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집값 대폭락론의 실체와 6가지 오류






작성자 : 고종완 등록일 : 2008.12.03 조회수 : 14564



1. 글로벌 금융위기를 틈타 춤추는 폭락론

우리나라 사람들은 부동산 선호도가 높다. 실물을 중시하는 투자심리의 뿌리도 깊다. 총자산중 부동산비중이 83%를 차지한다. 노후대비 자산관리 1순위로 부동산을 준비하는 사람들이 대부분이라는 얘기다. 자녀에 대한 상속, 증여수단도 부동산이 주류를 이룬다. 미국발 서브프라임모기지사태로 금융위기에 이어 최근 주택시장이 살얼음을 걷고 있다. 이 틈을 타 부동산 대폭락론이 한껏 춤추고 있다. 공중파방송 프로그램은 물론이고 인터넷 경제사이트도 부동산붕괴가 주된 이슈이다. 세계경제위기로 가뜩이나 혼돈과 불확실성에 빠진 우리경제의 미래를 더욱 어둡게 비춘다. 당연히 주가폭락으로 심리적 패닉(공황)현상에 빠진 투자자의 불안감은 극에 달한다.





그렇다면, 일각에서 거침없이 주장하는 집값 대폭락론이 과연 현실화될 것인가.

먼저 위기와 관련하여 과거 역사를 되돌아 볼 필요가 있다. 인류가 살아온 지금까지 삶을 위협하는 크고 작은 숱한 위기는 항상 존재했다. 이를테면, 1929년 대공황이 그렇고, 제1·2차세계대전, 1·2차 오일쇼크와 97년 아시아 외환위기등 그 수를 헤아리기조차 어렵다. 그런데 과거 역사를 보면, 위기의 원인과 정도를 두고 그리고 해법과 해결기간등을 둘러싸고 긍정론과 부정론이 대립해 왔다는 점을 알게 된다. 현시점에서 분명한 점은 과거의 위기 속에서도 현재의 세계경제는 어찌하든 지속적인 성장을 이뤄왔고, 지구촌은 가난과 전쟁으로 결코 멸망하지 않았다는 사실이다.

위기는 항상 그 끝이 존재한다는 법칙을 알수 있다. 하나의 위기가 끝나면 또 다른 위기가 파생되는 우리들의 삶 가운데, 위기를 피할수 없다면 차라리 즐기는 편이 낫지 않을까.

작금의 경제위기로 비관론자들의 칼바람식 날선 예측에 힘이 실려 보인다. 하지만 미래는 항상 긍정적으로 생각하고 위기를 극복한 낙관론자들의 승리였다는 역사적 교훈을 되새겨보자.





2. 집값 대폭락론의 논리와 근거



2008년 하반기 들어 부동산 대폭락론이 시장을 뒤흔드는 이유와 근거는 무엇일까. 폭락론을 제대로 분석하기 위해서는 우선, 폭락론이 공통적으로 제시하는 이유와 근거를 알아보는 게 순서이다.

폭락의 근거로는 지난 몇 년간의 집값급등현상과 미국발 신용위기확대, 세계경기침체, 고금리, 인구감소, 미분양물량 급증, 공급물량 초과등을 꼽는다. 이를테면, 지난 5년간의(2001년~2006년) 집값상승으로 인해 부동산버블이 잔뜩 끼었다는 것이다. 그러면 거품은 과연 어느 정도일까. 여기서 문제가 생긴다. 거품여부와 정도를 사전에 정확하게 예측하는 일은 불가능하다는 점이다. 즉 거품은 발생당시에는 정확히 알수 없고, 시간이 지나 버블이 꺼진 뒤에야 그 실체와 정도를 확실히 알수 있다.

그럼에도 불구하고 폭락론의 주장을 살펴보면, 미리 앞서가는 측면이 없지 않다.

또한 몇가지 부정적 통계나 어두운 측면을 과장해 버블론을 증폭시키는 의도성도 강하다. 일부의 통계나 드러난 정황증거를 확대해석하거나 과장왜곡하는데서 출발하기도 한다는 얘기다. 이를테면 미국등 다른 나라의 주가와 집값이 급락했기 때문에 우리나라 집값 역시 폭락할 수밖에 없다는 논리를 펴는 것과 같은 이치다. 하지만 미국의 금융사정과 우리나라 금융사정이 똑같다고 말할 수 있을까. 우리나라는 주택담보대출등 금융적 측면, 부동산정책이나 소득, 성장률등 경제지표, 주택보급률등의 주택통계, 집값상승률등 여러 요인에서 미국과는 차이점이 많다. 금융여건과 부동산시장, 거품의 정도가 매우 다르다는 뜻이다. 정리하면 종합적인 통계수치를 이용, 균형적, 종합적으로 분석하기보다 임의적으로 유리한 통계수치만 선택, 왜곡해석을 하는 사례가 많다는 것이다.

먼저 집값 대폭락론이 주장하는 논리와 근거를 구체적으로 알아보자. 참고로 집값폭락에 관한 최근 출간된 책과 연구기관 보고서, 칼럼중 공통적으로 제시하는 몇가지 근거만을 기준으로 분석함을 밝혀둔다.



