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재건축아파트들은 문제의 가장 중요한 원인도 아니면서 규제에 약하다는 약점 하나로, 끈질기게 린치를 당하고 있습니다.

후분양제, 안전진단기준강화, 재건축 연한강화, 조합원지위양도금지, 임대주택 건립, 기반시설부담금, 층고제한, 용적율 불평등, 소형평형 의무비율 확대, 입주권 주택수 산입 등.. .

이번에는 개발부담금입니다. (기반시설 부담금은 없앤다고 했던가요 ??? 잘 모르겠음)

정말 대단합니다. 어떤 각도로 보더라도 헌법의 취지에 맞지 않을 것입니다.
과잉하다 못해 정치보복 수준이라 느껴집니다. 지금 재건축 투기꾼은 눈 씻고도 찾기 힘든 판에 말입니다. 큰 죄를 지었던 모양입니다.

건교부의 의견이, 미실현 이득에 과세는 합헌이다 대충 그런 주장입니다.
나머지는 누구나 인정하는 당위성을 현학적으로 자극적으로 묘사한 것에 불과하구요.

과거 헌재 결정 요지 중에서 유리한 부분만을 인용하네요. 아전인수. 토씨를 조금씩 바꾸기까지했네요. 국민들은 헷갈릴 것입니다.


원래, 미실현이익을 과세할 것인지 여부는 입법정책에 관한 사항이지만, 완벽하게 이익을 계측하는 것이 불가능하기 때문에 과세를 못하는 것이라고 합니다. 이번 정책도 시시콜콜히 따질 것이 많을 것이고, 극단적으로는 향후 가격하락에 대한 보상규정까지 고려해 넣어야만 합헌이 될 정도로 그 실행이 어려울 것입니다.

건교부는, 법학자들이 포괄적으로 “미실현 이익” 이라 하는 것, 이 표현에 대해서만 항변하려 하는 모양입니다.

건교부가 부동산 입법 전체를 다른 시각에서 봐주었으면 합니다.



이번의 개발부담금제는 어처구니 없는데,

정부는 재건축은 거주목적보다 투자대상으로서의 속성이 강하기 때문에 자꾸만 규제한다고 합니다. 그렇다면, 주거용으로 오랫동안 소유하고 있는 실수요자들이 피해를 입지 않도록 해야 하는 것 아닙니까. 만일 그들이 불이익을 당한다면, 투기꾼과 동일한 취급을 받는 것이니, 평등의 원칙에 위배되어 위헌입니다.

다른 부동산 시행사업에도 동일한 규제를 두지 않으니, 자의적인 입법이고, 평등원칙 위배입니다.

이경수님이 누차 지적하신대로 이익 계측의 객관성이 담보될 수 없을 것 같으므로 위헌 소지가 높을 것이고,
나중에 가격이 떨어지는 경우를 대비한 보충규정을 두지 않으면 위헌입니다.
일단 부담금 걷었는데 나중에 원본잠식이 일어날 가능성이 있으므로 위헌입니다.

중간에 털고 도망간 투기꾼 한테는 어떻게 부과할 것인지도 잘 모르겠고..

개발이익 산정의 기준시점을 소급하면, 나중에 산 사람들은 남의 세금을 대신 내게 될 것이니 위헌이고요, 헌법 13조2항 소급금지규정에 정면으로 반할 수 있고 (설마 이렇게까지 소급입법이야 하겠습니까만은..)

주변 집값상승률 기준으로 국민은행 시세를 이용한다는 얘기도 들리는 것 같던데요. 행정청이 세금을 매길 때, 특정 기업 (국민은행) 의 시세표에 의거하다니… 대통령령(시행령)에 국민은행 이라는 말이 들어간다면 ???

또한 이 제도의 바탕 위에서 유연한 행정집행이 가능하다면(?), 그것만으로도 위헌의 소지가 높습니다. 법률은 행정자의가 개입되어 불평등하게 집행되지 못하도록, 명확하게 규정되어야 함이 대원칙입니다. 법치행정이 바로 그것이지요.

지금까지의 규제만으로도 개발이익이 생기지 않으므로 부담금을 낼 것 같지도 않지만, 논의되는 제도가 참으로 황당합니다.

이익이 날 것을 전제로 입법하려는 것이라면, 다른 규제들은 없애겠다는 얘기이겠군요.
그렇게 금방 없애버릴 제도를, 헌법보다 바꾸기 어렵도록 입법한다고 했던 것은 거짓말이었나요 ? 한시법으로 규정한 것도 아니고 헌법보다 강하게 ???

어쨌든 모든 규제를 계속 유지하겠다는 의도가 아님은 자명한 것 같습니다.



종합부동산세는 존립의 근거가 무엇인가요 ?

