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[현장탐방] 양천구 균형발전계획 수혜지를 찾아서


양천구가 민선4기를 맞아 지역균형발전을 목표로 상대적으로 소외돼 온 신월․신정동 일대 개발에 집중하는 모습을 보이고 있다. 이에 따라 개발예정지에 대한 기대감과 관심이 크게 상승 중이다.

부동산포탙 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 양천구 균형발전 개발계획안으로 심상치 않은 움직임을 보이고 있는 신월․신정동 일대와 수혜단지를 찾았다.

>> 대표적인 균형발전 방안





1. 신정 뉴타운 사업

신정뉴타운은 신월2동 603, 신월6동 550, 신정동 1162번지 일대 21만2천여평, 1만3천여가구 규모로 2003년~2012년까지 주택재개발, 도시환경정비사업, 지구단위계획 방식을 혼용해 진행될 예정이다.

자족기능을 갖는 해누리 영산문화타운을 조성하고 신정네거리 일대 상업지역을 확대해 주민편익시설을 집중 유치한다는 계획이다. 또한 주민의 문화 공간 조성을 위한 생활권별 문화센터의 건립과 교육 양천을 위한 선진화된 중학교, 고등학교를 유치한다는 방침이다.

양천구청은 우선적으로 2차 뉴타운사업으로 지정된 신월․신정동의 재개발사업을 올해 안에 시작할 수 있도록 행정력을 집중한다는 계획이다. 신월,신정1-2지구가 5월 29일 사업시행인가를 받아 가장 빠른 속도로 사업을 진행 중이며, 1-4지구와 1-1지구가 각각 8월 2일과 4일에 조합설립인가신청을 한 상태다.

2. 신월~당산 경전철

신월~당산간 경전철사업은 지하철 11호선 무산에 따른 대안으로 ‘서울특별시 교통정비중기계획’에 포함된 내용이다. 신월5동을 기점으로 남부순환로를 거쳐 목동과 당산으로 이어지는 경전철사업이며, 용역 결과는 오는 12월께 발표될 예정이다.

현재까지 알려진 내용에 따르면 2012년 개통을 목표로 하고 있으며, 총 13개 역이 신설돼 5호선 오목교역과 2호선 당산역 등에 환승역이 설치된다. 서울시가 주도하는 강북경전철, 난곡경전철사업 등과는 달리 해당 자치구인 양천구가 주도한다.

3. 서부화물터미널 부지개발

양천구청은 서부화물터미널 부지개발에 대해서도 다각도로 고심 중이다. 주민들 사이에서는 터미널 이전 후 부지에 주상복합을 건설한다는 내용과 터미널을 지하화한 후 지상에 복합상가를 조성한다는 2가지 소문에 가장 큰 가능성을 두고 있다.

현재로서는 이전할 부지를 찾는 문제와 토지주들과의 협상문제에 대한 해결이 쉽지 않을 것으로 보인다. 따라서 터미널 부지를 지하화 후, 지상에 대규모 복합상가를 건설한다는 후자에 무게가 실리고 있는 분위기다.

그러나 아직 구체적인 개발안이 발표된 것은 아니며, 가능성에 대한 소문만 무성한 상황이다.

>> 수혜단지 소개

■ 동일하이빌1.2단지





양천구 신정동에 2005년 10월 28일에 입주를 시작한 동일하이빌1단지는 12~19층 5개동 33~42평형 총 2백38가구로 이뤄져있으며, 2단지는 16~25층 6개동 총 532가구로 구성돼 있다. 신월․신정동 개발의 최대 수혜단지로 손꼽히는 동시에 지역내 랜드마크로 부상하며 일대 시세를 주도하고 있다.

단지 내에 있는 휘트니스센터, 미디어센터에 각종 주민편의시설이 조성돼 있으며, 지대가 높은 2단지 입구에는 에스컬레이터가 설치돼 있는 점이 특징이다. 전가구 남향배치와 넓은 동간거리가 장점이며, 매경에서 주최한 ‘살기좋은 아파트 대통령상’을 수상할 정도로 우수한 조경을 자랑한다.

