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8.31 후속조치의 일환으로 지난 30일 새로운 대책 하나가 또나왔읍니다

금번 대책의 주요내용은 8.31대책이후 잠잠하던 강남권 집값이 다시 상승세로 돌아서자 이러한 불안요인을 제거하기위한 강남권 재건축 대상 주택 규제와
강남권및 기타지역의 6억이상 주택의 수요억제 정책인 대출 규제 라할것입니다

이러한 정부의 대책을 바라보며 전 근본적인 처방이아닌 임시방편의 눈가림식 대책이 아닌지 하는 생각을 합니다

최근의 강남권 집값 불안요인에대하여 다시 생각해보았읍니다
지난 8.31 이후 정부의 의도 에 반하여 가격이오른이유는 수요대비 공급부족이 절대적 이유라고 생각합니다
강남권의 공급부족과 수요 에대하여 정부 정책 담당자는 8.31 대책의 효과가 06년 하반기이후부터 가시화 될것이기에 그때까지 수요자에게 체감지되지않음 때문이라고 합니다
하반기이후 많은 물량이 매물로 나올것이고 수요역시 줄어들것이라고 예상하고 있읍니다
정부 담당자 말의 진실성여부는 그때가되면 알수있을것이지만 전 개인적으로 신뢰하지않습니다

현강남권의 매물부족으로인한 공급 부족 원인을 생각해보았읍니다
지난 2003년10.29 대책의 일환인 세금 정책이 그원인의 하나가아닌가 생각합니다
10.29 대책은 1주택 소유자라해도 2년 거주 3년 보유 년한을 채우지 않을 경우 양도세 비과세 혜택을 받지 못하며 또한 다주택자의경우 과거보다 많은 양도세가 부과토록하는것이 주요 내용이었읍니다

이런한 10.29대책은 이후 2년의 시간이 흐르며 상승률이높은 지역의 선호주택을 제외한 주택의 매도를 유발하여 비인기지역의 집값은 오르지 않는 약세시장을 유발하였고 반대로 그간상승률이 높은지역의 주택으로 수요를 증대시켰고 이미 보유한 소유자역시 거주및 보유 요건을 충족 후 비과세 매도하기 위한 어쩔수없는 장기 보유자가 되는 상황이 연출되고 있읍니다
강남권의 주택 보유자중 1가구 1주택 소유자 비중은 다른 지역에비해 적을것으로 필자는 생각합니다
기존 다주택 소유자의 많은분들이 비강남권의 작은 주택은 매도하고 강남권 중대형 1주택 보유로 세금정책을 피해가려 하고있읍니다
정부담당자는 보유세정책이 체감되는시기가되면 많은 가수요 투기목적의 소유자들이 매도세로 돌아갈것이라 생각하고있읍니다
과연그럴지 의문스럽습니다
과거의주택 가격 역사는 세금, 금리,수요및 공급부족 등의 가격 반영요인 발생시
대부분 가격상승이라는 요인으로 반영되어왔읍니다
또한 강남권 보유자의 대부분은 현 보유세 정책의 세금 부담감을 정부의 생각보다 적게 체감하고있다고 필자는 생각합니다
다시말해 강남권 거주자의 대부분은 정부세금정도는 충분히 소화할 할것이며
보유세 부담에 따른 매도 물량은 적을 것이라 생각합니다

또한 과거2000년이전의 강남권주택시장은 강남지역주민에의한 수요와 공급시장이었다면2000년이후부터 최근의 강남권주택 시장은 전국적인 수요시장이 된듯 합니다
과거와달리 지역간 간격을좁힌 편리한 교통, 자녀의 학업, 장기적투자목적, 이러한 여러이유로 강남권 주택 수요는 강남 주민만의 일이아닌 전국적인 수요 시장으로 떠올랐읍니다
최근의 강남권 집값 불안요인은 이러한 여러 상황의 연속적 종합적 현상이라 생각합니다
이러한 문제점 해결책은 현제와같은 실소유 실거주 정책을 지속해나가며
공급을 확대해야 할것으로 생각합니다
실소유 실거주정책을 통한 가수요 투가수요를 차단하는한편 양질의 강남내 주택 공급을통한 수요 충족을 통한 매물 부족으로인한 가격상승을 억제 해야 할것입니다

