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3 · 30대책 초기 약발 8 · 31보다 못해‥강남 일반아파트·재건축 입주권 오히려 강세

3뜰 부동산대책 발표 이후 재건축 아파트 가격은 내림세를 보이고 있지만 서울 강남권 일반 아파트값 상승세는 지속되고 있어 2003년 10뜩 대책과 작년 8뜱 대책에 비해 단기적인 '약발'이 떨어지는 것으로 나타났다.

특히 재건축 아파트 값은 10뜩 대책 및 8뜱 대책 때는 발표 이전부터 떨어졌던 데 반해 재건축 규제에 초점을 맞추고 있는 이번 3뜰 대책은 오래 전부터 예고됐던 것인 데도 발표가 나오기 직전까지 재건축 집값이 상승세를 나타내 시장이 정부의 잦은 부동산 대책에 내성을 갖게 됐다는 분석도 제기되고 있다.

○강남 집값 오름세 지속

10일 부동산정보업체인 부동산114에 따르면 3뜰대책 발표 이후 1주일간 강남구 아파트(일반 및 재건축 포함) 값은 0.54% 오른 것으로 조사됐다.

10뜩대책 발표 후 1주일 동안 이 지역 집값이 0.23%,8뜱대책 때는 같은 기간 0.28% 떨어졌던 것에 비하면 상승세가 두드러진다.

서초구는 3뜰대책 발표가 나온 후 1주일간 0.64%나 올라 하락세를 나타냈던 10뜩대책(-0.25%) 및 8뜱대책(-0.15%) 때와 대조를 이루고 있다.

송파구 역시 같은 기간 0.44% 상승해 집값을 떨어뜨렸던 10뜩 및 8뜱 대책에 비해 효과가 적은 것으로 분석됐다.

반면 상승세가 이어지던 재건축 아파트 값은 하락세로 돌아섰다.

3뜰대책 발표 이전 13억원까지 호가가 치솟았던 개포주공 1단지 17평형은 12억원으로 떨어졌고 강동구 둔촌주공 1단지 18평형도 매매가가 6억원 선으로 종전보다 2000만원 정도 내렸다.

하지만 3뜰대책 발표 1주일간 강동구 둔촌주공 2단지 25평형은 오히려 가격이 오르고 송파구 가락시영 1차단지 일부 평형은 매매가 변동이 없는 것으로 조사돼 거의 모든 재건축 단지가 5000만~1억원 정도 호가가 떨어졌던 10뜩대책 및 8뜱대책 직후에 비해 효과가 적은 것으로 나타났다.

○재건축 입주권 가격은 '풍선 효과'로 쑥쑥


특히 이미 사업 인가를 받아 공사 중이어서 개발이익 환수 대상이 아닌 기존 재건축 아파트의 입주권 가격은 '풍선 효과'로 도리어 상승세를 보이고 있다.

강남구 도곡1차 아이파크 48평형은 1주일 동안 최고 8500만원까지 올라 12억~13억원을 호가하고 있다.

서초동 롯데캐슬클래식도 같은 기간 최고 1억5000만원까지 호가가 뛰어 45평형은 15억~17억원 선,58평형은 16억5000만~19억원 선에 매물이 나와 있다.

잠실공인 1~4단지 입주권을 거래하는 송파구 잠실동 두꺼비공인 박성규 사장은 "은행대출 승계가 되지 않아 실제 매수세는 거의 없는 상태이지만 매도자들이 오히려 재건축 규제에 대한 반사 이익을 기대해 가격을 낮추려는 사람은 찾아 보기 어렵다"고 전했다.

이는 8뜱 대책이 발표됐을 당시 잠실 주공2단지 입주권 가격이 평형별로 1000만~2000만원가량 떨어지는 등 재건축 아파트 입주권 매매가격이 1주일 동안 평균 0.4% 하락했던 것과는 대조되는 결과다.

○잦은 규제책에 시장 내성 생겨

전문가들은 이 같은 현상에 대해 3뜰 대책이 재건축 아파트만을 타깃으로 한 데 따라 강남권 전체 주택시장 안정에는 기여하지 못하고 있음을 보여주는 것으로 풀이하고 있다.

특히 정부가 잇따라 고강도 규제책을 내놓으면서 시장 내성도 강해져 당초 목표했던 정책 방향이 다르게 읽혀져 빗나가고 있다는 분석도 나오고 있다.

내외주건 김신조 사장은 "규제 강화는 중·장기적으로 강남권에 대한 공급 축소로 연결된다는 인식이 강해져 '언젠가는 정부가 손을 들어 재건축을 허용할 수밖에 없을 것'으로 확대 해석되고 있다"고 지적했다.

그는 "앞으로 추가 규제가 나올수록 재건축 아파트값 하락률이 둔감되는 현상이 초래될 가능성이 높다"고 전망했다.