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분당급 신도시 후보지 분석 및 평가결과

구분: 내집마련 노하우 2007/02/13 조회: 1698 추천: 6


★★★ 분당급 신도시 후보지 분석 및 평가결과 ★★★

현재 부동산 시장에의 화두중 하나는 분당급 신도시 이며
언론에서 후보지로 주로 언급되는 지역은 과천 갈현문원일대,
하남(시가지제외전부),서울공항(성남둔전일대),
광주오포.용인모현,이천신둔 입니다.

2005.6월 판교수준의 제3신도시 건설과 관련해 건설교통부에서
신도시 3대 원칙을 제시하였는데

▶3가지 선정원칙 50%(서울근교,강남 대체할 만한 규모,개발제한구역 가급적 제외) 및
▶ 기타항목 50%(광역교통망,주변시장영향,위험요인,종합선도호)의 가중치를 갖고 예상 후보지를 평가.추론해 보았습니다.

아래의 내용은 다분히 주관적인 평가와 사견임을 밝혀드리며 성공적인
재테크에 도움이 되시길 바랍니다... *^^*

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목차

1. 각지역별 신도시 후보지 종합평가표
2. 각지역별 법률규제 요약표
3. 각지역별 세부분석내용
- 각지역별 대규모 택지조성사업과 관련된 법률규제의 이해
- 각 법률간 중요도 비교
- 정부제시 3대 신도시 선정원칙을 토대로 본 입지분석
- 도로.전철 등 사회기반시설 확보 측면 비교
- 부동산시장 안정효과 측면 비교
- 돌발변수 분석
- 하남,오포.모현,이천 이외의 지역 선정 가능성
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1. 각지역별 신도시 후보지 종합평가표 (세부내용표 생략 / 50점 만점)

- 오포.모현 41.5점
- 하남 40.5점
- 이천 신둔 36.5점
- 과천 34.5점
- 서울공항 32.5점

■ 종합의견

★ 오포.모현
종합선호도 항목을 제외하고 무난한 평가결과가 나왔습니다.

★ 하남
모든 측면에서 최상의 후보지 이기는 하나 다소의 택지면적 부족과
문화재 발견시 추가적인 택지면적 축소 및 전면적인 사업지연 예상 등
위험요인의 상존이 결점이며,
오포.모현과는 아주 근소한 차이로서 우열을 가리기가 어렵고, 치열한 후보지 경쟁이 예상됩니다.

★ 과천,서울공항
모든 측면에서 최상의 후보지 이기는 하나
가용 택지면적이 절대적으로 부족하여 다른 지역과 평가를 하는 것은
적합치 않으나, 이것이 결정적인 마이너스 요인이 되었고
서울공항은 위험요인 으로서 단기간내 군부대 이전지역 확보 및 이전의 어려움이 추가되어 낮은 점수가 나왔습니다.

★ 이천신둔
원거리 위치,광역교통망,종합선호도 에서 열세로 나타나 3위가 되었으나
분당급 신도시 후보지 로서 다소 적합지 않다고 보여집니다.
다만, 이천에는 하이닉스, 현대엘리베이터 ,현대오토넷, 진로 ,OB맥주 ,
CJ(제일제당) ,레고 등 대기업.중소기업이 많아 경기도에서 추진중인
자급자족 명품신도시(500~1,000만평)후보지 로서의 면모는 갖추고 있다고 보여집니다.
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2. 각지역별 법률규제 요약표

- 과천 ; 개발제한구역,과밀억제권역
- 서울공항; 개발제한구역,과밀억제권역
- 하남; 개발제한구역,과밀억제권역,상수원보호구역(일부지역)
- 오포.모현; 수질보전특별대책지역,수변구역,자연보전권역
- 이천; 수질보전특별대책지역,자연보전권역
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3. 각지역별 세부분석내용

1) 각지역별 대규모 택지조성사업과 관련된 법률규제의 이해

■ 개발제한구역

☞ 과천,서울공항,하남
택지예정지역 대다수가 개발제한구역으로 묶여 있으나,
국가계획과 관련된 경우에는 개발제한구역을 해제하여 택지조성 등을 위한
도시관리계획을 입안할 수 있습니다.
다만 하남의 경우에는 난개발로 인한 개발제한구역내 거주자의 이축권.
택지보상 그리고 상당한 양의 불법 건축물 처리문제가 이슈화 될 수 있다고
봅니다.

■ 수질.환경 관련법

☞ 오포.모현,이천
오포.모현,이천의 택지 예정지역은 대다수가 수질보전특별대책지역으로
되어 있습니다.
수변구역,수질보전특별대책지역의 관련법률의 목적 및 행위제한은 대동소이 하며,택지조성 등 공동주택 개발이 제한되고 있으나 하수도법에 의한
하수처리예정구역 및 오염총량제 실시지역 등은 행위제한에서 제외되는 등
택지조성사업이 가능합니다.
이러한 지역에서는 수질보전특별대책지역 1.2권역 구분은 무의미 합니다.
대규모 신도시가 들어서게 되면 대규모 하수처리시설이 설치되게 되고
행위제한에서 자유로워 질 수 있습니다.
따라서 오포.모현 그리고 이천은 수질관련 법률과 관련해서는 한배를 탄
동지나 다름 없습니다.