종국적으로는 1% 를 부과하겠다는데, 1년 임대소득이 집값의 1% 쯤 되는 집들이 많으므로, 과도한 세율 때문에 곤란합니다. 일부의 집들이라도 이런 상황이 되면 위헌입니다. 양도세 예납이라는 주장은 못 들었던 것 같고..

본질이 재산세이니까 괜찮다고 우긴다면, 이제 지방자치단체와의 권한쟁의심판에서 못 이깁니다. 재산세를 정부가 걷는 나라가 혹시 있나요 ? (모르겠음)

은퇴한 사람이 도저히 종합부동산세를 낼 형편이 되지 못하여, 집을 팔고 고가주택 양도세 내고 작은 집으로 이사갈 수 밖에 없게 된다면, 지나친 세금이 개인의 행복추구권을 과도하게 침해하는 것이 되어 위헌입니다 (과잉금지의 위배). 또한, 그렇게 되면 재산권의 일부 몰수 효과가 되므로 자본주의 법률이 아닙니다. 사회주의 법률도 그렇지 않습니다.
주택은 행복을 추구하고 주거생활을 할 권리를 실현하는 장소인데, 젊은 시절 허리띠 졸라맨 보람을 몰수하 는 것입니다.

만약, 집을 팔려고 내놓아도 안 팔릴 때, 정부가 사주지 않으면 그 또한 위헌입니다.
정부가 사주지 못한다면 정부에게 집을 팔겠다고 선언한 시점부터는 종부세를 내지 않도록 해야 합니다.

또한 납부한 종부세액 전액을 양도소득공제 해주지 않는다면, 이중과세로 실질과세 원칙에 위배되므로 위헌입니다.
이러한 보충규정들 하나 두고 있지 않다면 위헌입니다. (혹시 보충규정이 있나요 ? 자세히 못 뜯어봤음)
세대별 합산도 평등위배로 수상쩍고…

국세청에서 운영의 묘를 발휘한다 해도 참 문제 많은 법률입니다.



재개발이익환수제 (임대주택) 은 어떤가요 ?

안전진단 등 법적요건이 구비되면 당연히 법에 따라 인허가를 해주어야 하는 것인데, 이것을 특혜로 보아서 개발이익을 환수한다는데, 다른 사업에서도 인허가 때 이런 의무를 부과 하는지 ?

일반분양사업에서는 임대주택 안 지어도 되고, 재건축 등에만 임대주택을 짓도록 한정했으니 자의적인 입법에 불과하고 평등의 원칙에 위배되므로 위헌.

재건축부지만 용적율이 높아진 것이 아니므로 평등 위배.

임대주택은 국가의 일반적 과제, 즉 국세징수하여 진행할 문제인데, 특정집단에게 부담시키는 것은 위헌. (학교용지부담금 위헌의 가장 큰 이유)

개발이익이 생기지 않는 경우에도, 무조건 임대주택을 지어야만 하는 문제.
임대주택 지음으로 인하여 손해가 난다면 보상은 어떻게 할 것인지..



다주택자 양도세 중과,

무조건 단일세율로 부과하므로 소득많은 납세자와 소득적은 납세자와의 평등을 저해하는 것이어서 조세형평성 때문에 위헌,
다주택자를 투기꾼으로 보고, 임대사업이라는 경제활동을, 따지지 않고 차별하므로 위헌이고 (과거, 헌재는 토지임대인을 근거없이 차별한다는 이유 등으로 토초세 헌법불합치 – 법 전체가 위헌이지만, 혼란이 일어날 수 있으므로 헌법불합치라고 하였음. – 요것이 위헌은 아니었다고 또 말꼬리를 잡는 사람들도 있더군요.)

임시주거수요 (전,월세) 에 대응하고 있는 사회적 역할을 무시한 반공익적 입법,

어떻게 해도 주택을 취득할 능력이 없는 저소득층이 있을 수 밖에 없는 현실에서, 국가가 하지 못하는 임대사업을 해주고 있는 다주택자들을 규제하는 모순. (참고. 임대사업자로서 양도세 중과 피하는 것은 현재 규정으로는 아무도 장담 못 함)

높은 양도세율이 때로는 원본까지 잠식할 수 있으므로 부당하고 (화폐가치 절하를 고려하면 손해나는 경우가 있음)

정부의 의도대로 100% 1가구 1주택 나라가 된다면, 아들 딸 결혼할 때 어디로 전세 내 보내야 하나요 ? 2주택자가 하나도 없을 테니 전세집도 없고, 매수할 집도 겠지요. 신규 분양사업 있을 때까지 노부모가 신혼부부를 데리고 살아야겠지요.

자가보급율을 높이는 것이 정책목표라면, 무주택자들에게 대출이라도 제대로 해줄 것이지…. 으이구… 아니면, 정부가 임대주택을 30% 쯤 지어서 사회봉사를 할 체계적인 준비를 하든지.


