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[동부신문]

'내달부터 지구지정되면 층고·용적률 완화 혜택'

'임대주택 늘고 기부채납 조항 등 규제도 수반'

도심 노후지역에 대한 개발사업의 본격화를 위해 2005년 12월 30일 공포된 ‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법’(일명 뉴타운 특별법, 이하 특별법)이 경과기간인 6개월을 채운 다음달 1일 본격 시행된다.

시행되는 특별법의 주요내용을 살펴보면 우선 대상은 전국 도시의 낙후지역으로 도심재정비촉진지구로 지정받는 곳이 그 대상이 된다. 재정비촉진지구는 주거지형과 중심지형으로 나뉘며 주거지형의 경우 노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역이 50만㎡ 이상이어야 하며, 중심지형은 상업·공업지역 또는 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등 20만㎡ 이상이어야 지정받을 수 있다. 또한 재정비촉진지구는 호수밀도(60→48호/ha), 접도율(30%→36%) 등의 구역지정요건과 더불어 층고와 용적률이 완화되며 주택규모·건설비율 특례가 적용돼 예를 들어 재개발의 경우 전용면적 25.7평 이하 80% 이상 의무건설 요건이 완화되고 용도지역 변경 등이 가능해진다. 그러나 재건축 사업방식은 이러한 인센티브가 제외된다. 그밖에 지방세 감면, 과밀부담금 면제, 특별회계 설치, 기반시설 설치비용 지원 등의 비용도 지원된다. 그러나 증가되는 용적률의 75%는 임대주택을 건립하고 20㎡(6평) 이상의 땅 매매 시 토지거래허가를 받아야하며 도로·공원 등 기반시설 설치비용은 자체 부담해야하는 규제 등도 수반된다.

이런 가운데 강동구·송파구의 경우 현재 뉴타운 사업지구로 지정된 대상지역을 중심으로 특별법 시행에 따른 지구지정이 실익이 있는가에 관심이 모아지고 있다.

먼저 강동구의 경우 천호뉴타운지구는 주거지형으로 면적이 41만2000㎡로서 50㎡ 이상이어야 하는 재정비촉진지구 규모에 미달되며 대부분이 주택재건축사업 위주로 사업방식이 추진되고 있어 특별법의 건축규제 완화 등의 특례 적용대상에 해당되지 않는다. 또한 천호·성내동 균형발전촉진지구의 경우는 중심지형으로 면적이 27만7100㎡로서 20만㎡ 이상인 특별법의 규모에 해당되며, 사업방식 또한 주택재건축이 아닌 도시환경정비사업으로의 개발이 예상됨에 따라 특별법에 따른 특례가 적용될 것으로 예상되고 있다.

이에 대해 구 관계자는 “사업방식이 주택재건축 방식인 천호뉴타운지구의 경우는 실익이 없다는 판단을 내렸으며 균형발전촉지구의 경우도 특별법에서 제시하는 인센티브와 더불어 임대주택 증가와 기부채납 조항 등 규제조항도 만만치 않아 구체적으로 실익을 따져봐야 할 것”이라며 특별법 적용에 다소 회의적인 입장을 밝혔다.

다음으로 송파구의 경우 거여·마천뉴타운지구는 해당규모가 72만㎡로 특별법 주거지형인 50만㎡ 이상이어야 하는 규정에 해당되며 사업방식 또한 대부분 재개발로 추진됨에 따라 사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위해 특별법에 규정된 특례가 적용될 것으로 보여 특별법의 재정비촉진지구로의 개발을 계획하고 있는 것으로 알려졌다.

이에 대해 구 관계자는 “다음달 1일부터 특별법이 시행되나 아직 거여·마천뉴타운지구의 경우 재정비촉진지구로 갈음해 특별법 적용대상으로 사업을 추진할 수 있는지 결정되지 않았으며 특별법에서 시 조례에 위임한 20%가 제정되고 건교부 질의 절차 등이 남아 있어 특별법이 구체적으로 시행되기 까지는 앞으로도 수개월의 시일이 소요될 것”이라고 설명하고 “특별법 시행의 혼란을 막기 위해서 실질적인 법 시행 전에 매뉴얼 등의 구체적인 기준 등이 해당 자치단체 실무자들에게 함께 제시돼야 한다”고 덧붙였다.

정현철 기자 webmaster@dongbunews.co.kr