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역세권 시프트, 분양시장 투기 '자극' 우려
/ 2008-03-21 17:14

서울시가 추진하고 있는 역세권 시프트(장기전세주택) 공급 방침이 최근 부동산 시장 불황으로 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 투자 수요자들을 자칫 투기 바람으로 몰아갈 수 있다는 지적이 제기되고 있다.
지난 18일 서울시는 2010년부터 서울 시내 역세권 139곳에 장기 전세주택 1만여가구를 추가로 공급한다고 밝혔다. 여기에 일반분양주택 3만가구까지 더하면 총 4만가구가 들어서게 된다.
용적률 최대 500%, 기대심리 고조
역세권 시프트는 서울시가 민간 사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 부여하며 이에 따른 개발 이익의 일정 부분을 매입하는 방식이다. 시는 민간 사업자가 최대 500%까지 상향 용적률을 적용받아 건축하는 주택의 50~60%를 표준건축비로 매입하는 토지 지분은 기부 채납 형식으로 장기전세주택을 활용할 예정이다. 하지만 용적률 상한 등 각종 규제완화가 발표된 이후, 개발문의가 증가하면서 이에 따른 상가 투자 수요와 역세권 인근 재개발 지역의 다세대 빌라 등 투기성 수요가 늘어날 수 있다는 지적이 이어지고 있다. 역세권 주변의 주거지역 중 사업이 가능한 지역이 늘어나면서 역세권 인근 주거지역에 투자하려는 투기성 수요가 증가할 수 있기 때문이다. 이렇게 되면 역세권 부동산 가치가 상승하고 임대 수익이 오르는 등 오히려 역세권 부동산 가격을 불안하게 하는 요인이 될 수도 있다. 또한 기존 주택의 용적률 상향 등으로 인해 상당부분 개발 이익을 볼 수 있을 것이라는 기대심리도 무시할 수 없는 부분이다.

서울시 "시프트는 안정적인 투자처"
서울시는 이에 대해 투기성 논란은 전혀 없을 것이라며 자신감을 내비쳤다. 일반적으로 현재 분양시장에서 안정적으로 살 수 있는 물건이 그리 많지 않은 상황에 역세권 시프트는 가격도 저렴하고 안정적으로 살 수 있다는 논리다.또한 투자의 기대 심리, 서울시의 입장에서 개발 이익이 많이 남아 투자 수익이 발생하는 부분은 없을 것이며 분양시장 진입이 용이해져 외형적인 조건들을 완화시키고 시장 활성화를 유도한 개발의 방침이라는 부분을 시사했다.이는 분양가 상한제 등으로 막힌 시장을 완화시켜 진입 할 수 없던 요건들을 가능하게 해주는 부분을 고려했다는 설명이다.
서울시 장기전세팀 양용택 팀장은 "일단 용적률을 대폭 올려주고, 사업 혜택을 주는 게 아니냐는 우려도 있지만 자세히 보면 제도 자체가 그렇게 투자 수요가 몰릴 만큼 투기성 요건이 그렇게 간단히 이뤄질 수는 없다"고 말했다.또 "장기전세주택 공급 사업자에게 일반주거지역이 준주거지역으로 용도지역 상향됐을 때 용적률을 이번에는 500% 최대 까지 해주었고 건축된 지 20년 지난 슬럼화된 노후 지역의 건물의 2/3였던 노후도 부분도 1/2 로 완화했다"고 밝혔다.

공급량 늘려 '가격안정' 가능할까
부동산 전문사이트 '부동산 114'의 김규정 팀장은 "우선 공급증가도 있고 역세권 시프트가 워낙에 유일하게 성공한 상품이어서 서민들에게는 좋은 조건으로 다가갈 것이다. 하지만 역세권 쪽에서 투기수요가 있는데다 인근 지역의 재개발 요건을 완화해 준다는 것 때문에 잠재적인 투기성 부분은 염두해야 한다" 고 말했다.
이어 관계자는 "새 정부와 서울시의 도심정비는 복합개발로 용적률을 상향해 공급량을 늘리는 것인 만큼 그에 따른 가격 상승을 차단하는 부분이 관건이다. 시장 가격불안이나 투기로 이어지는 부분을 미리 막아줄 수 있는 대책을 마련해야 한다"고 지적했다.

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