억에 1,2층만 이었을 것입니다)이 평당 700이었고 조합원은 600이었습니다.

2002년 공덕 3차 삼성 분양당시 일반은 평당 850정도,조합은 750정도 였습니다.

2003년에는 조합원이 평당 900이었으며 일반은 1100정도였습니다.

이런 식으로 나가다가 조합원과 일반의 갭이 벌어지게 되면 조합원에게는 거의 전부 30평을 분양하고 20,40평 분양으로 조합과 건설사가 이득을 챙기게 됩니다.여기에서 20평대는 아주 지분이 적은 사람,40평대는 대지 지분이 50-60평인 거대 지주입니다.나머지를 30평대로 돌려 아예 조합원과 일반 분양가의 괴리 자체를 없애 버리지요.

즉 30평대를 분양안하는 것입니다.지난해 분양한 공덕동 이수가 이런 전술을 썼습니다.

앞으로 분양은 힘듭니다.부동산 광풍에 접어들며 쪼개기가 많았기 때문이죠.

마포 일대 모든 곳이 분양 가능세대수가 1000세대라면,조합원수는 거의 800-900세대입니다.

이같은 사정을 알게된 정부와 서울시가 용적률 상향 등을 앞세워 재정비 촉진법인가 뭔가 해준다는 것입니다.

이렇게 해주더라도 늘어나는 세대가 많지 않습니다.따라서 건설사는 재개발 규정을 바꿔 40평대를 40%까지 개발하게 허가해주더라도 수익을 위해 20평대를 대거 분양할 것입니다.

늘어난 용적률만큼 40평대를 많이 지으면 조합원과 일반 분양가의 차가 또 뜨거운 감자로 떠오르기 때문입니 다.당연히 30평대 위주로 짓겠죠.그래서 40평대는 매수하라고 한 것입니다.

재개발은 항상 주변 시세를 따라 분양합니다.마포가 평당 1500만원을 넘기게 됨에 따라 다음 분양에서는 이보다 높을 것입니다.

조합원도 용적율을 늘려준다해도 감평액이나 비례율이 대폭 늘어나기 힘들기 때문에 평당 1200-1400은 각오해야 하는 것입니다.

제게 문의 주신 분중에서 어느 부동산에 갔더니 조합원은 평당 900이하에서 분양한다고 하더라라고 말씀 하셧는데 그 것은 과거 이야기입니다.

최소한 1100에서 시작할 것입니다.감평가가 지나치게 낮으면 1000대에서 분양할 수도 있게 되겠죠.

이런 계산법을 적용하면 쪼개기가 극성을 부린 아현동은 30평대 기준으로 6억 내외라는 결론입니다.금융및 기회비용 합하면 7억이겠죠.

강세가 지속되면 조만간 평당 2000짜리가 나올 것입니다.

건설회사들은 한 지역의 재개발이 씨가 마를때까지 이런 전략을 쓰는 것입니다.

따라서 건설회사로서는 자신들이 찜해 놓은 곳의 급격한 분양가 상승을 바라지 않습니다.

재개발이 거의 완성되고 집 지을 땅이 없을 때에야 분양가를 세게 할 것입니다.문제는 이런 재개발 방식이 난개발을 할 수도 있다는 데 잇습니다.난개발을 방지하고 자신들의 이미지 제고를 위해 삼성 등 일부 건설사는 1차,2차,3차 이런 식으로 재개발을 추진하기도 하죠.

하지만 신도시같은 재개발은 어렵겠지요.

정부에서 이번에 추진하는 재정비 촉진법이 이런 난개발을 방지하자는 것이죠.

이는 마포뿐 아니라 재개발을 추진중인 강서구나 강북구 성북구 모두 마찬가지이치입니다.

다만 마포가 그중 비싼 편인 것은 비싸게 분양해도 완전 분양에 성공하기 때문이죠.부동산에 관심을 갖게된 90년대 중반 이래 한두동 100여가구 짜리 외에는 마포에서 미분양난 것 못 보았습니다.

완전 분양에 성공한 다는 것은 수요가 있다는 의미입니다.

수요가 확보되지 않으면 건설사에서 고분양가 때릴 수없습니다.

같은 재개발이라도 강북구나 성북구는 저런 전략을 잘 안쓰고 한꺼번에 대단위로 해서 타운을 만드는 경향이 있습니다.


시간이 없어 다음에...

다음에는 강남과 신도시의 가격구조에 대해 섦명하도록 하겟습니다.


*이 사람은 다음에 밤섬 자이 분양가가 얼마일지 잘 보라고 합디다.

그게 바로미터가 될 것이라고 해요.