정부는 이러한 문제점 해결을위해 택지개발 방식의 공급정책을 펴고 있읍니다
판교와 송파미니신도시등이 그것입니다
지금 판교 청약이 시작되었읍니다
전국민의 투기장이라는 오명을 가진 판교가 과연 강남집값을 안정시키고 있읍니까?
오히려 판교 분양가격이 발표된이후 판교 주변의 주택 가격만 상승하였고 이는다시 강남권으로 피드백 되었읍니다
2009년이후의 송파미니신도시는 어찌 될지 자못 기대됩니다

정부의 강남권 주택공급정책이 현제와같이 일률적으로 비강남지역 택지개발 방식을고수한다면 제2 제3의 판교만 생산할지도 모릅니다

진정한 대책은 수요자가 원하는지역에 합리적으로 공급하는 정책일것입니다
현 강남권 재건축의 현실화 합리화입니다
강남외부에 위치하였으나 강남보다 양질의 주택 공급(택지개발방식)과 강남내부의 주택 공급정책이(재건축 현실화를 통한 공급확대) 병행된다면 향후 일정시기이후 강남 집값은 사회적 문제가 되지않을것이라 생각합니다

정부는 3.30 대책을 통해 재건축 개발이익환수를 통하여 강남권 재건축 현실화
하겠다고 발표하였읍니다
다음은 3.30 대책의 주요내용입니다

## 3.30 대책 주요내용
1.서민주거복지 증진
.도심내 다가구주택 매입 임대용 다가구주택 화보(공급)
.영세민 전세자금 대출
.아파트 분양가 인하 방안 추진

2 재건축 제도 합리화를 통한 개발이익을 최대 50% 환수
. 재건축 사업 관련 부조리 척결
.재건축 안전진단 객관성및 신뢰성 확보
.재건축 개발 이익환수
- 준공시점과 착수시점(추진위원회 승인일)의 집값의 차액에서 개발비용과
정상집값상승률을 공제하여 산정한 개발이익의 일정비율에 해당하는 부담금을 조합에 부과한다.
- 부담률은 개발이익의 규모를 기준으로 누진하여 0～50%로 정할 예정이다

◈ 개발부담금 = 〔종료시점 주택가격- (착수시점 주택가격 +
개발비용 + 정상 집값상승분)] × 부담률

ㅇ 종료시점 : 준공시점

ㅇ 착수시점 : 최초의 재건축 추진위원회 승인일
* 舊 주택건설촉진법 등에 의한 재건축사업은 조합설립인가일 기준

ㅇ 착수 및 준공시점 주택가격 : 주택공시가격(기준시가)

ㅇ 정상집값 상승분 : 구별 집값상승률(통계청승인 국민은행통계) 이용
* 구별 통계가 없는 ‘02.12월 이전은 기준시가상승률 등 이용 산정

ㅇ 개발비용
- ‘도시및주거환경정비법’상 ‘재건축임대주택’ 대지지분 감소 상당액
- 기반시설부담금, 광역교통시설부담금 등 기 납부한 부담금
- 당해 사업에 소요된 건축․분양비용 및 제세공과금 등

ㅇ 부담률 : ‘조합원당’ 평균 개발이익을 기준, 누진율(0～50%) 부과

◈ 부과지역 : 전국
* 그러나, 개발이익 규모에 따른 누진율이 적용되므로 서울 강북,
수도권 외곽, 지방 등의 실제 부담은 미미하거나 없을 것으로 예상