첫째, 폭락론은 2001년이후 ‘저금리- 과잉유동성’이란 금융여건이 부동산투기를 유발 및 이에따른 집값급등과 심각한 버블을 가져왔다고 주장한다. 거기에다 정부와 건설업계의 유착, 건설업계의 담합및 분양가 조작, 광고수주를 위한 언론매체의 선동적인 왜곡보도, 주택소유자들의 담합등이 전방위로 어우러져 거품이 쌓였다는 것이다. 결과 우리나라가 지난 5~10년간 선진국인 미국, 영국, 아일랜드, 스페인, 호주에 비해 집값이 더 많이 뛰어올랐다는 주장을 가장 먼저 거론하기도 한다. 그렇기 때문에 외환위기 극복이후의 집값상승분은 거의 다 투기수요에 의한 버블이므로 결국 폭락이 불가피하다는 논리로 방점을 찍고 있다.



둘째, 폭락론은 주택 담보대출규모가 사상최대치를 경신, 위험수위에 다다랐다고 경고한다. 이것을 투기수요의 확대로 가계부실이 극에 달해 집값폭락이 임박징후로 설명한다. 가계소득을 차곡차곡 모아서 내집을 마련한 것이 아니라 과도한 대출로 주택구입을 시도한 투기가 원인이었다고 몰아 부친다. 즉 과도한 가계대출이 경기침체, 물가상승, 가처분소득의 감소등과 맞물리면서 가계부실화, 주택의 대량 매물화를 불러내 집값폭락으로 귀결될 것이란 주장이다.



셋째, 폭락론은 시중금리가 고공행진을 하고 있어 금리와 역방향으로 움직이는 부동산시장의 속성상 향후 집값이 급락할 것이라고 예언한다. 금리상승으로 금융권의 대출상환압력을 이기지 못한 가계 중심으로 주택매도를 유도시켜, 주택매물 증가및 가격급락으로 이어질 것이란 주장이다. 그리고 유가급등과 환율상승등으로 물가상승이 불가피하므로 지속적인 금리급등이 예견되는 만큼, 우리나라 집값폭락은 시차의 문제일뿐 정해진 수순이라고까지 말한다.



넷째, 폭락론은 지방은 물론이고 수도권 미분양물량이 급증한 가운데 MB정부의 무리한 주택공급확대정책으로 집값이 더욱 폭락할 것이란 예측을 강조한다. 이를테면 이미 확정된 2기신도시물량과 새정부가 발표한 대로 향후 10년간 서울근교 그린벨트해제등을 통해 300만가구(전국 500만가구)를 공급할 경우, 공급과잉상태를 벗어나기 어렵다는 논리다. 주택수급구조를 감안할 때 수요는 일정한데 장래의 주택공급이 지나치게 과도하다는 주장이다. 한발 더 나아가 일부 대폭락론자들은 미분양아파트 급증에도 불구하고 건설사 CEO출신의 대통령이 단기적이고 대증적인 처방책인 건설경기에 무게를 싣고 있어 버블이 붕괴될 수밖에 없다는 사족도 덧붙인다.



다섯째, 폭락론은 저출산 -고령화 시대 즉, 인구감소와 급속한 고령화현상으로 주택수요가 급감할 것이라 우리나라의 집값이 전반적으로 폭락할 것이라고 예측한다. 인구감소에 따른 주택수요 감소가 불가피하다는 것이다.





3. 폭락론의 6가지 오류를 밝힌다

이상에서 집값 대폭락론의 주장근거로서 가장 빈번하게 회자되는 이유들을 나름대로 요약, 정리해 보았다. 얼핏 보면 폭락론은 그럴듯한 근거와 이유, 논리를 제시하고 있는 듯하다. 과연 이들의 주장이 과연 과학적 이론과 객관적 근거를 바탕으로 하고 있는 것일까. 과연 근시일내에 집값이 반토막날 것이란 미네르바등의 주장을 검증이나 여과없이 받아들이는 것은 옳은 것일까.

이같은 문제에 제대로 접근하기 위해 집값대폭락론이 내재하는 논리와 한계 그리고 오류성을 하나씩 해부해 보고자 한다. 독자들의 이해를 돕고자 난해한 이론적인 분석도구보다는 이미 발표된 국내외 주택정책이나 통계, 시장상황등에 관한 자료, 통계수치를 활용함을 밝혀둔다.





#오류1> 국내 집값은 외국보다 과도하게 상승했다?

앞서 살펴본대로 폭락론은 집값폭락의 핵심적인 이유로 지난 5~10년간 국내집값의 과도한상승률을 들고 있다. 정말로 지난 5~10년간 우리나라가 세계최고의 집값급등을 보였을까. 국제적인 금융위기의 진원지이자, 주식과 주택가격이 우리보다 먼저 급락한 미국시장과 비교해 보자.

첫째, 국제통계를 보면 지난 10년간 국내 주택가격 상승률은 미국의 절반 수준에 불과하다는 점을 쉽게 알수 있다.

1990년대 중반부터 2천년대 중반까지(1997년~2006년) 10여년에 걸쳐 전세계의 주택가격은 유례없는 상승을 했다. 미국 또한 60년만에 처음 겪는, 장기급등을 겪었다. 영국의 경제전문지 이코노미스트에 따르면 1997년~2006년중 아일랜드 252%, 영국 192%, 호주 132%, 미국 100%가량 상승했다.

같은 기간 국내시장은 어떠했을까. 국토해양부자료를 보면 국내주택시장은 10년동안 38.4%상승률에 그친 것으로 드러났다. (표 3-1참조)



(표3-1) 1997년~2006년 주요국가 주택가격 상승률







그런데 우리나라는 97년말 외환위기 직후 2000년까지 주택가격이 급락했다. IMF외환위기로 인해 집값이 40~50%정도 폭락했다가 회복했던 적이 있다. 따라서 정확한 분석을 위해서는 2000년~2006년사이의 집값을 비교, 분석해보는 것이 좀더 객관적이 아닐까. 국토해양부의 통계를 보자. 2000년~2006년중 전국의 주택가격은 평균 46%의 상승률을 보였다. 수도권67.9%, 서울 69.2%(강남 90.4%, 강북 45.2%)은 각각 오른 것으로 드러났다.