그러나 분수, 생태연못, 에스컬레이터 등 지속적인 관리가 필요한 시설이 많아 관리비 부담 또한 만만치 않은 게 단점으로 지적된다. 또한 인근에 대형마트 등 쇼핑시설이 없어 목동 내 현대백화점(목동점)이나 까르푸(목동점)를 이용해야 하며, 지하철은 차로 5분 거리에 있는 2호선 신정네거리역을 이용해야하는 불편한 점이 한계다.

■ 푸른마을3단지 / 신정 현대 6차 아파트





양천구 신정동 1283번지의 푸른마을3단지는 9~15층 6개동 25~33평형 총 4백40가구로 구성돼 있다. 입주한 지 5년 이상 된 단지지만 단지내 실개천과 생태연못은 물론 단지 인근에 신이어린이공원, 넓은들어린이공원 등이 위치해 단지 내․외부로 풍부한 녹지공간을 자랑한다.

신정 현대 6차 아파트는 13~22층 7개동 700가구로 구성되어 있다
입주한지 5년된 단지로 단지 주변에 온수공원으로 연결이 가능하다.

온수공원 내용 :

서울 양천구와 구로구에 걸쳐 있는 ‘온수 도시자연공원’조성공사가 이르면 5월부터 시작된다. 1971년 공원 지정된 지 35년 만이다.

서울시는 25일 양천구 신월동, 신정동과 구로구 수궁동, 오류동, 개봉동 일대에 걸쳐 있는 온수 도시자연공원 63만 평 가운데 시설지구 9만 2,000평에 올해부터 공원시설을 설치할 계획이라고 밝혔다. 도시자연공원은 서울 남산공원과 같은 산지형 공 원으로, 전체면적의 20% 범위 내에서 시설지구가 설정되며 공원시설이 집중 배치돼 시민들의 휴식공간 등으로 활용된다. 시는 1998년 온수공원 내 5개 지구를 시설지구로 설정했다.
일단 시는 공원 내 5개 시설지구 가운데 7년 동안 215억원의 보상을 마친 양천구 신월 7동 신월지구, 신정3동 신정지구, 구로구 개봉3동 잣절지구 등 3개 지구 6만 6,000평에 5월부터 연말까지 27억원을 들여 어린이놀이터, 폭포, 운동시설 등을 설치할 계획이다. 나머지 온수, 벽산 2개 지구는 내년부터 보상을 시작해 7년 후부터 단계적으로 공원시설이 설치된다.
신월지구(1만 7,000평)는 약수터 주변에 어린이놀이터, 피크닉테이블 등 가족나들이를 위한 공간이 들어설 계획이다. 폭포, 야유회장, 숲학교 등이 생기는 신정지구(2만 2,000평)에서는 생태환경을 주제로 한 숲체험 교육프로그램을 운영한다. 잣절지구(2만7,000평)에는 습지생태원, 어린이놀이터, 체력단련장 등이 설치돼 습지체험공간으로 탈바꿈 된다.

온수공원 원문보기
http://news.naver.com/news/read.php?mode=LSD&office_id=038&article_id=0000315780§ion_id=102&menu_id=102


또한 단지와 신정3지구, 경전철 예정역, 터미널 부지 등의 개발지역들이 맞닿아 있어 위치적으로 가장 큰 수혜가 예상됨에 따라 최근에 급부상하고 있는 아파트다.

그러나 통학가능한 중․고등학교 선호도가 떨어지는 편이며, 역시 편의시설과 대중교통 이용의 불편함이 문제점으로 지적되고 있다. 또한 터미널부지에 주상복합이 건설될 경우, 302동과 303동은 부지 맞은편에 위치해 일조권 침해 가능성도 제기되고 있다.



>> 현재 분위기는?





서부화물트럭터미널 부지 개발설은 사실 꽤 오래된 내용이다. 그러나 올 2월부터 언론 등을 통해 서부화물트럭터미널 개발 소식이 다시 흘러나오면서 외지인들의 발길이 꾸준히 이어지고 있고, 기대감도 크게 고조된 상태다.