☞ 하남

배알미동 일대만 상수원보호구역 으로 지정되어 있으 나,
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법과 수도법(상수원보호구역 지정 등)은 상호 연계성이 있습니다.
즉, 하남은 상수원보호구역 규제에서 완전히 자유롭지 않다고 보여집니다.

※수변구역과 상수원보호구역은 유사한 내용이 있어 동시지정 배제

■ 수도권정비계획

☞ 과천,하남,서울공항
과밀억제권역으로서 택지조성사업을 제약하는 법률조항은 없습니다.

☞ 광주오포.용인모현,이천
자연보전권역 으로서
택지조성사업 3만제곱미터(9,075평) 이상
공업용지조성사업으로서 그 면적이 3만제곱미터 이상인 것은 행위를
제한하고 있어 대규모 택지조성사업이 불가능 합니다.

그러나
오염총량관리계획을 수립.시행하는 지역내에서 국토의 계획 및 이용에
관한 법률에 따라 지정된 10만제곱미터(30,250평) 이상의 지구단위계획구역 안에서 시행되는 택지조성사업 으로서 수도권정비위원회의 심의를 거치면
가능합니다.

따라서
오포.모현.이천 일대는 오염총량관리계획을 수립.시행하는 지역이고,
신도시 택지조성시 하수처리시설을 하기 때문에 대규모 택지조성 사업이 가능합니다.

한편 환경부는 오염총량관리제를 의무적으로 실시하는 지역에 대해 지역개발의 걸림돌인 수도권정비계획법 배제 및 한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률 등을 개정하여 규제를 완화하기 위해 일련의 노력이 진행되고
있습니다.

2) 각 법률간 중요도 비교

개발제한구역 및 수질 관련법률 그리고 수도권정비계획법은 서로 경중을
비교할 수 없는 각각 중요한 법률 입니다.
제3신도시 건설과 3대 선정원칙중 개발제한구역 가급적 제외를 토대로 보면
개발제한구역을 좀더 비중있게 다루고 있다고 유추해 볼 수는 있습니다.

3) 정부제시 3대 신도시 선정원칙을 토대로 본 입지분석

■ 서울근교입지

과천,서울공항,하남의 물리적인 거리는 대동소이 그리고 오포.모현,
이천 순 이지만 다만 이천의 심리적인 거리가 다소 열세에 있다고 봅니다.

■ 강남 대체할 만한 규모

☞ 과천
가용 택지면적이 약100~200만평 으로서 매우 작은것이 흠결이며,
분당급 신도시 3가지 선정원칙중 2가지가 맞지 않습니다.
과천과 인접한 안양,의왕지역 일부를 포함시킬 수 있으나,
서울과 경기도의 연담화로 인한 인구과밀.교통체증 등의 우려가 있습니다.

☞ 하남
시가지를 제외한 평지.야산 대부분을 수용해야 하나 현실적으로 어려움이
있을 것으로 판단되며
문화재 출토 등으로 인한 가용 택지면적 축소 등이 예상됩니다.

☞ 서울공항
약200~300만평 정도로서 택지 면적이 충족되지 않으며
서울 송파신도시와 판교.분당등 경기도가 붙어버리게 되어 주변 부동산 시장불안과 난개발을 촉진하게 되는 등 적지않은 후유증이 예상됩니다.

☞ 오포.모현,이천
필요면적을 쉽게 충족하고도 남습니다.

■ 개발제한구역 가급적 제외

☞ 과천.하남,서울공항
3가지 선정원칙 으로 보면 과천,하남은 해당지역의 대다수가 개발제한구역
으로 지정되어 다소 불리한 측면이 있습니다.


4) 도로.전철 등 사회기반시설 확보 측면 비교

☞ 과천,하남,서울공항
인프라는 대동소이 하다고 가정합니다.

☞ 오포.모현
고속도로 측면에서 보면 오포.모현,이천은 대동소이 하다고 이며,
제2 경부고속도로 착공시 강남과의 거리가 20~25km로서 이천보다 다소
나아질 것으로 봅니다.
전철의 경우에 신분당선 판교 또는 정자역에서 불곡산 구간에 터널 하나만
뚫으면 가능하며 현재 성남.여주간 복선전철 계획이 예정되어 있고 기존
분당선 등 광역전철망과도 쉽게 연계되어 강남과의 거리가 약25분 소요된다고 봅니다.
현재 3,43,45 도로가 지나가고 있고 분당평택간 도로,성남장호원간 도로가
공사중입니다.

☞ 이천
3번 국도를 중심으로 다소 교통체증이 예상되나, 성남.장호원간 도로 개통과
성남.여주간 복선전철계획이 예정되어 있어 교통여건은 대폭 개선될 것으로 보여집니다.

5) 부동산시장 안정효과 측면 비교

☞ 과천,하남,서울공항
강남.서초.송파 주변의 아파트 시세를 감안시 최소 2,000만원 이상에서 분양을 해야 하는데 버블세븐 지역의 부동산 가격을 끌어 올리는 계기가 될 수도 있습니다.