같은 기간 미국은 얼마나 올랐을까. 가장 신뢰받는 주택가격 통계중 하나인 “케이스쉴러”주택지수를 보자. 미국의 20개 주요도시는 평균 100~150%의 가격상승률을 보였다. 한마디로 우리나라 강남권 주택가격보다 미국 주요도시의 상승률이 훨씬 더 높음을 알수 있는 대목이다. (표 3-2참조)



소비자물가상승률을 반영한 실질주택가격상승률도 마찬가지이다. OECD가 발표한 자료를 살펴보자. 한국은 20%대의 집값상승률을 기록한데 반해, 미국은 40%대로 나타났다. 실질 주택가격상승율도 미국이 2배정도 높다. OECD에 가입한 주요 18개국과 비교해도 결과는 비슷하다. 한국의 주택가격 상승률은 일본, 독일, 체코 다음으로 낮은 수준에 머물고 있기 때문이다.( 표 3-3참조)

실례로 IMF와 OECD등 국제기구는 지난해 발간된 보고서를 통해 “ 한국은 1980년 이후 전국평균 주택가격의 상승이 물가와 소득의 상승에 비해 상대적으로 높지 않아, 부동산버블은 거의 존재하지 않는다”고 밝힌바 있다. 한국부동산시장에 대한 분석결과 거품이 거의 없다는 뜻이다. 이처럼 가장 신뢰할수 있는 국제기관들의 발표자료를 보아도 지난 5~10년간 우리나라 집값이 다른 나라와 비교할 때 결코 과도한 상승을 보인 것은 아니다.



(표3-2) 미국주요도시 장기주택가격 변동률






(표3-3) 2000년~2006년 OECD국가 실질주택가격 상승률







둘째, 국내집값상승율이 낮은데도 불구하고 수도권중심의 아파트값 급등세가 마치 전국집값이 급등한 것처럼 통계적 착시현상을 불렀다는 점이다.

앞서 언급한 통계를 살펴보자. 지난 10년간 우리나라 집값 상승률은 미국등 선진국에 비해 절반치에 불과하다는 점은 이미 설명한 그대로이다. 그럼에도 불구하고 국내의 주택가격이 매우 높은 것처럼 인식되는 이유는 무엇일까.

한마디로 ‘지역별 차별화’ 현상으로 압축할수 있다. 2001년이후 몇년간 서울과 분당등 수도권 중대형아파트와 재건축단지가 상승을 주도했다. 지역별·유형별 차별화가 시장을 지배했다. 결과 강남등 특정지역 집값 쏠림현상이 우리 주택시장의 가장 큰 특징으로 자리 잡으면서, 우리나라를 대표하는 주택시장으로 인식되어 왔다. 다시말해 버블세븐위주로 몰아친 집값급등이 우리나라 전체의 주택시장의 상황인양 언론 보도등을 통해 시장 참여자들에게 각인됐다. 이러한 인식 배경에는 참여정부의 부동산 규제정책과 강남권에 대한 과장된 언론 보도가 한몫했다고 본다. 여기서 우리 모두가 일반화의 오류에 빠진 것은 아닐까.

사실 집값의 지역별 차별화를 제외하면 외환위기 이후(1998~2007)의 주택가격 연평균 상승률은 4.2%(20년 연평균 4.3%)에 불과하다. 따라서 강남권등 버블세븐위주의 급등을 두고 우리나라 전체적 집값수준이 버블라고 단정하는 것은 논리상 무리다. (표 3-4참조)



(표3-4) 1998년~2007년 주택가격 상승추이









그렇다면 집값차별화 현상은 왜 발생했으며, 특히 강남권의 거품은 여전히 클까.

미국이나 일본등 선진국들을 살펴보면 집값상승기에 선진국진입 혹은 소득증가등이 맞물릴 경우에는 집값차별화가 두드러졌다. 선진화될수록 주거의 질에 대한 만족추구 경향이 대두되기 때문이다. 또한 지난 10년간 입지와 유형별 집값재편현상은 세계적인 추세였다.

1990년대초의 혹독한 부동산버블 붕괴를 경험한 일본조차도 최근 극심한 차별화를 경험했다. 루티즈 자료에 따르면 일본은 2006~2007년에도 부동산 하락기가 계속 이어졌데도 불구하고, 도쿄·오사카·나고야·요코하마등 대도시의 중심지역 부동산 값은 상승했다. 특히 도쿄의 긴자·마루노우치·롯폰기등 1급지는 한해에 20~30%씩 급상승했다. 예를 들어 도쿄 오모테산도 지역의 경우, 2006년 3.3㎡ 당 평균 1,500만엔이었으나 현재는 3배 정도 상승한 4,500만엔(6억7,500만원)의 거래가격을 형성하고 있다. 이코노미스트자료에 의하면 일본은 1997년~2006년에 집값이 32%나 하락했을 정도로 부동산투자 심리가 크게 가라앉은 나라였는데도, 도쿄의 도심권 부동산 가격은 되레 상승했다는 얘기다. 이러한 사실은 지역별 차별화현상을 드러낸 좋은 사례이다.



