먼저 얼마전에 부동산 버블 지수를 근거로 양천구 목동이 가장 거품이
심하다는 결론을 내린 기사때문에 논란이 있었는데
아래 기사를 보니 흥미로운 내용이 있더군요...
참고하십시요.
머니투데이 최정환 기자]2006년 상반기 부동산 업계의 ‘말’을 하나 선정한다면 ‘버블 세븐’이란 단어가 될 것이다. 부동산 정책을 책임지는 정부의 고위 당국자들이 이구동성으로 ‘버블 세븐’을 지난 2개월간 언급을 했는데 아직 버블이 꺼진 것 같지 않다. 하긴 향후 수년간 버블이 꺼지는 초기 단계일는지 아무도 모른다. 그러기 때문에 지금 정부 당국자들의 발언이 아직 실언이라고 할 수는 없다.
버블 세븐이 연일 신문 지상을 장식하자 여러 말들이 쏟아져 나왔다. ‘럭키 세븐’, ‘럭키 에잇 ( 8 )’, ‘추가 버블 세븐’ 등이다. 공교롭게도 버블 세븐이라는 말은 행운의 숫자 ‘7’ 이다. 버블 세븐 지역은 그 지역이 미리 자리 잡은 사람들에게는 행운의 숫자 ‘7’ 이다. 버블 파이브 정도라고 했어도 그런 연상은 하지 않았을 텐데 …
그러나 버블 세븐이 마치 부동산 시세 제공 회사에서 호가 위주로 시세를 올려 놓았다고 몰매 맞는 것이 억울해서인지 한 부동산 정보 업체가 과거 시세를 분석하여 좀 더 팩트 ( fact ) 에 근거한 버블 지수를 내어 놓았다.
이 분석 자료 결과 상대적으로 분당이나 용인의 버블 지수가 낮고 목동이나 평촌이 버블 지수가 높다는 분석을 내놓았다. 즉 용인의 아파트 값은 오를 만 했다는 것이다.
참고로 각 버블 지역 별 현재 시세 대비 경기 회복기 평당가 비율은 평촌의 경우 1.28로 전국 아파트 거품 가격지수 1.17 보다 높은 것으로 나타났다. 구체적으로는 분당의 경우 1.37, 강남구 1.36, 서초구 1.31, 송파구 1.29, 목동 1.56, 평촌 1.39 등으로 나타났다.
언뜻 버블 지수로만 보면 현재 목동의 버블이 제일 높고 용인이 제일 낮은 것으로 나타나 있다.
그러나 이는 단순 경기 순환상 호황기, 경기 후퇴기, 불황기, 경기 회복기 등 네 부분으로 나누어서 평균값을 구한 다음 현재 시세와 비교한 표일 뿐 미래 가치가 있는 절대적인 아파트 구매 자료로서 활용하기에는 정부 정책 당국자들의 발언 만큼 위험하기까지 하다.
참고로 이 정보 회사는 이와 비슷한 분석 자료를 1998년 9월 28일자 '아파트 거품도를 말한다' 라는 특집 기사로 내 보낸 적이 있다. IMF 상황인 98년도에도 아파트가 폭락한 시점에서 '거품도를 말한다' 라는 기사가 있었으니 지난 8년간 아파트 가격이 오른 것은 보면 격세지감이 아닐 수 없다.
당시 분석에서는 88년부터 98년까지 10년간의 물가 상승률, 통화량 증가, 금리 움직임 등을 고려하지 않았다는 전제를 달기는 했고 더 큰 변수인 미래 변동은 전혀 예측을 하지 않았다.
그럼 잠시 당시 자료를 통해 이번 자료를 분석해 보기로 하자. 당시에 분석한 지역은 강남 서초 강동 노원 양천구 등 5개 지역이다. 그런데 재미있는 것은 대부분의 지역은 좀 더 기다렸다가 사는 지역으로 분류를 해 놓았는데 노원구의 아파트들은 “ 노원구 아파트 값의 거품도는 “제로” ‘지금 사도 후회 안한다’ 라는 제목으로 뽑았던 것이다.