☞오포.모현,이천
부동산 시장안정에 도움이 될 것으로 봅니다.

6) 위험요인 분석

☞서울공항
예상 택지면적중 약 절반은 서울공항 으로서
1~2년안에 대체 군부대 지역을 선정하여 이전 하기에는 시간적으로 무리수가 따를 것으로 예상합니다.

☞ 하남
초기 백제유적지 로서의 문화재 공방이 뜨거운 지역으로서
유적 하나만 발견되어도 공사는 곧바로 중지되며 2~3년의 공사지연은 불가피 합니다.
공급 타이밍을 놓쳐 버리거나 택지면적이 대폭 축소되어 반쪽짜 리 신도시가 되어버리면 부동산 가격 안정을 위한 기대효과가 커다랗게 반감 되거너
신도시 개발 자체가 진퇴양난에 빠질 수 있습니다.

☞ 국내 부동산 경기 경착륙

최근들어 미국의 경우에도 모기지론의 상당수가 부실화되고 있는 등
부동산 활황으로 인한 부작용이 발생되고 있습니다.
만약 급격한 경착륙이 예상되면 분당급 신도시의 시기 조정 및 보류의
가능성도 있다고 보여집니다.

7) 과천,서울공항,하남,오포.모현,이천 이외 지역 선정 가능성

☞ 화성동탄.오산

강남에서 먼거리는 아니지만 심리적인 거리는 엄청나 강남.분당 투자자의
관심에서 다소 멀어져 있습니다.
강남 기준으로 보면 경부고속도로 그리고 23번 국도가 유일하여
강남 출퇴근을 하기에는 너무 많은 시간이 소요되고 현재도 심각한
교통체증이 유발되고 있는 지역입니다.

☞ 포천
구체적으로 언급하지는 않지만 강남대체 신도시와는 거리가 있는 것 같습니다. 경기도의 명품신도시 유치를 위해 노력하고 있습니다. -이 상-

자료출처; 2007.2.12 ... http://landmania.cyworld.com

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자료출처; 2007.5.14 ... http://landmania.cyworld.com

새롭게 언급된 용인남사/광명.시흥/고양송포에 대한 소견

■ 용인 남사면 일대

한마디로 연막작전 또는 성동격서( 聲東擊西 동쪽을 친다고 소리 질러 놓고 실제로는 서쪽을 친다) 라고 봅니다.
대다수 일반인들이 용인시 남사면이 어디에 있는지 조차 모르고 있는 생소한 지역에
강남의 수요를 대체할 분당급신도시를 건설하는 것은 이치에 맞지 않은듯 합니다.
분당급신도시에 대한 개념이 반영되지 않은 유언비어에 속하지 않나 봅니다.
신도시가 들어서더라도 용인남사 지역일대는 "동탄급신도시" 라고 표현해야 적당하다고 보여집니다.


■ 광명.시흥

여러가지 좋은 입지 조건을 갖고 있는 지역 입니다.
대략 3가지 측면에서 핸드캡을 갖고 있다고 봅니다.


첫째 ! 주변부동산 시장의 자극

지도를 펼처놓고 보면 광명.시흥지역은 서울.부천.인천.안산.안양에 사방으로 포위되어 있습니다.
정부에서 우려하는 것중의 하나가 주변부동산 시장의 자극을 염려하고 있는데
광명.시흥을 건드리면 서울과 경기도 부천.인천.안산.안양.수원 일대가 들썩거릴 가능성이
매우 높습니다(인접시가 가장 많은 곳)
위치는 좋으나 부작용 또한 가장 염려되는 지역이기도 합니다.

둘째 ! 서부쪽은 이미 너무도 많은 신도시 예정된 곳

김포신도시.검단신도시.송도신도시.영종도신도시.시화신도시 등 너무도 많은 대규모 신도시가
예정되어 있습니다.
즉, 지역균형개발 및 인구과밀, 교통체증 측면에서 핸디캡이 있다고 보여집니다.
정부 입장에서는 특정지역을 국한해서 보는 것이 아니고 여러가지 변수를 입체적으로
고려한다고 가정하면 커다란 단점중의 하나 라고 봅니다.

셋째 !

정부에서 언급한 분당급신도시 3대 선정원칙(위치.면적,그린벨트 가급적 제외)의 관점에서 보면 다소 불리합니다.

■ 고양 송포.가좌

지리적으로 일산신도시와 파주신도시(275만평 예정)에 끼어 있습니다.
얼마전에 강남대체 신도시로 오히려 문제만 발생시킨 검단신도시가
한강 건너편 비슷한 위치에 있고 그리고 김포신도시도 있습니다.
서울경계선으로 보면 서울과 가까운 지역임에는 틀림없지만
강남대체의 성격으로 볼때 강남의 수요를 끌어 들이고 집값을 잡기에는
다소 먼거리에 위치한 지역입니다.

참고적으로
년초에 화성 동탄신도시 및 파주신도시에 약200만평 정도를 추가로
지정할 가능성이 있다는 내용이 기사화 된적이 있습니다.

자료출처; 2007.5.14 ... http://landmania.cyworld.com