◈ 부과대상자 : 조합에게 부과하되, 조합이 해산된 경우 관리처분계획에 있는 내용에 따라 해산당시의 조합원에게 부과

◈ 부과시점 : 준공시점 (분납 및 물납 허용)
* 매도시점에서 양도세 부과시 재건축 부담금을 필요경비로 공제

◈ 징수금 활용 : 국가와 지방자치단체가 일정비율로 배분하여 서민주택건설, 도시재정비사업 등에 활용

◈ 부담금 부과대상 단지 : 관리처분계획 인가신청 이전단계 사업장

* 착수～종료시점까지의 全 사업기간에 대해 산정하되, 법 시행일을 기준으로 안분하여 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과

3.지속적인 주택공급
4.주택거래신고제 내실화
5.균형발전촉진지구를 통한 수요분산

6억이상의 주택 구입시 구입자의 다른 대출 내역과 연간 수입을 근거로 대출금액을
제한 한다는 내용이 주요 골자입니다


위 내용을본 재건축 소유자라면 누구라도 재건축을 통한 이득의 상당부분이 세금으로 환수될것이라 생각할것입니다
다시말해 대다수 재건축 단지는 사업보류혹은 포기하고 재건축이 아닌 리모델링등으로 전환할지도 모릅니다
또는 일부는 정책이 바뀌거나 위헌소송등을 통한 해결방안을 모색할것입니다

다시말해 강남권 주택 공급의 주요 공급원인 재건축이 상당기간 지연됨으로인해
향후 강남권 주택 가격은 더오를지도 모릅니다
이미 이러한 3.30 규제를 피해갈 재건축 단지의 가격상승은 더 가파라질것이고 이는 다른 강남권 주택으로 피드 백 될것입니다
이러한 우려를 고려하여 정부는 6억이상의주택 매입시 기존대출 과 매수자의
수입에따라 대출금을 제한토록 한다고 하였읍니다
이러한 조치는 분명 강남권 매수대기자에겐 걸림돌이될것입니다
이러한 대출 규제정책은 분명 매입금액 소명이라는 자금출처조사와 병행될것은 자명한일입니다
대출 금액 제한은 분명일정시간 강남권 가격안정에 도움이 될것입니다
그러나 강남권의 주택시장이 합법적인 출처의 자금동원이가능한 일부 계층을위한 그들만의 리그가 되지는 않을까 하는우려가 기우일까요?

또한 현3.30 재건축 개발이익환수 대책은 기존의 재개발 주택 소유자 모두를 선량한 서민 이아닌 투기꾼으로 보고있지않나 의심스럽습니다
어렵게 마련한 돈으로 작은 서민아파트를 매입한 중년의 30~40대의 부부
10여전에 매입하여 좁은집에서 두아이와 혹은 늙은노모와 함께 생활하는중,장년의부부
신혼에 분양받아 아이가 장성하도록 거주해오다 이제 노후를대비하는 노부부
정부 정책 담당자는 3.30대책을 입안하며 이러한 투기꾼이 아닌 서민의 입장에서 현정책을 고민하였는지 의심스럽습니다
투기적 목적의 소유자는 차제하고 실소유 위주의 재건축 소유자는 향후 개발이익환수에의해 세금이 부과된다면 과연 그 부과세금을 납부할 여력이 몇이나있을지 의심스럽습니다
원소유재건축 소유 서민은 현행 재건축시에도 많은분들이 추가부담금이 버거워 중도에 매도 하는경우가 적지않은 현실에서 향후의 개발이익 환수정책에따른 세금부담은 원천적으로 정든고향 정든 마을에서 떠나가도록 만드는 정책이될것입니다
이는 서민을 위한정책이아니라 세금 규제를 소화할 진정한 투기세 력에게만 기회를주는 정책이될것입니다

필자가 생각하는 현실적인 재건축 규제는주택 공급과 개발이익 환수모두 병행할수있는 방법의 모색입니다
다시말해 재건축이 가능하도록 일정비율의 용적률과 층고를 승인하여 재건축 조합원의 내집마련의 기회를주고 정부는 개발이익환수 물량정도의 용적률과 층고를 완화하여세금를 현물환수하여 서민 주거안정위한 주택으로 활용하는방법이 그하나일것입니다