이는 노원구 아파트들이 당시 불황기 평균가 보다 낮은 수준이며 경기 회복기의 평균가보다도 낮은 수치를 기록했기 때문이다. 당시 이 분석만을 보고 노원구의 아파트를 산 사람은 그 밖의 아파트를 산 사람에 비해 상대적으로 엄청난 박탈감에 시달렸을 것이다.
그럼 지난 8년 간 물가 상승률만도 못 오른 서울의 많은 비 버블 지역은 당시 버블이었다는 말도 성립된다.
구체적으로 분석표를 보면 들여다 보면 더 재미 있는 사실 들을 발견할 수 있다. 강남구에서 제일 거품도가 많은 ( 아니 전체 분석 대상 아파트 중에서 가장 거품도가 높은 ) 것으로 나타난 아파트는 대치동 주공 고층 아파트 34평였다.
무려 거품도가 1.54로 나타나 주로 1.1-1.2 정도에 머문 타 아파트와 비교 조차 되지 않았다. 그런데 현재 이 아파트는 재건축으로 멸실되고 그 자리에 한국 최고가의 아파트로 등극한 동부 센트레빌 아파트로 신축되었다.
34평 입주자들이 60평대 아파트를 받을 수 있었으니 추가 분담금은 “푼 돈” 이었을 것이다. 무려 수십억원의 시세 차익을 안겨 주었기 때문이다. 현재 이 아파트 60평은 30억이 넘는다. 34평 보유자가 60평 아파트를 받았다면 추가 부담금을 유무를 떠나 IMF 98년 시세 대비 꼭 10배다.
비슷한 사례로 서초구에서 제일 거품도가 높은 아파트는 극동 아파트 였는데 거품도가 1.41로 나타났다. 물론 이 아파트 역시 재건축을 통해 서초구에서 가장 비싼 아파트의 하나로 다시 태어났다.
다시 생각해 보면 거품도가 높은 아파트일수록 투자 가치가 제일 높았던 것이다.
결론은 거품도가 제일 높은 아파트는 재건축 아파트였고 재건축을 통해 새 아파트로 탄생한 아파트라는 결론에 도달한다. 재건축이라는 호재로 지속적으로 오르고 새 아파트라는 호재로 지속적으로 오르는 만큼 최초 재건축 기대치가 없던 노후 아파트 당시의 거품 제로 시세부터라면 결국 투자 가치 수익률은 극대화 될 수 밖에 없다.
따라서 최근 목동의 거품도가 올 들어서 타 지역을 넘어선 것은 목동 아파트가 본격적으로 재건축의 기대감이 반영이 되기 시작한 것이 아니었을까 라는 추정도 가능하다.
최근 서울시 도시계획위원회가 압구정 아파트지구에 대한 개발기본계획변경안을 보류시키면서도 주민 합의에 의한 통합적 초고층 아파트 건립에 대해서는 허용하는 방향으로 의견을 모은 것으로 밝혀졌다는 뉴스가 있었다. 그럼 압구정동이야 말로 갖은 재건축 규제의 격랑 속에서도 강남 초고가의 아파트로 탄생하리라는 것은 거의 명약관화인 듯 하다. 현재 최고의 삼성동 아이 파크 아파트가 평당 6천 7백에 거래가 되었다고 하는 데 지난 20년간 강남 아파트의 지존의 지켜온 압구정동이 재건축을 하면 평당 1억이 갈 것이라는 항간의 이야기가 결코 근거 없는 이야기가 아닌 듯 하다.
정말 거품이 더 낄 것인지 아니면 거품이 가라 꺼질 것인지 10년 후가 기다려 진다.
최정환기자
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등록일 2006/06/14 | 조회 565 
펌글 감사합니다.
뚝섬에 특별한점도 있지만...
펌글 감사합니다.
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