재개발, 재건축 입주권의 주택수 산입도,

일반분양권과의 형평성을 잃은 자의적인 기준에 불과하고… 주택수에 산입하면서 거주기간에는 산입해주지 않고 조합원 지위를 양도하지도 못하게 하고… 거 참 ~~~


후분양제를 하든지 말든지 이런 것을 정부가 규제하는 이유를 알 수 없습니다.
사업에 해꼬지 하는 정도의 의미인가요 ?
각 나라마다 나름대로의 사정이 있으니까, 후분양 또는 선분양으로 자연스럽게 정착이 된 것인데… 나름대로 다 이유가 있는 것인데.


이외에도 문제가 많기도 하고, 구체적으로 하나하나 따질 것도 많겠지만,



무엇보다도, 현실적인 파급효과가 중요할 것입니다.

이러한 정책들 탓에

주택공급은 줄어들고, 집값 잡겠다던 동네는 더 오르고, 국민들 감정은 더욱 악화되고, 더우기 국민의 주거수준의 향상발전은 영영 멀어지고 있지만,

몇 년 후쯤 되어야, 정말 심각하게 곪아터지고 있음을 국민 대부분이 느낄 터이니,

그 때 가서야만, 비로소 악법이 한 두개 쯤 위헌결정 될 것 같고
그 후 나머지 악법도 줄줄이 폐지 되겠지요. 충격 때문에 시간을 좀 더 끌 수도 있겠고요.


도곡렉슬 30평대가 아직 13억까지 밖에 안 오른 것이,
그나마 재건축규제가 풀릴지도 모르는 Risk 덕분이었던것을, 설마 정부가 모르지는 않겠지요.
이제 렉슬은 불안감을 떨쳐버리고 홀가분하게 더 열심히 뛸 수 있겠군요.



근본적으로,

<< 논리 >> 라는 것은, 맨 처음 가설 내지 기초가 틀리면, 그 위에 쌓은 논리는 전부 모래성입니다.
저는 정부의 부동산 정책은 근본적으로 and 총체적으로 << 난국 >>이라고 생각합니다.


정부는 언제나 헌법 제37조 2항을 언급합니다. 귀에 못이 박힐 정도로 들었습니다.

“… 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있..…”

이 사람 저 사람 이 말만 달달달 말하는 것 같더군요.


그러나, 그 뒤에 바로 따라오는 헌법의 단서.

“… 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다.’

이 내용은 아는지 모르는지 언급하지 않습니다. 단서를 싹둑 잘라버리는 것이죠. 법률에서 단서가 얼마나 중요한지 잘 모르는 모양입니다.


교과서에서는, 재산권을 제한하는 입법은
<< 불가피한 경우 >> 에 한해야 하며, << 최소필요한도 >> 에 그쳐야만 하며,

<< 굳이 기본권을 제한하지 않고서도 공익목적을 달성할 수 있는데도 불구하고 기본권을 제한하는 법률을 두는 것 >> 은 위헌이라고 하고 있습니다. 반대하는 소수의견 하나 없는 대원칙입니다.



헌법 제35조에

“ 국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야한다.” 고 되어 있습니다.

우리 국민들은 정부에게 직무유기의 책임을 준엄하게 물어야 하지 않겠습니까 ?





3·30 부동산대책 또 ‘속빈강정’


[경향신문 2006-04-02 19:00]


정부의 3·30부동산 대책의 핵심인 재건축 개발부담금이 ‘속빈강정’으로 전락할 가능성이 커 보인다. 또 주택담보대출 때 개인의 소득수준을 고려하기로 규정을 강화했지만 금융권이 이를 어길 경우 별다른 제재조치가 마련되지 않아 실효성도 의문이다. 결국 지난해 8·31부동산 대책 이후 7개월 동안 마련된 후속대책치고는 너무 졸속으로 이뤄졌다는 평가다.


2일 부동산업계와 금융권에 따르면 정부가 8월부터 물리기로 한 재건축 개발부담금 계산에서 빠지는 항목이 너무 많은 데다 실제 적용 대상 아파트도 일부에 국한돼 효과에 의문이 제기된다.



또 주택담보대출 금액을 제한하는 것도 ‘구두선’에 그칠 가능성이 높다.


8·31대책 이후 주택담보대출에 대한 규제는 강화되고 있지만 금융권의 편법·불법 대출은 줄어들지 않고 있기 때문이다. 최근 금융감독원 조사결과 44개 금융회사 중 21개 회사가 주택담보대출 한도초과나 대출금의 용도외 전용으로 적발됐다.


경실련 윤순철 시민감시국장은 “금융권이 자신의 단기적 이익을 위해 국가정책도 무시하고 있는 상황”이라면서 “법규 위반에 대한 엄정한 처벌 없이 엄포성 발언만 쏟아내는 한 투기억제 효과를 기대할 수 없다”고 말했다.


〈박재현기자 parkjh@kyughyang.com〉