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매매가격에 있어 목동은 더 이상 학군 프리미엄 지역이 아닙니다.

학군 프리미엄은 매매값 보다는 전세가격에 더 큰 영향을 미치고 있습니다.

매매가격에 있어서는 이미 재건축 프리미엄 지역으로 바뀐지 오랩니다.

매매가격의 패턴을 조그만 봐도 금방 알 수 있는 사실입니다.


목동의 재건축이 향후 최대용적율인 300%를 다 받기는 쉽지 않을 것입니다.

계획 용적율이란게 있기때문에 대략 260% 정도 받을 가능성이 더 많다고 보여집니다.

120~130%대인 현 용적율을 감안하면 260% 용적율도 2배가 되겠지요..

용적율이 두배가 되어도 기존 평수가 다 커지는 방향으로 재건축이 이루어지기 때문에 인구가 2배가 된다는 얘기는 넌센스 오브 넌센스구여..

몇 가구가 더 늘어날지는 순전히 기존 평수를 얼마큼 늘이고 분담금을 얼마로 하고 등등의 세부적 조건이 나와야 알 수 있는 것입니다.


세계 어느나라든 도심 개발은 고밀도 개발이 주류입니다. 그럴수 밖에 없는게

당연한거지요..도심지역 인구는 늘어나고 땅은 좁으니 당연히 위로 쭉쭉 올릴 수 밖에 없는 것입니다.

향후에도 지속적으로 서울 인구가 늘어나고 상업시설이 계속 들어서고 한다면

어쩔수 없이 고밀도로 도심계획을 세울 수 밖에 없는 노릇입니다.


개인적으로 부산에서 잠깐 있으면서 용적율 700%(최고층수 38층)짜리 아파트에서

살아본 적이 있습니다. 좀 깝깝합니다..물론 예상은 했지만..

삶의 쾌적성 측면에서는 당연히 저밀도가 좋습니다. 두말하면 잔소리요 세말하면 입이 아프죠..

다만 재건축이란 것의 본질이 헌집 줄께 새집다오의 단순한 문제가 아니기 때문에

어느정도의 밀도로 재건축을 하느냐는 순전히 사업성이냐 쾌적함이냐의 양 축에서 절묘한 접점을 찾는 어려운 과제입니다.

현재로서 어느쪽으로 가야한다고 외칠 수도 없는 부분입니다.


그런데 어째튼 이러한 복잡하고 어려운 문제점을 다 뒤로 하고서도

목동 아파트는 서울시내 중층 아파트중 최고의 내재가치를 가지고 있다는 점에서

그리고 목동아파트가 수익성이 없으면 서울 시내 어느 아파트도 재건축 수익성을 담보하기 어렵다고 감히 말할 수 있을 정도의 조건을 가지고 있는게 사실입니다.

그렇기 때문에 많은 분들이 열광하는 것이겠죠..

그렇다고 내돈 한푼 안내고 집이 두배로 커진다는 둥의 망언으로 사람을

현혹시킬 필요는 없습니다.

시장(market)이 그렇게 아둔하지 않기 때문에 보물은 가만히 둬도

스스로 빛나고 시장은 그것을 찾아낼 수 있습니다.