언급한대로 지난 부동산 상승기간 차별화가 전세계적인 추세였다는점 말고도, 우리나라만의 독특한 주택시장 여건도 지역별 차별화에 한몫 했다. 그것은 우리나라의 인구밀도가 높은데 기인한다. 우리나라 인구밀도는 ㎢당 487명으로 방글라데시, 대만에 이어 세계3위로 매우 높다. 우리나라는 국토면적에서 산지를 뺀 도시면적만을 따진다면 겨우 전체국토의 6%에 불과할 정도로 매우 협소하다. 그리고 국민의 48%가 국토면적의 단12%에 해당하는 면적인 수도권에 집중되어 있다. 정리하면 수도권은 만성적인 주택부족문제에 시달릴 수밖에 없는 인구 및 입지구조를 잉태하고 있다는 얘기다. 수요에 비해 택지공급이 부족하다보니 지방에 비해 높은 집값을 형성할 수밖에 없는 이유이다.



수요측면 외에 주택의 공급측면은 어떠한가.

2004년~2006년까지 연간 전국주택공급량 목표가 총 108만7천가구(04' 36만7천, 05' 37만, 06' 35만)였다. 하지만 실제 공급량은 79만4천가구(04' 25만6천, 05' 26만9천, 06' 26만9천)였다. 총 29만3천가구가 주택공급량 목표치에서 미달됐다. 특히 수요도가 높은 수도권의 신규주택공급량이 더욱 급감했다. 전체 공급량중 수도권에 공급된 주택비율을 따져보면 2004년 44.4%, 2005년 42.6%. 2006년엔 36.6%에 불과했다. ( 표 3-5참조)



(표3-5) 2000년 이후 수도권 신규주택공급비중

연도
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007

수도권비중(%)
55.6
57.4
56.4
50.8
44.4
42.6
36.6
54.4



자료- 국토해양부





요컨대 수도권의 차별적상승은 경제성장에 따른 소득증가, 수요의 고급화, 선진국으로 진입하는 과정에서 나타난 자연스런 현상이다. 즉 제조업에서 지식산업으로의 경제구조 재편, 글로벌 동조화등에 따라 수도권, 대도시 집중화 내지 선호도가 높아져 수도권의 공급부족이 심화된 때문으로 분석된다.



다음으로 수도권의 거품문제는 살펴보자.

자세한 내용은 후술하겠지만, 강남등 버블세븐지역의 집값은 이미 2007년초 이후 20~30%정도 급락세를 기록했다. 특히 2008년 미국발 금융위기이후 급매물위주로 하락폭은 더욱 커지고 있는 상황이다. 이처럼 강남, 분당, 용인등 집값급등으로 거품이 선행적으로 쌓였던 버블지역들이 급락세로 돌아섬으로서 거품이 제거되는 과정이 전개중이다. 일례로 2006년말 최고 12억원대의 고점을 찍었던 대치동 은마아파트 31평형의 경우 2008년 11월말 8억원선에 거래되기도 했다. 2년여동안 가격조정이 이루어지고 있는 만큼, 현상태에서의 거품은 상대적으로 감소된 셈이다.



이상의 내용을 알기 쉽게 다시 정리 해보자. 몇 년간 미국등 수많은 나라에서 부동산가격, 집값이 급등했고 우리나라 역시 수도권위주로 주택가격이 급등한게 사실이다. 그럼에도 불구하고 수도권 집값상승률은 국제 주택가격기준으로 볼때, 지나치게 높은 과도한 상승이라고 단언키는 어렵다. 참여정부 규제정책여파등 여러 이유로 세계 평균에 훨씬 못미치는 상승률을 기록했기 때문이다. 따라서 우리나라 주택가격 전체가 선진국에 비해 과도하게 상승했다거나, 수도권집값에 거품이 잔뜩 쌓였기 때문에 붕괴될 것이라는 주장은 설득력이 떨어진다.





#오류2> 우리나라 부동산의 거품 정도가 심각하다?

반복되는 얘기지만, 폭락론은 국내 집값의 거품정도가 매우 심하다고 주장한다. 하지만 경제성장률 내지 물가상승률 대비 우리나라 주택가격 상승률은 그리 높지 않다. 이처럼 주택가격의 과도한 상승여부에 대한 정확한 가늠을 위해선 경제성장률, 물가상승률, 도시가계 소득증가율등과 비교, 분석해보고 결론을 내려야 한다.



지난 1997년부터 2006년까지 주택가격상승률은 38.4%였다. 경제성장률은 43.6%, 물가상승률은 34% 그리고 도시가계소득증가율은 52.3%였다. 주택가격상승률이 경제성장률과 도시가계 소득증가율보다 낮고, 물가상승률보다는 약간 높은 수준이다. 따라서 이러한 통계만 보아도 국내집값의 거품이 경제성장률이나 물가상승률을 넘는 과도한 거품이라는 폭락론의 주장은 근거가 부족하다. (표 3-6참조)



(표3-6) 1997년~2006년 한국의 경제관련 지표









둘째, 글로벌 집값수준과 환율변동율등을 고려할 때 서울 집값수준은 파리등 해외 주요도시에 비해 매우 낮다.

우리나라 서울의 주택가격을 글로벌 집값수준과 비교한다면 어느 정도 일까.

지난 2008년 2월, 매일경제신문과 한국무역진흥공사(Kotra)의 공동조사 결과를 보자. 런던, 홍콩, 뉴욕, 도쿄등의 전용 84㎡ 중급아파트 값이 서울 아파트값보다 높은 것으로 드러났다. 예컨대 런던의 침실 2개짜리 아파트는 9억4천만원, 도쿄 리바다시의 맨션은 9억원, 서울은 5억4천만원선이다.

