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의미있는 말씀입니다 정확히 보셨습니다

아파트는 그 가치로 볼때 그것도 택지개발 지구에서는 님께서 말씀하신 그런 차별화 경향이 뚜렸한게 사실입니다 보다 쉽게 말한다면 잘났던 못났던 앞에서 끌고 뒤에서 밀고의 시세 배렵은 길게 가 봐야 짧게는 6년 길게는 8년 정도죠 이런 현상은 몇가이 유추 해석에서 볼수 있습니다

1. 주거환경 발전과 더불어 학군의 고급화와 발전의 차별화로 기인됩니다 수원에 모든 고등학교를 다 비교할수는 없지만 정자지구에 장안고교의 경우 창립된지 5년도 않되서 일류대라고 말하는 서울대 2명 연,고대의 진학율을 보며 학군이 점점 좋아지는구나 했습니다 물론 학군하면 정자동 수성고 23명,우만동 창연의 서울대 21명 효원고 21명 여기에 연고대등 전기대 진학율은 과거의 다섯 손가락에 꼽을 정도의 진학율에서 크게 진보한 양상이지요 어찌보면 고교 평준화의 큰 덕일지도 모릅니다 이는 서울의 명문고 그리고 명문 강남권 고교의 수준이라고 봐도 그리 틀린말은 아닐겁니다

2. 차별화에는 투자가치 있는 택지의 고갈에서 희귀성의 차별화가 중고 아파트 단지에선 진행된다라는 사실입니다 강남의 타지역과 차별화 장세는 이런 희귀성과 높은 고급인프라 그리고 제일 중요한 부자 마인드 커뮤니티라고 봅니다 즉 자기들만의 프라이버쉬라고 볼수도 있는 것이겠죠 제가 알고 있는 지인께서 사업상 강남에서 송파로 가면서 눈물을 훔치며 걱정하는걸 보았습니다 그렇다고 송파가 강남 만 못하다라는 건 아니구요 이렇듯 지역적으로 연결되어진 커뮤니티는 헐값에 동네 취급하지도 그리하게 놔 두지도 않는게 묘한 지역 정세이기도 합니다 제가 가끔 이곳에 글을 올리는 이유도 이건 수원의 위상에 말도 않되는 아전인수격 마인드를 갖고 계신 일부 펌을 목적으로한 몰지각한 부동산 애호가들 때문에 쓴소리도 씀니다만 내지역 내얼굴에 침뱃는 일은 삼가해야 되지 않겠냐에서 글을 쓰곤 합니다

이렇듯 이미 땅을 써버려 고갈된 지구에서는 보다 편리하고 학군 좋은 곳으로 그리고 접근하기 좋은 곳으로 전망성보다 편리성 위주로의 실수요자가 몰려 차별화 되는건 자명한 일이 될것입니다 평촌의 향촌 초원 마을이 그렇듯이...

3. 가수요자의 온상은 아마 소액투자자의 입장에서 많이 진행되였을 겁니다 하지만 시세는 움직이는 변화무쌍한 것이고 이러한 흐름을 타는 투자는 항상 있게 마련입니다 하지만 규제책으로 이런 흐름을 많이 막아놨기에 그리 녹록하진 않을 겁니다 즉 실거래 시행에 앞서 기준시가의 상향 실거래가에 근접 시켰다라는 겁니다 이건 올 12월경에 부동산 중계법의 발효가 될텐데 지금의 시장은 그 과도기적인 입장에 있다라는데 사실 틈새라면 틈새가 있을수도 있다라고 봅니다

또 있지요 바로 1가구 3주택 중과세와 향후 있을수 있는 1가구1주택 비과세가 없어질수도 있다라는데 소액투자의 매릿트를 없새는 효과를 규제차원의 정부는 볼수 있을 겁니다 하지만 기왕의 기회를 주는건 법치 국가의 사유재산권 인정과 기득권에서는 예외가 될수 있음이 지금까지의 관행이 되였습니다 그러기에 이미 끝이다라고 보는건 성급한 판단입니다

3. 수요층 축에 있어서는 과거 1년전만해도 수원 부동산 시장의 큰 획이 생활권 분리 즉 1번 국도를 깃점으로 이루워젔던 양상이 점차 허물어 진다고 저도 느낌니다 이는 복잡한 시내를 관통하는 경수 산업도로의 역활이였는데 최근 남부지역의 동서로 연결되는 고속화 도로가 예정되어진 점을 볼때 첨차 동일 생활권으로 탈할 가능성도 있습니다

하지만 반대적인 입장도 있는데 그게 바로 구운사거리 상행선 시외버스 터미날입니다 하행선은 권선시외터미날이 그 역활이 될것이기에 과거의 생활권 분리가 또 진행될 공산이 크다라는 겁니다 이점은 곧 입점할 터미날이기에 관심을 놓아선 곤란할 겁니다

4. 마지막으로 정자천천지구와 금호지구의 시세차가 아직 좁혀지지 않고 있다라는 것에는 같은 느낌으로 저도 봅니다 이는 실수요자의 편리성에 따른 일시적인 현상이라고 전 보고 있습니다 전 개인적으로 서수원권의 최대 상권은 구운사거리 상권이라고 봅니다 지금은 모텔만 들어가 있지만 어느 지역의 상권이 다 그랬듯이 개발의 선두엔 꼭 모텔의 점령이 그 해답일겁니다 이리 진행될때 금호동은 새아파트 위주로 그 편리성 개선으로 새로운 시세 분출이 진행될겁니다 물론 년식에 차별화로 진행되겠죠...

너무 노골적인 표현을 했습니다 지금까지 제 소견이구요 절대적인 예측은 절대 아닙니다 그러니 맹신할 이유도 필요도 없는 것이겠죠 그저 참고만 하시면 되겠습니다

끝으로 축이야기 좀더 합니다

강남 송파 서초의 재건축 시장은 엄청난 파괴력을 갖고 있습니다 지금까지의 아파트 개념을 송두리채 바꿀내용의 주거타운으로 변화될 겁니다 여기에 과천이 그렇것이고 의왕에 포일주공 대우사옥 산본에 구주종 수원에 천천 화서주공, 안산의 재건축 시장이 핵 폭발의 후폭풍으로 서수원 시장을 범람할 공산이 크다는걸 조심스럽게 예측해 봅니다

참고 바랍니다