아직 관계부처에서 구체적인 개발안에 대해 언급하고 있지 않은 상황으로 개발가능성은 불투명하지만 신임 구청장이 취임 후 최대 역점사업으로 무게를 두고 진행시키고 있어 기대감이 꺾이지 않고 있다.

신월,신정1-2지구의 내년 이주설과 신정3지구의 내년 착공설 등도 시세 상승에 한 몫하고 있다. 대규모 주거단지 공급을 대비해 불편한 교통여건은 물론 상업시설 미비문제를 보완해야한다는 주장이 지속적으로 제기되며 개발 가능성에 힘을 싣고 있기 때문이다.

최대 수혜단지로 손꼽히는 동일하이빌1,2단지는 아직 입주한 지 1년이 채 안된 새아파트로 매물이 많지 않아 거래는 많지 않은 편이다. 금융부담에 의한 매물이 1~2개 가량 나와 있으나 호가가 워낙 높아 거래는 어렵다.

42평형의 경우 시세는 6억5천만~7억5천만원이지만 매물은 8억원 이상을 호가한다. 대출금리가 크게 올랐으나 최근 계속된 시세상승이 이자부담증가율보다 높아 버텨보자는 심리가 강하다.

푸른마을3단지/현대 6차 현대아파트도 개발예정지와 맞닿아 개발소식이 흘러나올 때마다 뜨거운 관심을 받으며 시세가 상승 중이다. 8월 한 달간은 거래 성사도 빈번해 평균 하루 2건의 거래가 이뤄졌고, 현재는 매물 대부분이 소진돼 남아있는 매물은 10개 이하다.

25평형 복도식의 경우, 1억8천만~2억5천만원에 시세가 형성돼 있지만 매도가격은 3억까지 호가하고 있다. 33평형도 올해 들어 7천만원이나 올라 3억6천만~4억2천만원에 시세가 형성돼 있으나 매입 가능한 매물가격은 그 이상이다.

>> 향후 전망

내년으로 예상되는 신월,신정1-2지구와 신월3지구 내 8천여가구의 이주가 이뤄질 경우 이 일대는 다시 한 번 시세상승이 이뤄질 것이다. 또한 신정뉴타운과 신정3지구 내 공급될 대규모 주거단지를 수용할 교통 및 상업시설의 보완이 필수적이므로 터미널부지의 개발과 신월~당산간 경전철 착공도 예상보다 앞당겨질 수도 있을 것으로 보인다.

현재 평균 평당가가 신월․신정동이 1천3백59만원, 목동이 2천3백1만원 정도로 1천만원 이상의 차이가 벌어져 있는 것으로 보아 개발이 이뤄지는 시점까지 평당 5백만원 이상 오를 것으로 예상된다.

신정동 황실공인 관계자는 “서울에서 이 일대만큼 녹지공간이 풍부하고, 굵직한 개발재료가 남아있는 곳은 드물다. 최근 높은 시세상승이 이뤄졌지만 여전히 매수자는 대기상태다. 내년 재개발 지구의 대규모 이주를 시작으로 개발이 현실화되면 다시 한 번 시세상승기가 올 것으로 기대하고 있기 때문이다”고 말했다. (문의: 황실공인 2066-8944)

그러나 목동 시세를 따라잡기에는 한계점이 많다. 신월․신정동 내 이미 초과 공급된 임대물량이 시세상승에 장애로 지적되고 있는 상황에서 신정3지구에 일반물량의 2배에 달하는 임대물량공급은 악재로 작용할 수 있다.

또한 목동에 강남과 바로 연결되는 9호선이 들어서는 것과는 달리 9호선과 2호선 등으로 환승할 수 있는 경전철이 들어선다는 점, 그리고 지역간 불균형을 초래한 가장 큰 주범인 교육환경 문제에 대해서는 뚜렷한 대안이 없는 점도 문제다. -->