그런데 이들 가격은 조사기준 당시의 원달러 환율이었던 900원대로 계산된 수치이다. 2008년 11월 현재 환율이 1300~1400원 정도란 것을 감안하면 결과는 훨씬 달라진다. 환율변수를 더한다면 기축통화인 달러로 환산한 미국, 일본등 외국 주택가격은 더욱 높아진다. 반면에 요즘 환율에 맞춰 국내 집값을 달러로 환산하면 더욱 하락하게 된다. 환율변동으로 인해 국내외의 집값 격차는 더욱 벌어졌다는 얘기다. 최근 미국등 해외교포들이 국내주택 매입에 관심을 보이고 있는 이유이다. 해외 투자자의 경우 환율급등으로 국내주택가격이 최고가 대비 절반치로 하락했다고 판단, 국내 주택매수시기를 저울질하고 있는 것이다. (표 3-7참조)



(표3-7) 주요국가 대도시 아파트가격 비교(2008년 2월 기준)











셋째, 세계최고의 15개 대표 국제도시의 임차료를 비교해본 결과, 서울의 주택 임차료는 최저 수준으로 드러났다.

주택의 매매가격은 투기적인 요소로 인해 집값에 어느정도 거품이 낄수 있다. 반면 주택임차료는 현재의 사용가치만을 정확하게 반영하므로 거품이 전혀 없다.

예를 들어 쉽게 설명해보자.

어떤 지역에 교통망개선등의 호재발표가 있을 경우 주택 매매가격은 미래가치 및 개발호재의 선반영으로 인해 미리 오르기 마련이다. 하지만 매매가와 달리 주택임차료는 사정이 다르다. 현재의 주거가치만을 반영하여 실제 교통여건의 개선 전까지는 종전 가격을 유지하기 때문이다. 즉 주택 매매가와 임대료는 투기수요 개입과 가격형성 요인이 서로 다르다는 얘기다. 때문에 거품의 정도를 파악하는 데는 주택임차료를 비교하는 것이 매매가를 비교하는 것보다 더 정확하다고 말할수 있다.



그런 측면에서, 서울과 국제도시의 주택임대료를 비교 해보자.

한국무역진흥공사(Kotra)가 발표한 2008년도기준 최근 국제도시의 아파트임차료조사자료를 보자 (표 3-8참조)

이자료에 따르면, 150㎡기준(45평형) 중급 아파트임차료는 파리 6,120불, 뉴욕 6천불, 런던 5,856불, 홍콩 2,566불, 서울 1,463불로 조사됐다. 세계에서 가장 비싼 아파트 임대료를 보이는 도시는 역시 파리, 뉴욕과 런던순위이다. 이들 지역 주택 임차료는 서울의 3배가 넘는다.

놀라운 점은 동남아국가의 수도보다도 서울의 임대료가 더 낮다는 사실이다. 베트남 호치민 1,900불, 필리핀 마닐라 1,500불이다. 서울의 아파트 임차료수준보다 훨씬 높다. 우리는 이런 조사결과를 과연 어떻게 받아들이고 해석해야 할까.

정확한 분석을 위해 국민소득 혹은 임금대비 국제 집값을 다시한번 비교해 보자.

미국 중앙정보국에서 발표한 2007년 국민총소득 순위를 보는 게 좋겠다.

한국은 11위로 25위인 필리핀, 36위 베트남, 79위의 쿠웨이트에 비해 월등히 높다. 1인당 국민소득도 한국 2만불, 마닐라 1700불, 호치민 835불로 한국이 훨씬 높다.



사무직일반 대졸초임을 살펴보아도 결과는 비슷하다. 한국무역진흥공사(Kotra) 자료를 보면 서울은 2,090불, 호치민 250불, 마닐라 11.4불로 나타난다. 국가소득순위, 경제규모와 대졸 사무직초임기준 소득을 두루 감안하면, 서울의 주택임차료는 글로벌기준에서 볼때 외국에 비해 매우 낮은게 틀림 없다. 우리의 상식과 편견을 깨는 충격적 통계임이 분명하다.

정리하면 서울의 집값이 급등한 건 사실이지만, 주요국에 비하면 과도하게 상승했다거나 너무 비싸다는 저간의 상식과는 매우 다르다. 국제적인 통계를 보면, 우리의 부동산 가격수준은 매우 낮은 단계에 놓여 있다 하겠다.



(표3-8) 주요국가 대도시 소득수준과 중급주택 임차료 비료









셋째, 과거 수도권의 높은 집값 상승분이 모두 거품이라는 주장은 과장된 것이다.

폭락론의 첫걸음은 높은 집값상승은 곧 버블이란 논리에 근거한다. 우선 이러한 버블론적 분석이나 주장은 외견상으로는 그럴 듯해 보인다.

그러나 단순히 많이 올랐다고 해서 모두 거품이라고 단정 지을수 있는 것일까. 상승이 곧 버블이라면, 상승률이 낮거나 하락한 지역은 같은 논리로 역(逆)버블이 된다. ‘평균보다 높은 집값 상승율= 버블= 폭락’, ‘평균보다 낮은 집값하락= 역버블= 폭등’이라는 방정식이 성립한다는 얘기다. 버블이므로 하락해야 한다면 반대로 역버블이면 폭등해야 한다는 의미와도 같다.

지난 5년간 버블세븐(강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 용인)의 집값은 타지역보다 많이 상승했다는 점은 주지의 사실이다. 그렇다면 반대로 타지역보다 집값이 내린 부산, 대구, 광주등 지방 대도시 지역들은 어떻게 해석하고 전망해야 할까.

1997년부터 2008년 10월까지 국민은행 주택가격상승률 통계를 보면서 설명해 보자. 대표적인 집값 하락도시는 순천 -22%인, 목포 -14.5%인, 마산 -10.9%등이다. 이지역들은 집값급락을 보인 곳들로, 강남권 버블과는 반대로 극심한 역버블 상태라고 말할수 있다. 집값상승기에 오히려 집값이 하락하여 역버블상태에 있는만큼 앞으로 집값이 폭등할수 있다고 주장할수 있겠는가. 더 나아가 일반 투자자에게 집값이 급락한 이들 지역에 대해 향후 투자수익률을 극대화 할수 있는 최적의 투자처라고 말할 수 있겠는가. 답은 당연히 “아니다” 일 것이다. 왜 그럴까.

집값은 금리, 부동산 경기나 인구구조, 소득증감, 일자리창출등 거시경제지표와 인구사회 구조 그리고 교육, 교통등 주거여건과 밀접한 관련성을 지니기 때문이다. 따라서 집값형성 요소들을 고려하지 않은채, 과거의 상승률과 하락률만을 기초로 현재의 거품을 측정하는 일은 지나치다. 그런 고정 관념과 지나친 편견하에 집값의 폭등과 폭락을 점치는 일은 너무 위험하다는 뜻이다.



넷째, 집값외에도 한국의 오피스 임차료와 상업지가격은 외국에 비해 매우 저평가되었다는 점이다.

상업용 부동산의 국제가격 수준은 과연 어느 정도일까.

매일경제신문 및 한국무역진흥공사(Kotra)등이 조사한 자료를 분석해 보자.

2008년2월 기준, 중심업무․상업지내의 빌딩임차료가 ㎡당 런던소호지역(연면적 315㎡건물기준)은 5만6400원선, 도쿄는 6만원선에 형성된다. 반면 강북도심은 평균2만3392원, 강남 평균 2만315원선이다. 서울이 런던이나 도쿄에 비해 임차료가 매우 낮은 편이라는 점을 쉽게 알수 있다.



그리고 최근의 국내 중심상업용지 땅값 상승을 두고 고평가 내지 거품이 아니냐는 분석도 대두된다. 2년전만 해도 명동, 강남역 주변의 중심 상업용지는 최고 1억원선에 불과 했다. 그러던 것이 2년간 상승 끝에 2008년 초 3억선을 훌쩍 넘김으로서 거품론이 제기된 것이다. 과연 그럴까.

모두가 주지하는바와 같이 일본의 경우 15년전에 오피스빌딩과 상업용지로부터 시작된 부동산거품이 장기간 붕괴되었다. 결과 현재는 거의 부동산 거품이 없는 시장으로 알려져 있다. 따라서 국토는 좁고 인구가 많은 지역조건과 산업구조가 비슷한 일본과 국내의 중심상업지의 가격비교를 해보는 것도 의미 있는 일이다.

실거래가를 기준으로 일본 최고의 중심상업지(우리나라 명동, 강남역상권에 해당)인 신주쿠와 아카사카지역의 상업지역 지가는 3.3㎡가 10억원선이다. 그렇다면 우리나라에서 땅 값이 가장 비싼지역인 명동과 강남역주변의 지가는 얼마일까. 강남역 4거리와 명동역 인근 요지의 상업용 토지는 현재 3억원선이다. 일본의 1인당 국민소득은 1.5~1.7배가량 높은데 비해 중심상업지의 지가는 한국보다 2.8배가량 더 높다.

우리보다 잘사는 일본은 그렇다 치고, 우리보다 후진국인 베트남, 캄보디아등 동남아 국가의 상업지역 토지가격은 어떠할까. 베트남 수도인 호치민의 최고 중심상업지 토지는 2007년 기준 2억원선이다. 우리나라의 1인당 국민소득은 베트남보다 23배나 높다. 게다가 캄보디아 프놈펜의 중심 상업용지가격도 1억원선을 호가한다.



앞서 살펴본대로 일본, 베트남, 캄보디아등과 비교할 때 국내의 지가는 여전히 낮은 편이다. 외국의 상업용부동산과 비교하면 고평가를 단정하기는 이르다. 지난 2~3년간 외국 투자가들이 광화문, 여의도, 강남권 할것 없이 도심권 랜드마크적인 오피스빌딩을 집중 매수한 사례가 이를 잘 반증한다.

이처럼 글로벌자금이 유입되는, 그나라 부동산의 대표주자인 수도중심지의 상업용지와 오피스 빌딩가격은 그나라의 부동산 가치를 측정하는 바로미터 기능을 수행한다. 상업용토지와 업무중심지역 빌딩가격의 시세는 보면 그나라 부동산 가격의 거품 정도를 추정하는데 활용할 수 있다.



다섯째, 지난 5년 급등했던 강남등 버블세븐지역의 거품은 2007년부터 급락해 거품이 제거된 상태로 추가하락폭은 크지 않을 전망이다.

폭락론의 주장을 들여다보면 한결같이 지난 2년간 미국, 중국등 글로벌집값 하락세에도 우리나라만 견고한 모습을 보였다고들 지적한다. 정말 그럴까. 지난 2년간 국내의 주택시장만이 하락을 피한채 나홀로 상승세를 탄 것일까. 구체적으로 살펴보자.

2007년초 이후 강남권은 이미 집값하락기에 접어들었다. 다만 상대적으로 버블이 없던 ‘非강남권-非아파트(연립, 다세대등)’등의 ‘중저가-중소형’ 주택만이 유독 상승세를 보였을 뿐이다.

특히 강남등 버블세븐 지역의 중대형, 재건축아파트가 급락했다. 주택담보 대출규제, 양도세중과세, 종부세, 분양가상한제등 초강력 수요억제, 투기억제정책으로 6억원이 넘는 고가아파트가 직격탄을 맞은 때문이다. 그러던 것이 2008년 하반기 들어서면서 급락이 한층 가속화됐다. 미국발 서브프라임 모기지사태및 신용경색이 심화되자 ‘초급매물등장- 거래중단’의 현상을 보이면서 강남권 아파트 값이 더욱 추락했다. 실거래가의 경우 버블세븐지역 집값은 이미 20~30% 하락했다.

조선일보 11월 5일자 기사는 강남권등 버블세븐 지역 주택가격이 얼마만큼 하락했는지 잘 나타내고 있다. 2008년의 1월~9월간 국토해양부에 신고된 실거래가를 보면 강남 -10.47%, 서초 -14.75%, 송파 -22.70%나 추락했다. 과천, 용인, 분당등 수도권남부 개발축 상에 놓인 인기지역들도 -30%전후의 낙폭을 보였다. 부동산써브자료에 의하면 버블세븐 지역의 아파트시가총액이 10월말 기준으로 4년 9개월 전으로 되돌아간 것으로 드러났다.

그런데도 왜 정부 통계를 보면 집값이 전혀 하락하지 않는 것으로 나타나는 것일까. 정부통계는 전체주택의 가격변동을 측정하여 평균치를 내는 방식이기 때문이다. 일종의 호가(呼價)위주로 작성돼, 특히 집값변동기엔 개별적인 사항들은 반영되지 않아 실거래가와 상당한 차이가 생길수 있다. 특히 변동이 나타나는 상황에선 주택통계의 부정확성 내지 부실이 올바른 인식을 바탕으로 한 정책 수립을 막고 전문가의 예측을 방해하는 최대 장애물 역할을 하기도 한다.



판단컨대 버블세븐지역 집값하락현상은 미국발 서브프라임 모기지사태와는 무관하게 이뤄졌다. 참여정부의 정책규제가 뒤늦게 영향력을 나타내기 시작한 상황에서, 2008년 하반기 이후엔 미국발 신용위기가 더해진 것이다. 결과 추가적인 집값하락을 부채질 했다. 이는 2년여동안 집값 하락세로 이미 강남권등 버블세븐지역의 거품은 20~30%정도가 걷힌 상태로 볼수 있다. 따라서 거품이 상당부분 제거된 시장인 만큼, 폭락론 주장과는 달리 미국발 집값하락의 후폭풍은 그리 크지 않을 수도 있다는 뜻이다.

요컨대 지난 2년간의 우리나라 집값의 거품제거과정을 고려치 않고 미국과 동일 한 잣대로 우리나라 집값이 붕괴될 것이라는 폭락론은 현실을 도외시한 견강부회(牽强附會)식 주장이 아닐까.





#오류3> 국내의 주택담보대출비율이 높고 가계부실화가 심각한 수준이다?



우체국이나 저축은행등을 포함한 금융기관의 가계대출잔액은 2005년 393조원에서 2008년 9월 507조원으로 늘어났다. 여기에 할부나 신용카드구매등의 판매신용까지 포함한다면 660조원수준으로 불어난다. 이중 캐피탈등 비은행권까지 모두 포함한 주택담보대출은 307조이다. 총 가계부채의 반을 차지하고 있다. 이처럼 주택대출부담이 커진 결과, 미국의 서브프라임모기지부실의 전철을 밟지 않겠느냐는게 폭락론의 대체적인 주장이다.

하지만 우리나라 주택금융제도는 미국과는 그 구조가 근본적으로 다르다는 점을 간과하고 있다. 무엇이 어떻게 다를까.



첫째, 미국의 서브프라임모기지 LTV(주택담보인정비율)는 평균 94%지만 한국은 금융권을 통털어 LTV가 48.8%에 불과하다는 점이다.

미국의 신용위기는 주지하는 바와 같이 지난 10년의 주택가격 상승과열기에 마구잡이로 주택대출이 일어났다는데서 출발한다. 하다못해 주택대출 원리금을 갚지 못할 가능성이 높은 자금력과 신용이 부족한 사람들까지도 서브프라임모기지론을 통한 대출이 이뤄졌다. 그것도 최고 집값의 100%까지 말이다. 미국 금융기관의 규제장치 없는 무분별한 대출행위가 오늘날의 서브프라임모기지 부실사태란 재앙을 낳은 원죄이다. 참고로 일본의 경우, 부동산버블붕괴 직전 LTV가 최고 120%까지 적용된 적이 있다.

반면에 우리나라 주택금융제도는 어떠했는가.

지난 참여정부는 2006년 주택수요를 누르기 위해 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)등 강력한 금융규제조치를 시행했다. 2006년 이전에는 집값의 최대 LTV가 80%까지 가능했던 은행대출이 60%로 낮아진 것이다. 게다가 투기지역으로 지정되면 대출비율은 더 낮아 졌다. 최대 LTV가 40%, 6억이 넘는 고가주택에 대해선 DTI가 추가로 적용되면서 사실상 집값의 40% 이내로 주택대출이 엄격히 통제됐다. 이러한 선도적이고 과도한 주택금융제한 조치는 결과적으로 주택대출의 과잉대출을 막았다. 오늘날 금융부실화를 막는 보호막 역할을 한 셈이다.

우리나라 LTV 평균치 48.8%(은행권 37%)를 국제적 기준으로 보면 어느 수준일까. 미국의 서브프라임모기지는 LTV 94%, 프랑스 78%, 영국 70%등이다. OECD 주요국에 비해서 매우 낮다는 것을 알수 있다.



둘째, 국가예산대비 주택대출금규모가 미국보다 매우 낮다는 점이다.

우리나라의 주택대출금 총액은 예산대비 그리 높은 편이 아니다. 주택대출규모가 국가경제에 미치는 정도가 미국에 비해선 훨씬 낮다는 얘기다.

삼성경제연구소자료에 의하면 미국의 금융권 가계부채는 2007년기준 총13.8조 달러이다. 이중 11조달러가 모기지대출 총액이다. 미국정부의 연간예산이 3조달러란 것을 감안하면 미국의 3년간의 정부예산수치와 맞먹는 규모이다. 반면 우리나라는 어떠한가. 우리나라의 주택담보대출총액 307조원은 연간 정부예산 200조원의 1.53배 수준에 불과하다.

GDP대비 주택대출비율로 따져보아도 결과는 비슷하다.

우리나라는 32.7%, 미국은 85%선이다. 주요 OECD국가 18개국의 평균치인 50%대 후반보다 훨씬 낮다. (표 3-9참조)

그리고 폭락론의 주장대로 주택대출금을 포함한 가계대출의 부실화는 연체율의 급속한 증가로 이어져 우리경제의 최대 위험요인, 뇌관으로 작용할수 있다. 하지만 연체율을 보면 단기간내에 주택대출이 부실화가능성은 높지 않다. 2008년 9월 기준으로 국내은행권의 경우 주택대출을 포함한 전체 가계대출 연체율은 0.58%에 불과하기 때문이다. (표 3-10 참조) 하지만 금감원자료에 의하면 저축은행의 경우, 주택담보대출의 경우 6월 기준 6.3%로 매우 높은 편이다. 그러나 미국의 서브프라임모기지 연체율이 18.2%인 것에 비하면 1/3수준으로 낮다. 요컨대 미국과 비교할 때 국내의 주택대출의 위험정도는 낮다. (표 3-11참조)



(표3-9) 한국 대비 주요국의 주택할부금 관련 지표







(표3-10) 은행권 가게대출 연체율추이







(표3-11) 한·미간의 주택대출 관련 지표 비교


담보인정비율(LTV)
국내
-금융권 전체 LTV평균 48.8%

-은행권 LTV 평균 37%

미국
-서브프라임모기지 평균LTV 94.0%

주택대출규모
국내
2008년 8월 기준,

-주택담보대출총액 307조원(참고. 한국정부 연간예산 200조)

-가계부채총액 503조원(판매신용 포함 660조원)

참고. 판매신용포함 가구당 금융부채 평균 3천960만원

미국
2007년 기준,

-모기지대출총액 11조달러(참고 미국정부 연간예산 3조달러)

-가계부채 총액 13.84조 달러

참고. 가계당 부채 평균 11만7,951 달러

(1300원 환율 적용시 1억5천만원)

가계대출 연체율
국내
-9월기준 은행연체율 0.58%(저축은행 주택담보대출 연체율 6.3%)

미국
-2분기기준 서브프라임모기지 연체율 18.2%

명목국내총생산(GDP) 대비

주택담보대출비율
한국
-32.7%

미국
-85% (참고. 영국 80%)

대출대상자
한국
-담보능력을 지닌 경우 LTV 60%로 한정

미국
-신용부족한 저소득층까지 서브프라임모기지로 LTV 100%까지 대출









#오류4> 셋째, 신용위기로 고금리 현상이 지속된다?

2008년 하반기중 주택대출금리가 시중자금경색이 심화되면서 최고 10%까지 치솟았다. 당연히 주택대출자들의 부담이 가중되고 금리급등에 대한 우려감이 커졌다. 그러나 정부와 한은의 신속한 대응으로 정책금리가 5.25%에서 11월 7일에는 4%까지 급속하게 낮아졌다. 금리구조는 국제적 동조화 현상이 강하다. 주요국의 금리추이를 살펴보자. 미국, 유럽등 전세계적으로 이자율이 급속히 낮아지는 추세이다. 실례로 2008년 11월 기준, 미국은 정책금리가 1%, 일본은 0.3%대로 추락했다. 앞으로 글로벌 경기침체에 따라 추가적인 금리인하도 예상된다. 2009년에는 미국, 일본등 주요 선진국들의 마이너스 성장예상, 디플레이션 우려등으로 금리의 추가적인 하향압력이 매우 높다.

따라서 우리나라의 주택담보대출금리도 2008년 하반기중 최고점을 찍고 하락세로 돌아선 게 분명하다. 실제로 2008년 11월 7일 이후엔 주택대출 변동금리지표인 CD금리가 하락하는 추세다. 주택대출 최고금리가 7%대로 떨어졌다. 정책목표 역시 주택대출금리 하향에 맞춰지고 있다. ‘정책금리 인하→CD 금리 하락→대출금리 인하→가계 부담 감소’라는 금리공식이 진행중이다. 따라서 향후 중장기적인 금리급등으로 집값급락-가계부실이 우려된다는 폭락론의 근거는 2009년이후 상당폭 힘을 잃을 수밖에 없다. 현재 거론중인 디플레이션이 현실화 된다면 금리인하는 더욱 불가피해 보인다. (下 에 계속)













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:: 現 RE멤버스 대표
:: 現 건설교통부 자문위원
:: KBS, MBC, SBS 뉴스 다수출연